集体建设用地流转价格评估方法应用研究

熊杰平 黄东玉

【摘要】集体建设用地，又可以称之为“农村集体土地建设用地”，简单理解就是指乡（镇）村集体经济组织、农村个人通过投资或者集资的方式进行非农业建设使用的土地，可以划分为宅基地、经营性用地、公共设施用地等等。本文就对集体建设用地流转价格评估方法进行简单分析，以期为集体建设用地流转价格评估工作提供参考依据。

【关键词】集体建设用地;流转价格;评估方法;应用

在我国社会经济迅速发展的今天，城镇化进程逐渐加快，越来越多的农民走进城市，使得农村集体建设用地流转成为常态化。但是由于农村集体建设用地流转价值评估体系存在一定的不合理性，导致在集体建设用地流转存在矛盾性，难以实现正常运行。基于此，本文就对集体建设用地流转价格评估方法应用展开探究，以期提高农村建设用地流转价值评估工作质量。

1、目前集体建设用地流转价格形成中存在的问题分析

众所周知，土地是农民获取经济来源的基础，如果农民没有土地，那么其在农村将无法正常生活，生活来源直接被切断。受到城镇化的影响，城市建设中对农民的需求量逐渐增加，使得大量农民走进城市务工，将土地承包出去，获取相应收入。但是由于一些客观因素的影响，农民在进行集体建设用地流转中，其价格存在不合理之处，具体主要体现在以下几点：

（1）农村集体土地建设用地的流转主体不明确。现阶段，农民在进行集体土地建设用地流转工作时，不能做到主体明确，使得将此项任务经常由地方政府代为执行，使得农民的权益无法得到有效保证。例如，某地区村民张某将土地直接卖给土地流转管理部门，流转期限20年，每亩6500元;而该土地流转管理部门转手将此土地转让给某木材商，流转期限依旧为20年，每亩价格却达到35000元，从中赚取大量差价。

（2）农村集体土地建设用地的交易信息不充分。现阶段，农村集体土地建设用地在进行流转过程中，流转价格形成经常交由政府决策，但是由于缺少详细的土地评估体系，且相关部门协调工作不到位，导致信息流通和引导价格形成呈现出不足，进而出现买卖双方信息不畅通等问题，农民权益无法得到保障。

（3）农村集体土地建设用地的价格评估机制不健全。在城市快速发展过程中，我国政府部门缺少有关农村集体土地建设用地的流转地价的价格评估机制，使得评估技术不规范、价格体系不合理，久而久之，就会让农村集体土地建设用地价格评估工作呈现出随意性，产生农民资产流失等问题，负面影响非常之大。

（4）农村集体土地建设用地的流转价格内涵不明确。现阶段，农村集体土地建设用地在流转过程中，还存在流转价格内涵不明确的问题，如，有的以出让方式取得集体建设用地使用权转让;有的却以‘划拨方式取得集体建设用地使用权转让，此种情况下，对农村集体土地建设用地流转工作产生一定负面影响。

2、集体建设用地流转价格评估方法的应用分析

针对目前集体建设用地流转价格形成中存在的问题，我国政府部门要想让农民土地权益得到保障，提高土地使用价值，就需要将土地使用权（占有权、使用权、收益权、处置权等等）严格落实，并做好农村集体土地建设用地的流转价格评估工作，合理使用评估方法，具体操作如下：

（1）农村宅基地拆迁补偿的价值评估。在农村集体土地建设用地中，宅基地是重要的组成部分，随着城镇化建设范围的增加，使得农村宅基地大范围占用，因此，国家需要对这部分农村进行适当的经济补偿，在此阶段，政府部门可以按照“宅基地拆迁补偿费=被拆迁房屋重置价格+原有宅基地面积×宅基地所处地区的区位补偿價”这个公式进行补偿款计算，确保每一位农民都可以获取到合理的补偿，解决拆迁补偿中存在的矛盾性问题。

（2）土地发展权下的农村集体建设用地价值评估。随着我国社会经济的迅速发展，土地的使用价值越来越大，此种情况下，我国政府部门在展开集体建设用地流转价格评估工作时，就需要严格参考土地发展权，在土地发展权下进行农村集体建设用地的价值评估，具体操作如下：一方面，政府部门需要将农村集体建设用地的价值形象化，然后合理分析结合城乡建设用地增减挂钩政策，详细计算出农村集体建设用地的价值。另一方面，政府部门可以采用“土地发展权价值=开发完成后土地价值-开发前土地价值-开发过程中的各项费用-开发商的应得利润”这个公式展开土地发展权价值的计算，确保土地发展权价值准确合理，为土地使用提供便利。

（3）经济和生态价值考量下的集体土地价值评估。随着“五位一体”的提出，我国越来越重视生态环境的保护，力求能够实现生态环境的可持续发展。面对此种情况，我国政府部门在展开集体土地价值评估工作时，就需要严格考量经济和生态价值，做好土地周围环境生态价值的评估工作，然后计算集体建设用地的总价，具体操作流程如下：一方面，政府部门需要将集体建设用地的价值进行划分，明确其经济价值。另一方面，政府部门采用成本法、条件价值评估法等多种方法进行集体土地价值评估，并做好评估结果的修正工作，充分提高评估结果的准确性。

结语：

总而言之，农村集体土地建设用地作为各项非农业建设所使用的土地，是社会重要生产要素之一，在社会经济发展中占据重要意义。面对此种情况，政府部门要想确保集体建设用地流转价格合理，就需要做好集体建设用地流转价格评估工作，合理选择评估方法，做到既能够维护农民土地权益、促进城乡统筹发展;还可以缓解城乡建设用地供需矛盾，真正实现集体建设用地的流转价值。

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作者简介：

熊杰平，中天成土地房地产评估（北京）有限公司，北京;

黄东玉，中天成土地房地产评估（北京）有限公司，北京。