我国“以房养老”存在的问题及应对措施研究

王坷坷

摘要：随着我国进入老龄社会以及失独老人养老问题的凸显，西方国家的“以房养老”模式对于优化我国传统养老模式具有一定的借鉴意义。本文主要从房地产视角分析我国“以房养老”发展中存在的问题，结合国内外实践经验为我国“以房养老”模式提出可行的建议。

关键词：以房养老；概述；模式；问题；措施

1 “以房养老”模式的概述

1.1 “以房养老”的内涵

“以房养老”从其文义解释可以理解为用房子来养老，是一种养老保障模式，最初产生于荷兰，在美国得到了发展和完善。“以房养老”专业术语解释为“住房的反向抵押贷款”在美国也称为“倒按揭”，是指拥有房屋产权的老年人把住房抵押给金融机构，然后从金融机构获取养老金，金融机构待老人去世后取得房屋的所有权。因此，该种养老模式针对的主体是拥有房屋产权的老年人，客体是抵押法律关系，内容是老人抵押房屋给金融机构，然后获取养老金。但是“以房养老”终究是舶来品，我国目前没有相关完善的配套措施，众多问题有待解决。例如老年人的年龄应界定为多少岁？地区是否有限制？农村地区是否也可以适用？是否需要无儿无女？抵押的住房需要达到多少平方米？抵押给什么样的金融机构？金融机构开展这样的业务需要满足何种条件？谁来监管？种种问题都在制约着“以房养老”在我国的发展。

1.2 “以房养老 ”在我国的发展模式及其弊端

“以房养老”自传入我国以来，主要包括以下几种模式：（1）南京的“租售换养”。这种模式将老人的房子出租或者出售，用租金或者房款养老。这种模式的弊端在于限制条件过于苛刻，导致符合申请条件的老人屈指可数。（2）上海的“售房租住”。是将老人的住房出售，再租回原住房，利用房子的价格与租金的差额来获得养老金。这种模式的弊端在于老人丧失了对房屋的所有权，并且违背了中国传统的观念。（3）北京的“以小换大”。是指老人将住房交付给房地产公司对外出租，然后老人入住养老服务中心。弊端在于房地产公司可信度不高。试水期间我国主要出现了以上三种模式，到了2012年新疆地区出现了“新型以房养老”，尽管取消了一些限制性条件，但这种制度设计过于理想化，从目前我国的市场环境和相关法律法规、政策来看很难实施。

2 我国“以房养老”存在的问题

2.1 申请条件严苛，适用面小

“以房养老”模式的设立是为了解决老年人养老问题，因此“以房养老”的申请主体条件应该为绝大多数老年人满足，这样才能使“以房养老”成为老年人众多可供选择养老模式之一。但在实践中例如南京的“租售換养”，它要求同时满足住房面积不低于60平方米和老人的年龄年满60岁，并且必须是孤寡老人三个条件才能满足申请条件。而上海的试点区将申请主体的年龄提高到了65周岁以上，申请条件越是严苛，也就意味着受众主体的范围就越小。生活中完全符合南京“以房养老”试点区申请条件的老人仅是少数，这也就大大局限了“以房养老”在我国的发展空间，与把“以房养老”作为缓解政府养老负担，优化养老体系结构的目的相背离，同时这也是导致南京“以房养老”失败的真正原因。

2.2 缺少政府参与，信用度不高

在我国“以房养老”试点地区，北京的“以房养老”是由一家养老服务中心和房地产公司合作推出，上海试点是由一家公积金管理中心负责，南京试点是一家老年公寓推出，可以看出，以上三个试点地区都没有政府的参与，缺乏政府的监管导致可信度不高，在这种情况下很可能导致抵押机构与“善意第三人”合作骗取老年人的房屋所有权。从国外“以房养老”发展的早期来看，加拿大、新加坡等国家在没有政府担保的情况下，老人因担心自己长寿导致贷款本息超过房屋价值而被迫偿还差额，也担心贷款机构破产而领不到贷款。这同时也反映了我国部分老年人心理的顾虑，政府在这方面也没有给予相应的积极鼓励政策，导致老年人选择“以房养老”的积极性不高。

