省辖市间征地区片综合地价平衡方法研究

马军成 王令超 田燕

摘要：以河南省为例，探讨省辖市间的征地区片综合地价平衡方法，以期从宏观层次把握全省各省辖市征地区片综合地价整体水平。分层级构建了征地区片综合地价平衡指标体系;采用分层线性插值法进行省辖市间征地区片综合地价平衡，有助于整体把握全省区片地价，有效展示区域地价与社会经济发展及土地供需状况差异，地价平衡结果符合河南省实际。

关键词：土地经济;地价平衡;征地区片;分层插值;区位条件

中图分类号：F301.3         文献标识码：A

文章编号：0439-8114（2019）02-0125-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2019.02.028           开放科学（资源服务）标识码（OSID）：

征地区片综合地价是指因经济建设需要，对有可能被国家征收的土地，依据土地利用结构、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平等因素划分征地区片，并采用一定技术方法测算的区片征地综合补偿标准，是区域社会经济发展水平及土地供需状况的综合体现[1-4]。目前，征地区片综合地价的评测都是从区域内部因素出发的，由于地价评测技术水平差异、资料的准确度、评估人员素质高低不同等原因，不可避免地会出现部分区域地价成果水平偏离当地实际。为保证不同区域间的地价成果的过渡与衔接，有必要对征地区片综合地价成果进行外部平衡。目前，国内学者对征地区片综合地价的外部平衡研究，主要集中在利用统一年产值法、农用地保障系数法进行地价平衡等方面，平衡区域多为县（市）级与乡（镇）级，而对于宏观层次的征地区片综合地价平衡研究涉及较少[5-11]。本研究以河南省为例，从省辖市层面出发，采用分层线性插值法进行征地区片综合地价平衡，以期从宏观层次把握各省辖市地价整体水平，为制定地价管理和调控相应制度、措施提供参考依据。

1  省辖市征地区片综合地价的特点

1.1  区域范围大，地价层次差异显著

征地区片综合地价调整范围为全辖区内的集体土地。地价调整区域范围较大，由于其行政辖区内的经济发展不平衡、区位条件差异等原因，造成了征地区片综合地价的层级较多，不同层级间的地价差异较为显著。

1.2  不同层级间的地价影响因素有所区别

对于省辖市来说，其不同层级的征地区片综合地价的影响因素有所不同，相同的影响因素其权重也有所差异。如区位条件，对城市规划区范围的征地区片综合地价的影响程度明显会高于广大农村区域。

1.3  不同地价层级的区片面积差异大

征地区片综合地价高的区片一般位于中心城市规模控制线范围内，其区片面积小，并以此为中心，其地价层级依次向外递减，而层级面积依次向外递增，不同地价层级的区片面积差异显著。

2  省轄市间征地区片综合地价平衡的方法

2.1  平衡思路与方法

基于上述省辖市征地区片综合地价的特点，为保证全省征地区片综合地价的总体可控和省辖市间地价的可比，本研究拟采用分层方法将各省辖市征地区片综合地价分为3个层级，即中心城市规划区层、市域层和最低价区片层，针对每个层级构建相应的地价平衡指标体系，以各层级所有省辖市的征地区片综合地价均值与其地价平衡指数为基础，筛选出地价均值与地价指数序位相一致的省辖市作为地价平衡控制点，线性插值进行各层级省辖市间征地区片综合地价平衡，最终形成全省的地价总体控制。

2.2  平衡步骤

2.2.1  各层级区片范围划定与征地区片综合地价均值计算  依据土地利用总体规划、征地区片综合地价等成果，确定省辖市各层级的区片范围，统计各层级各区片的地价及其集体土地面积，采用加权求和法计算各省辖市各层级的征地区片综合地价平均值。其中，中心城市规划区层区片为各省辖市土地利用总体规划确定的中心城市规模控制线范围内的征地区片;市域层区片为各省辖市行政区划线范围内的征地区片;最低价区片层区片为各省辖市行政区划范围内的最低价征地区片。

