基于3S技术的茶园住宅房地产时空变化研究

马新宁 杨雯 王玉冰 张雪玫

摘 要 由于市场经济的发展，现如今房地产已成为炙手可热的行业之一，其中居住型房地产更是成为人民关注的重点，其增长变化情况将直接影响国民生活状况与经济发展。在这个背景下，不少专家学者都开展了对房地产的研究，由最初的单一因素研究房地产时空变化影响，慢慢发展、过渡到多重因素对房地产时空变化的研究。随着3S技术的不断成熟，学者们开始将房地产与3S技术结合，进行新的发展领域研究，但将3S技术用于房地产时空变化研究的学者为数不多。该文以3S技术为核心基础，通过解译分析重庆市茶园区卫星遥感图像和矢量地图，再结合一些房产数据及住宅房产周边的环境（交通网络，基础设施）等因素，对住宅类房地产进行时空变化研究并建立基本數据模型，为以后在其他同类型的研究提供模型依据和数据方法。

关键词 房地产；3S技术；时空变化

一、绪论

（一）选题背景及意义

当前房地产市场的发展在国内外持续扩大，影响甚广；3S技术随着科技的进步逐步成熟，应用领域也更加广泛，在现实生活中随处都有涉及，目前3S技术渗透到生活的各个方面，将3S技术融入房地产市场是一个新的发展领域。另由于重庆市茶园区优越的地理条件，茶园区将是房地产开发商的焦点，但随着茶园区人口流量的日益增多，茶园区房地产市场也将受到影响，应用3S技术对正在新建的茶园区住宅房地产时空变化的分析有利于更加准确掌握房地产市场的动态变化，以茶园区房地产为研究对象，结合3S技术综合分析房地产的时空变化，为房地产投资者提供决策建议。

重庆市作为中国四大直辖市之一，发展迅速，经济发达，是人们趋之若鹜的目的地之一，因此重庆市住宅房地产正是热点。目前重庆市茶园区正在新建，在与其他地段比较的情况下，此时茶园商品房具有很大的商机。通过对茶园的地理位置，交通条件等初步预测，新区建成将带来一股房地产投资的浪潮，市民将倾向于往茶园区购房。因此，对于茶园区住宅类房地产的研究有现实意义。

（二）国内外研究动态

国外-欧盟与美国等发达国家实行的是资本主义市场经济，其房地产产业也是呈现高度市场化。因而国外学者很早就对房地产的地位和作用有了明确的认识，并早就开始从不同角度、不同方面对房地产开始进行研究，从单一的因素对房地产时空变化影响，慢慢发展、过渡到多重因素对房地产时空变化的研究，再到建立房地产时空变化数学模型，国外学者对房地产时空变换的研究越来越深入。并随着3S（GPS、GIS、RS）技术的不断发展，国外学者也从单一的研究方式逐渐过渡到利用3S技术进行时空变化影响的研究。

自1979年，我国城镇化住房改革制度便一直稳步向前推进。在1998年我国便开始了全面住房市场化改革，进一步推动了房地产市场的市场化步骤。并且随着我国的科技进步，将3S技术应用到房地产行业也是当今的一大主流方式。不少学者对住宅类商品房时空分布影响因素进行了研究。项前和张晖学者发表的《3S技术与房地产批量评估集成应用研究——以深圳市为例》一文中提到，将3S技术应用于房地产评估方面，不仅构建了多源房地产数据集成的数据库，还实现了图文一体化的房地产信息服务，并提供了多种方式的GIS空间检索服务。

（三）研究内容及技术路线

2.研究主要内容

（1）提取基于遥感技术下的重庆市茶园区域住宅类商品房区域。

运用计算机遥感软件，基于茶园区域的陆地遥感图像，通过运用传统的目视解译等方法在已有的高清影像数据综合得到茶园区域住宅类商品房的地理范围。并通过形状指数了解茶园区域住宅类房地产的形状大小规模和每年住宅类区域增加或减少的面积、大小等特征。

（2）分析茶园区域住宅房地产时空动态趋势。

通过对茶园区域近十年各类数据的分析，得到茶园区域近三年的面积变化趋势、规模变化趋势以及三维空间的变化趋势，利用解译出的茶园区域住宅类商品房数据，借助Arc GIS的多项功能，统计并算出茶园区域住宅类商品房近十年来住宅类商品房的总体面积规模的变化趋势特征。

（3）茶园区域的自然影响因素和社会影响因素。

从自然因素和社会因素两方面综合研究茶园区域住宅类房地产的时间、空间变化的规律性并做出一份具体的报告来说明哪些因素导致住宅类房地产的变化。由于重庆市城市化进程的不断加快，城市人口比重不断提高，人地关系矛盾日益突出，人们对于住房的要求也逐年增加，因此可从茶园区域近三年来长期和短期定居的人流量来推算茶园区域住宅类商品房未来的空间变换趋势和建筑规模大小。

