粤西典型农村自建房实现住宅产业化的探讨

陈玉锋

（广州市市政工程设计研究总院有限公司 广州510060）

0 引言

根据《2016年城乡建设统计公报》[1]，2016年年末，我国城市城区户籍人口4.03 亿人，暂住人口0.74亿人，建成区面积5.43 万km2；县城户籍人口1.39 亿人，暂住人口0.16 亿人，建成区面积1.95 万km2；村镇户籍总人口9.58 亿人，建成区面积18.70 万km2。村镇人口占总人口数约63.87%，村镇建成区面积占总建成区面积约71.7%。正由于村镇人口和建设面积占大多数，使得村宅建设任重而道远，不仅如此，不少已经落户生根城市的人口也要回到自己原住村拆旧建新。2016年，全国村镇房屋建设投资中，住宅建设投资8 734 亿元，已经占到村镇建设总投资的一半。随着经济快速发展和科学技术进步，广大农民开始追求高质量的生活水平，首当其冲就是要改善居住环境。原先的住宅由于使用年限到期和功能空间不能满足当代的需求，如今到处可见广大农村地区正兴起村宅更新改造热潮。虽然我国对于农村住宅产业化有着较大的投资和政策引导，以及市场对于这方面有着较强的需求，但如何规范和高效进行农村住宅建设，成为摆在我们面前急需解决的问题。

1 粤西农村住宅建设现状

粤西地区农村住宅量大面广，但建设发展不规范，并暴露出建造成本高、资源浪费严重等问题。当前我国农村住宅建设多数属于粗放型自建模式，无法采用同城市建筑一样的正规设计程序和建设流程，设计人员也不可能针对每一户村宅进行个别设计。普遍无图纸无工程量，全凭经验施工，在建材采购上往往超出需求量。且由于规划不周，每年平均拆除住宅3 亿m2，寿命低于50年，远低于国外住宅。布局和造型大部分采取模仿别人的做法，没有充分考虑自身的实用性，各顾各建，没有考虑整体的协调性，更不用说考虑美观性（见图1）。施工队伍技术落后、效率低，许多创新设计由于施工技术限制无法实现。此外，农民在外务工人员较多，房屋建造时为了满足其攀比心理跟风建造房屋，但是他们只是过年过节偶尔回来居住，房屋经久未修存在着一定的隐患。农村土地资源丰富，然而土地占用不合理现象突出以及长期闲置会使资源大量浪费，没有对资源进行合理的利用也不利于农村经济可持续发展[2]。

图1 粤西农村自建房现状Fig.1 The Status Quo of Self-built Houses in Rural Areas of Western Guangdong

选取2018年粤西地区茂名市茂南区角塘坡村在建农村自建房进行跟踪调研，大部分新建房屋户型如图2 所示，在粤西农村地区具有一定代表性。

图2 粤西地区农村自建房典型平面图Fig.2 Typical Plan of Self-built Houses in Rural Areas in Western Guangdong

调研发现该村自建房建设一般是业主通过亲戚朋友介绍找到相熟的包工头，由包工头组织散工进行施工，但这种施工模式在建设过程中都遇到了以下种种问题。首先工期持续长、效率低，工人同一时期承担多个自建房项目施工，造成各个阶段工期没有按时完成。由于事前没有约定违约处罚条例，甚至要迁就施工方的时间安排施工，业主方显得十分被动，仅主体结构施工就耗时1年左右。其次是施工质量差，钢筋捆扎不规范，柱、梁、楼板混凝土浇筑成型差，砌砖过于随意。最后是造价贵，材料用量预估过剩，建材都是通过零售店采购，未能走工厂批发价，加上效率低耗时长，人工成本高，3 层约400 m2的主体结构造价约35 万元，加上约30 万元的装修成本，平摊下来单价为1 600 元/m2。

2 粤西农村住宅产业化发展情况

要规范和高效进行农村住宅建设，推行农村住宅产业化建设是最佳出路。所谓住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工业化生产方式生产各种住宅构配件、部品，然后以现场装配为基础，以人才、科技为支撑，将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸多环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅供产销一体化的生产经营组织形式[3]。

目前进行住宅产业化的途径主要是工厂大规模生产标准化建筑构配件，现场组装而成的预制集合住宅[4]。它比城市住宅建筑更好地适应农村地区建筑技术发展的需要，其一是农村住宅均属于独栋低层住宅，体量小数量多，建造标准不高、形式单一，容易采用标准化方式建造；其二农村住宅对房屋抗震和防火性能还没有很高的要求。但实际上装配式住宅在粤西农村地区基本没有运用，有以下几点原因：

⑴装配式住宅售价并不便宜。以目前在农村地区刚开始推广的低层轻钢装配结构住宅为例，其系统价格构成如表1 所示[5]。根据中国2016年统计年鉴可得知，广东农村地区竣工住宅平均造价为1 196.4 元/m2，比轻钢装配结构低703.6 元/m2。房屋造价一直是制约农民建房，也是实现农村住宅产业化最根本的问题[6]。⑵目前在售的装配式住宅多为欧美风格的一层或两层轻钢集合住宅，平面户型与建筑风格与粤西地区固有的审美观念相违背，粤西地区目前在建农村自建房普遍为3～4 层高方正布局的房子，且粤西人民对于轻钢结构坚固性和耐久性存在很大的担忧。⑶粤西地区一直以来没有个人和企业进行住宅产业化示范实践和宣传推广。