2.2.2  各层级地价平衡指标体系构建与其权重确定  依据中心城市规划区层、市域层、最低价区片层等层次的特点，通过德尔菲法，构建相应的征地区片综合地价平衡指标体系，并确定相应指标的权重。

2.2.3  征地区片综合地价平衡指数计算  采用加权求和法计算各省辖市中心城市规划区层、市域层、最低价区片层的征地区片综合地价平衡指数。

2.2.4  确定地价平衡控制点，线性内插各层级地价  将各层级的省辖市征地区片综合地价均值与其对应的地价平衡指数分别排序，筛选出地价均值与地价指数序位相一致的省辖市，将之作为地价平衡控制点，并以此为基础，线性内插其他省辖市地价。

2.2.5  征地区片综合地价平衡结果  将省辖市各层级的征地区片综合地价平衡结果与均值地价进行对比，分析省辖市各层级平衡地价与均值地价变化情况，为进一步完善征地区片综合地价调整提供参考。

3  实证研究

3.1  研究区域概况

河南省界于北纬31°23′-36°22′，东经110°21′-116°39′，地势西高东低，辖17个省辖市、1个省直管市，总面积16.7万km2，占全国总面积的1.73%。河南省地理位置优越，东接安徽、山东，北界河北、山西，西连陕西，南临湖北，是中国经济由东向西梯次推进发展的中间地带。河南省平原广袤，地理气候条件适中，是全国重要的农畜产品生产基地。2017年年末全省总人口10 852.85万人，常住人口9 559.13万人，其中城镇常住人口4 794.86万人，常住人口城镇化率50.16%。

3.2  资料收集与整理

3.2.1  地价资料  各行政辖区的地价资料来源于各县（市）国土资源管理部门，包括各县（市）的2013年的征地区片综合地价技术报告、相关图件成果及数据库资料等。

3.2.2  社会经济资料  社会经济资料来源于各县（市）的统计年鉴、社会经济发展公报等，重点收集了近年来各县（市）的生产总值、财政收入、城镇人均可支配收入、农村人均纯收入等经济指标与各县（市）的建成区规模、建成区人口等社会发展资料。

3.2.3  其他相关资料  主要为土地利用总体规划等资料，并依据需要，开展了相应的区位条件、部分经济指标等调查。

3.3  省辖市分层区片划定与地价均值计算

依据河南省各省辖市的土地利用总体规划、征地区片综合地价等成果，划定省辖市各层级的区片范围，并依据各层级中各区片综合地价及其范围内的集体土地面积，采用面积加权法计算各省辖市各层级的征地区片综合地价均值。计算公式如下：

式中，Ii——i层级征地区片综合地价均值;mj——i层级下的j征地区片集体土地面积;Pij——i层级下的j征地区片综合地价;n——i层级下的征地区片数。

河南省省辖市各层级征地区片综合地价均值计算结果见表1。从表1中对比发现，河南省各省辖市中心城市规划区层征地区片综合地价均值为45 000～120 500元/667 m2，市域层征地区片综合地价均值位于32 000～47 500元/667 m2之间，最低价区片层征地区片综合地价均值为30 000～38 000元/667 m2，其中各省辖市中心城市规划区层地价均值差距较大，市域层地价均值次之，最低价区片层地价均值差距较小。对于同一省辖市，各层级地价均值差距差异情况较为明显。

3.4  分层级地价平衡指标体系构建与权重确定

根据全省实际情况，采用经典的德尔菲法，通过土地、规划、统计、工商、交通等部门的27位专家，选取各层级平衡因素因子，并经过两轮咨询打分，确定出各层级平衡因素因子权重。河南省各层级征地区片综合地价平衡指标及其权重见表2～表4。

3.5  各层级平衡因素因子量化与指数计算

由于所选取的各个评价指标或具量纲或数据类型差异大，需对各指标进行标准化处理。因子指标量化一般采用最大值标准化和极值标准化两种方法。对量化后的各因素因子采用加权求和法计算各层级因素分值及平衡指数。河南省辖市各层级征地区片综合地价平衡指数计算结果见5。