（三）研究方法及技术路线

1.研究方法

（1）理论与实际相结合

①文献查阅法，本课题通过查阅相关书籍，学士论文，期刊等等，研究基于3S技术的住宅房地产国内外发展状况，了解目前国内的房地产政策，清楚3S技术的发展现状并了解影响房地产的相关因素。对于课题的研究方向有一个清楚的定位，最后确定课题的研究方法。

②实地考察法，住宅房地产市场一直都在慢慢壮大，它的发展趋势也越来越重要，因此实地考查这一环节是必不可少，本课题将进行有目的的调查问卷及访谈，通过调查问卷了解近10年的茶园区居民对于住宅的满意程度，以及对于茶园区新建工程的看法，访谈的对象主要是一些房地产开发商，购房者，为课题的研究奠定基础。

2.定性与定量分析

（1）数理统计法，通过对获取的影像图处理，解译得到最精确的人口分布数据，建筑分布数据，，基础设施数据，土地利用状况数据等，然后结合统计学知识，建立数学模型，通过模型分析出近10年数据的变化情况，进而得出这种因素对于住宅房地产的影响程度。

（2）定量预测法，通过对比分析近10年的茶园区一定范围的影像图，对同一区位的影像图进行比较分析，并运用相关数学方法和建立数学模型，将获得的数据通过建立的数学模型清楚得表示出来，最后以调查的近10年内的房地产变化趋势作为参照，采用定量预测的方法预测茶园区住宅房地产今后的时空变化趋势。

（四）技术路线

（1）准备阶段：首先进行查阅资料，确定研究的方向，并了解国内外的发展状况，对课题进行可行性分析，确定研究方法与技术路线，为课题的开展做好准备。

（2）实施阶段：在实施阶段，重点研究对象为筛选出来的数据。对多种属性的数据进行分类汇总，并通过建立数学模型，将同一属性的数据的变化特征通过模型清晰地表示出来，并对这种变化特征进行统计，分析影响房地产时空变化的因子及其强弱。然后运用综合分析的方法，结合所有影响因素，得出茶园住宅房地产的时空变化情况，然后通过分析结果，采用定量分析的原理，对茶园区住宅房地产的发展方向进行预测。考虑到房地产市場对区域经济的影响，包括人口分布，及就业数量进行分析研究，为相关的当地政府提供参考资料。

（3）总结阶段：在结题过程，通过对所适用的茶园区的时空数据进行分类汇总，建立茶园区房地产时空变化数据库；并撰写研究报告，记录整个研究过程，以及分析结果；最终发表一篇论文，深入阐述研究结果。

二、研究区概况

（一）自然地理

1.地形地貌

重庆在地理位置上处于中国的西南部，长江的上游地区，它的北部、东部及南部分别有巫山、大巴山、武陵山和大娄山四座大山环绕。重庆的地貌是以丘陵和山地为主，其坡地的占地面积比较大，故有“山城”这个称号。重庆有着由南北向长江河谷逐级降低的地势，它的西北部和中部主要是以丘陵和山地为主，东北方向紧靠着大巴山和东南部连武陵山两座山脉。

茶园新城区在地理位置上位于重庆市主城区的东部，属于重庆南岸区，从地理环境方面看，茶园新区背面紧靠着南山旅游区，丘陵、山地为主要的地貌特征以及有着平坦的地势。它的三面环绕着山：东面紧挨明月山，南面是樵坪山，西面依靠南山；北临长江。

2.水文气候

重庆气候温暖湿润，属于亚热带季风性湿润气候，冬暖夏热，四季分明，没有霜期长，重庆向来以多雾有名，因此有“雾都”的称号，重庆市的年平均气温在16～18℃。茶园新区的自然资源还是属于原始的生态资源，其中的河流和水库就有10余处，自然环境优美迷人，空气质量优良，雨水充沛，土壤肥沃，使得该区域的年平均温度在18.3℃左右，并且茶园新区中的大小河流就共有七条，其中苦溪河长达38公里，缓缓流经新城区最终注入长江，有10万余亩的原生态森林在它的周围环绕，是重庆主城区森林覆盖率最高区域，是一个天然的大氧吧。

（二）人文经济

茶园新区占地面积为120平方公里，其中有75平方公里的规划建设用地，到2020年该区人口预计将达到50万人。茶园新区作为重庆规划的城市副中心，"三区合一"后的城市体量相当于一个中等城市的体量，它是重庆主城区长江以南最具发展潜力的工业园区。