2.3 选择形式单一

除了法律法规及配套措施不健全之外，另一个重要的原因就是我国传统思想的影响，自西周以来我国都奉行继承制，因此老人更倾向于死后房屋由子孙继承。同时由于不同地区受教育的程度不同，思想开放程度不同，对“以房养老”的接受程度也不同。我国在南京、上海、北京都开展了试点，但每个试点都只设置了单一的模式，例如，北京符合“以房养老”条件的老人只能选择将房屋抵押给房地产公司，然后在养老院生活，而不能选择像上海的“售房租住”模式，虽然将房屋的产权给了公积金管理中心，但仍可以通过租住的方式住在原来的房屋。同理上海符合条件的老人亦不能选择北京“以大换小”的养老的模式。因此，选择形式的单一不能满足老年人根据自身情况做出合理选择的需求。

3 我国推行“以房养老”的措施

3.1 适当放宽申请条件

在老年人的年龄要求方面，可以根据2014年6月23日中国保监会发布的《关于开展老年人住房反向抵押保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》）第六部分规定的投保人群应为60周岁以上老年人。在房屋的面积方面《指导意见》没有具体规定，仅要求拥有房屋完全独立产权即可，因此，“以房养老”在我国开展初期，对房屋住房面积条件不需要增加过多的硬性规定，可待发展成熟之后再做适当调整。同时在要求老年人是否必须无子女及配偶等婚姻家庭状况方面作适当放宽政策，只要老年人符合年龄及产权方面的要求，就可以根据自己的意向选择是否适用“以房养老”的养老方式，这样才有利于房屋资源配置的最优化，扩大在我国的适用范围及推进“以房养老”在我国的发展进程。

3.2 增强政府参与

“以房养老”在实施过程中涉及抵押、担保、保险等多个法律行为，仅仅依靠市场调节难以规范“以房养老”在我国的正常运行，必须增强政府的引导和参与。日本、新加坡等“以房养老”发展较为成熟的国家都较为重视政府的参与。例如日本政府的参与模式包括直接融资和间接融资，直接融资是成立专项部门为老年人提供反向住房抵押业务，间接融资是为老年人和金融机构牵线搭桥，提供第三方服务。新加坡政府创办的养老保障制度——中央公积金制度 （ CPF）涵盖住房、养老和医疗三大方面的保障体系。除了提供政策的支持，我国还需要加强政府对抵押机构的监管，实行信息披露制度。

3.3 提供多样化的选择模式

我国在开展“以房养老”试点地区一个共同的特点就是选择模式的单一性，再加上不同群体对“以房养老”的诉求不同，以及对新事物的接受能力不同，家庭，经济等种种原因要求我国提供多样化的“以房养老”选择模式。近年来，我国杭州地区的“以房养老”就采用了这种多样化的模式，依靠房租、房价、退房补贴与敬老院费用以及房屋地段价差四种模式取得了不小的进步，同时也提高了老人生活水平。由此可见，在申请条件宽松，以及政府参与提高公信力的情况下，提供多样化的选择模式更有利于“以房养老”在我国的发展。于此同时，还要通过国家政策扶植，设置专业咨询点、电视新闻网络媒体等多种途径宣传“以房养老”的多种选择模式。因此，我国不仅要将“以房养老”选择模式的多样化，还要加深受众群体对相关模式的了解。

4 结语

“以房养老”模式起源于荷兰，在美国、新加坡、日本等国家发展已经较为完备。为了解决我国社会老龄化问题引入我国，并在上海、南京、北京等地出现了不同的试点模式。笔者从房地产法的角度分析了“以房养老”在我国发展中存在的一些问题，借鉴域外先进经验，及结合我国的实际情况，提出一些完善措施来规范“以房养老”在我国的平稳运行，优化我国养老保障体系。

参考文献：

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（作者单位：西北政法大学）