3.6  各层级地价平衡控制点筛选

在筛选各层级地价平衡控制点时，以该层级中省辖市的征地区片综合地价均值位序与相应的综合地价平衡指数位序相一致为标准。首先，将各层级中的征地区片综合地价均值与地价平衡指数进行排序;接着，对比各层级中地价均值位序与其平衡指数位序是否一致，如位序一致，则初步确定为控制点;最后，对初步选定的各层级地价平衡控制点进行差异性分析，删除明显异常点，最终确定各层级地价平衡控制点。

对于最低价区片层，各省辖市的征地区片综合地价均值差异小、层级少，且大部分地价均值相同，考虑到地价-平衡指数模型构建的合理性，将位于初步选定的地价平衡控制点中地价均值相同的平衡指数区间内所有省辖市作为一个综合控制点参与地价平衡，其平衡指数为区间内所有省辖市地价平衡指数的平均值。各层级地价平衡控制点筛选结果见表6。

3.7  省辖市间征地区片平衡地价测算

依据选定控制点的征地区片综合地价均值和地价平衡指数，分层级构建地价-平衡指数模型，并将非选定控制点的各省辖市征地区片综合地价平衡指数代入相应模型，测算其相应的征地区片平衡地价。各层级地价-平衡指数模型见图1～图3，各层级的省辖市征地区片平衡地价见表7。

3.8  平衡结果分析

将各层级非控制点插值地价与其相应区域综合地价均值进行对比，计算二者差值及幅度，并统计其差值幅度分布，结果见表8。从表8中对比分析发现：

①在中心城市规划区层中，非控制点插值地价与相应区域综合地价均值相比，差值范围为-11 438～6 301元/667 m2，其差值幅度为-21.36%～8.01%。经统计，二者差值幅度位于-5%～5%的省辖市个数为3个，占比33.33%，位于-10%～10%的省辖市个数增至6个，占比66.67%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省辖市个数仅为3个，占比33.33%。

②在市域层中，非控制点插值地价与相应区域综合地价均值相比，差值范围为-2 508～10 408元/667 m2，其差值幅度为-7.21%～22.82%。经统计，二者差值幅度位于-5%～5%的省辖市个数为5个，占比62.50%，位于-10%～10%的省辖市个数增至7个，占比87.50%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省辖市个数仅为1个，占比较小。

③在最低价区片层，非控制点插值地价与相应区域综合地价均值差值范围为-1 676～166元/667 m2，二者差值幅度较小，位于-5%～5%的省辖市个数为3个，占比75.00%。

總体来看，在各层级的非控制点插值地价与相应区域综合地价均值对比中，二者差值幅度大多位于-5%～5%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省辖市个数比重较小。在河南省辖市各层级征地区片综合地价中，大多数省辖市征地区片综合地价均值与其区域社会经济发展水平及土地供需状况相一致，但也存在着较小部分省辖市差异较大，对这部分省辖市征地区片综合地价应依据插值地价予以平衡调整，使其地价水平能有效的反映其区域社会经济发展水平及土地供需状况。

综合上述，基于分层级构建征地区片综合地价平衡指标体系，采用线性插值法进行省辖市间地价平衡，既能有效的甄别出地价水平与其区域经济发展水平及土地供需状况不一致的省辖市，又能依据其插值地价进行征地区片综合地价平衡，使地价平衡结果整体上符合河南省实际。

4  结论

在征地区片综合地价更新中，受技术水平、资料差异、人员素质等因素影响，不可避免会出现部分区域的地价水平偏离实际，因此，有必要开展征地区片综合地价的外部平衡。本研究以河南省为例，从省辖市层面出发，分层级进行征地区片综合地价平衡，既保证了各省辖市征地区片综合地价最高标准、平均标准与最低标准的可比性，也避免了不同层次的地价相互影响过大，形成了全省地价总体控制，有助于引导全省地价管理制度、政策的制定及实施，有利于土地市场的宏观调控与规范管理。

采用分层级线性插值法進行地价平衡，平衡对象为各省辖市征地区片综合地价均值，为宏观意义上的地价整体平衡，而对于各省辖市区片地价的空间分布及其平衡关注较少，有待于进一步深入研究。

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