茶园新区采取的模式为用第二产业带动第三产业，逐渐将茶园新区打造成为一个集教育、文化、医疗等高质量功能的综合性城区，该区主要是以房地产业为主，金科、龙湖等多家知名房地产开发企业已经被逐渐引入其中，这为该区的经济带来了巨大的提升，其中的长青湖别墅、庆隆高尔夫以及湖山墅--金科中央御院等为其中的优秀项目，集中构成了重庆市中央别墅核心区域。茶园新区将被定位成为与观音桥、沙坪坝等四个城市副中心定位功能相似的区域性商业、商贸的经济中心，将它打造成重庆市东部的核心城，担任着带动东部新城未来发展的职能 。

三、影像处理

（一）基础数据及图像预处理

本研究采取的基础数据是SPOT-5、北京二号卫星遥感数据，通过对两种卫星遥感数据图的获取，取长补短优化基础数据源。由于遥感影像易受外界条件干扰，故对图像进行几何校正、数字图像处理，增强了原始图像的对比度，提高图像的准确度。

（二）遥感图像信息解译

遥感图像能够实时、动态、快速地反映土地的各种利用状态。通过对城市部分区域的不同时期土地利用状况的分析，能够预测未来的土地利用情况走势。本文主要研究重庆南岸茶园区域住宅类房地产的扩张情况及变化规律，因此建立了茶园区的矢量文件，并对茶园地区2010-2018年遥感影像图中住宅用地的信息进行提取。

由于目视解译的局限性，故在解译之前建立了解译标准，只对城市住宅用地和农村宅基地进行解译，并对这两种地类进行数据库建立，其余类型的地类在最终制图时，对其弱化。针对两种用地的不同特征，在对原始遥感影像图进行图像预处理后，便运用ArcGIS软件建立茶园区2010-2018年的Ship文件，在ArcGIS软件进行目标地物的矢量化。在Ship文件的属性表中，运用特定的命令，对目标地物增添字段，对同属性类别图斑分类编码并融合同类斑块，计算最终的图斑面积。

（三）成果的建立

确保解译成果准确性后，将完善后的Ship文件属性表导出，用来统计数据。运用Excel统计不同年份的数据，并进行数据对比，形成最终的增长趋势及变化情况表，同时将不同时期的解译数据按照年份命名，成为茶园地区住宅类房地产变化基础数据库。为增强图形的美观性和专业性，采用Photoshop CS6进行后期调色和着重显示。最终的成果为2010-2018重庆市南岸区茶园住宅类房地产数据库及其分布图、各年份数据对比表及茶园住宅类房地产时空变化结论。

四、重庆茶园区住宅房地产时空变化

（一）重庆市茶园区住宅房地产现状变化

城市房价的演化是一个动态的时空变化过程，因而具备两个主要的特点：时效性、空间性。时效性是指具体地块单元的地价随时间的变化而变化，即随时间的波动性，时间变动对地价的影啊往往采用时间一地价指数来表征：空间性即利用3S技术获得的遥感影响图分析房地产空间分布上的区域变化情况，除土地位置的定性外，还表现在不同利用类型（用途）的城市用地的等级、数量、内部结构等随时间的推移而不断演化的现象。

同时茶园区作为重庆市重点开发区，城市人口变化明显，土地市场潜力巨大的地区，本次茶园房地产用地时空动态监测工作所收集的影像数据资料从2010年至2018年，不同时期住宅房地产的时空变化状况进行分析。

1.茶园区空间扩展

根据研究区的土地利用情况结合遥感影像分析，提取2010年、2011年、2014年、2018年的遥感影像图数据，将研究区的住宅房地产数据提取出来，4年的变化趋势如图4-1，该图清晰明了地展现了各时期住宅房地产的分布及扩张状态。

通过提取历年的影像图数据，从城市发展格局的角度，Camagni 等（2002）将城市空间形态的扩展分为蔓延、填充、外延、卫星城式和沿交通线扩展五种基本模式。 根据这种分类方式，将茶园区2011年-2012年的扩展主要为为扩张式，由聚集点向周边扩张，面积不断增加；2012年以后主要表现为蔓延式，向外扩张的速度明显减慢，逐渐向周边适宜居住的用地蔓延，更加合理的利用土地，并逐渐成为融创、保利等开发商的焦点。

利用GIS进行数据处理计算面积得出从2010年到2018年住宅用地面积扩增3-4倍左右。通过2011年的数据可以发现一开始茶园区住宅零星分布，没有规律，从2012年开始随着城市的扩张，发展重心逐渐向西南方向延伸，并集中分布。前期是以集中零星用地，规范整治，随着经济的发展，交通的便捷，住宅用地的中心逐渐由北部往西南方向转移，最终在西南区形成聚集点。

2.茶园区住宅房地产地价变化

在时间水平上表现为茶园的房价高低变化，随着茶园地区的重心转移，相应的房价也会有所涨幅，与当地的经济发展相适应。通过资料表明，近三年茶园新区房价走势由平稳到骤然增加。2016年茶园房价均价为7217元/m?，到了2018年重庆市茶园区金科成交房价高达15610元，房价的变化表现出当地经济的发展状况，以及政府的发展重心区域。