表1 低层轻钢住宅系统价格构成Tab.1 Low-rise Light Steel Residential System Price Composition

3 加快粤西农村住宅产业化办法

2018年，第二届中国国际太阳能十项全能竞赛（SDC2018）在山东省德州市举行，赛制要求参赛队伍在20 d 内完成包括结构体系、围护装饰、设备系统、家具软装、智能控制等在内的住宅整体建造和系统调试工作[7]。通过参考这次竞赛快速建造案例，为粤西地区典型农村自建房找到了适合产业化发展的“重钢框架+集成墙”的模块化装配式建造思路。

粤西典型农村自建房规整方正的布局恰好与可高速建造的集装箱式房屋模块相匹配，我们将一栋3层高粤西典型农村自建房拆分成18 个相同尺寸的模块，每个模块尺寸为9.6 m（长）×2.1 m（宽）×3.0 m（高）。2.1 m 的宽度小于中国高速公路的标准尺寸，在模块预制加工完成后，可以以经济合理的运输成本运送至建设场地（见图3、图4）。

图3 粤西典型农村自建房模块组成Fig.3 The Typical Rural Self-built House Module in Western Guangdong

图4 模块化装配完成效果图Fig.4 Modular Assembly Completed Renderings

建造过程首先按传统方法进行场地平整及基础施工，然后各个模块已在工厂预制完成并运达施工现场。开始进行每层各6 个模块的吊装，随后进行外挂阳台吊装，最后完成整体屋面板安装，整个吊装工期1周内可以完成。其中模块水平和垂直的结构连接参考北京交通大学i-Yard2.0 项目团队的“扦销”连接法，具有构造简洁、传力可靠、结构整体性强等优点[8]。集成复合墙板预先在工厂与模块主体框架安装连接，以减少现场安装的工作量。

住宅产业化的基本途径是以模块化方法构建标准化设计，上述3 层模块化农村自建房虽然由18 个相同尺寸模块构成，但是每个模块内所包含天花、地板、墙体、门窗等规格尺寸有所不同。为了实现部品件的标准化，在18 个模块化设计过程中应尽可能统一同类型部品件尺寸，减少不同类部品件型号。经统计，本文研究的粤西典型3 层农村自建房在实现模块化设计中需要的标准部品件型号和数量如表2 所示。

表2 模块化标准部品件统计表Tab.2 Modular Standard Parts Statistical Table

4 挑战与设想

大幅度降低模块化住宅的建造成本是实现农村住宅产业化最根本的问题。通过国家政策和税收减免等优惠力度，将农村住宅所需的标准化预制构部件大规模生产，并大幅下调产品供应价格。通过各级政府的宣传推广，将农村住宅产业化逐步渗透到农村建设工作中去。初期阶段的主要任务是将产业化住宅在广大农村的面域给铺开，或重点在东部沿海富裕农村地区起步，当每个试点的产业化住宅起到示范宣传作用后，自然带动更多的村民选择产业化住宅，此时企业可以将产品回归到适合的价位，转亏为盈[9]。同时鼓励不同住宅构件生产公司参与市场分工协作，不同的构配件生产者、供应商合格的产品接口互相兼容，即可实现构配件独立生产、制造。同时加强地区物流发展，建设区域性物流集散中心，降低运输成本[10]。在运输配送环节，应引入与互联网电商相似的现代物流业管理方法，争取做到采购的构件、部品能够按时定量地运输配送到工地，尽量减少现场堆放。

住宅归根到底都是人生中最庞大的一笔支出，农民普遍收入不高，同样需要金融机构提供低息贷款来推动农村住宅建设。但是农村住宅不同于城市房地产市场，村民自建自用，不存在交易流通性，难以实现资本的有效抵押，如何构建农村住宅金融系统，需要国家层面进行深入研究。但对于个别预制建筑构件的购买，价格并不高，可以参考电商做法实行分期付款。

试想一下，未来农村自建房可以利用互联网技术，创建专业电子商务平台，根据需求研发多种组成模块化住宅的结构框架、地板、集成墙等标准部品件，且各个部品件能相互兼容。然后将这些标准部品件型号上线供消费者选择，人们可以像选购DIY 台式机电脑一样，亲自参与到住宅设计中，他们可以自由选择部品件组成相应的装配式模块，根据模块的个数组成理想住家生活的格局。选择提交后网站能模拟组装完成后的房子可视化三维效果，以及提供用户这样选择的合理性分析报告，有助于用户修正得到最优的房子配置方案。同时我们可以利用3d 打印技术，衍生出像拼装玩具模型这样的产品，让小朋友们从小就接受房屋建造的启蒙教育。每年针对新研发出来的新房屋产品开新品发布会，利用网络媒体进行大力宣传，让广大农民建房子不再是一件麻烦事。