（二）重庆市住宅房地产驱动力初步分析

根据城市空间动态规律及其趋势，明确空间变化的驱动因子，可对未来扩展状况作出初步预测。本章先利用已有数据结合自然地理、社会经济及交通设施、政策规划等方面分析其对重庆市茶园区住宅用地的作用。

1.自然地理条件

影响茶园发展的自然地理因素，主要包含茶园地区的地形，地质，气候条件，生态环境等因素。自然地理环境是一个地区发展的基本条件，同时也是必不可少的因素，地势的起伏，气候的适宜度决定这区域发展的总体趋势和发展速度。

受到地形，地势的影响，茶园向西南部发展，适宜的日照条件宜居宜业，水文条件好，气候适中，大量人口聚集，带动着经济的发展。

2.社会经济

影响茶园住宅用地发生变化的因子中社会经济起着重要的作用。自2000年起，茶园开始发展工业，经济结构逐步完善，2011年是茶园实现跨越的起步之年，存在着众多的机遇与挑战，人口在西部聚集，随之产业结构在西部聚集发展，推动着茶园西南部的发展。自从2010年以来，茶园新区实现工业总产值422亿元，同比增长48.6%；完成全社会固定投资92亿元，同比增长20%；完成工业投资60亿，同比增长8.7%。茶园新区的经济力量巨大， 是茶园发展的的支撑力量。

3.交通及配套设施

交通的便捷决定着区域与区域之间，区域内部经济的发展与交流，茶园发展离不开交通干道之间的连接，尤其是成为重庆重庆副中心的茶园新区的发展。在茶园内部，道路纵横交错，绕城高速公路，与成渝等周边城市高速公路干线相连，同时纵向右6号、8号轻轨站线，交通十分便捷，同時并带动着物流，交通运输业等行业的发展。茶园不断完善基础配套设施，不断改善着人居环境。

4.政策规划

政府的支持是一个区域顺利发展的保障，没有政府的大力，支持发展就会无法进行。自从重庆提出西部大开发战略，改变城市发展战略，茶园新区就成为了重庆主要的发展区域，并不断吸引着大量的企业家，为新城区的腾飞打下了良好的基础。

（三）预测与展望

通过近几年的住宅房地产房价分析，茶园的房价呈现不断增加的趋势，未来走势预测继续增加，但由于社会经济增长速度，政府的宏观政策，城市规划的要求，人口的变动等因素，土地的利用情况，增幅的速度可能减慢。

1.土地的供需矛盾影响房价变化

从土地的特性来讲，土地的稀缺性和供应的有限性及区位的差异性，决定了土地的供需应当保持平衡。成为“山地”的重庆更加注重土地的利用情况，合理调节土地的供需矛盾。茶园人口的不断增多，对住宅的需求量也在不断增加，在住房需求迅猛增长的境况之下，土地的供需矛盾也会进一步加剧，从而也会促进地价的进一步上涨。

2.政府的宏观政策限制房价的涨幅

房价的增长幅度不能过大，房价过高出现供大于求，房价过低极易出现供小于求。无论哪种情况，都会对本地的社会经济产生影响，进而导致经济发展不平衡。经过国家各项调控措施的实施，重庆市房地产的需求将趋于稳定，市场调控机制更加完善，同时政府的参与也限制开发商随意提高房价的权利。

3.重庆市的经济发展使茶园房价升高成为必然

小区域的发展使基于它所在的大区域范围内发展的，是点与面的关系。同样的茶园房价的变化是以重庆的经济发展为背景的。自重庆的成为直辖市以来，经济迅猛发展，无论是工业，商业，还是房地产等行业都取得了巨大的进步。茶园区与重庆市的发展是同步的，随着重庆市房地产投资的增加和土地机制的调控预计未来茶园房价继续上涨。

五、结论

3S技术是本课题顺利进行的基础，通过遥感获得影像图，然后利用GIS对影响图数据进行处理。最后以茶园区历年的影像图为研究对象，通过GIS分析影像数据，得出茶园区住宅房地产的时空变化趋势，得出茶园区住宅房地产在今后将继续提升，但由于政府，社会发展等的限制作用，房价不会过大变动。

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作者简介：

马新宁，（1997-）女，汉，河南省南乐县人，本科生，单位：重庆工商大学土地资源管理专业。

杨雯，（1998-）女，汉，重庆市合川人，本科生，单位：重庆工商大学土地资源管理专业。

王玉冰，（1996-）女，汉，河北省衡水人，本科生，单位：重庆工商大学土地资源管理专业。

张雪玫，（1997-）女，汉，重庆市长寿人 本科生，单位：重庆工商大学土地资源管理专业。