房地产开发成本控制策略分析

何智

【摘要】当今时代，国家对楼市的调控力度越来越大、银行房贷收紧，各级政府推行限价政策，这就对房地产开发企业的发展造成很大影响。万达实施轻资产战略，万科转型供应链管理，融创和恒大投资汽车制造，业界大佬纷纷转型某种程度上意味着这个行业经过前期高速发展现在正逐步进入调整阶段。近期碧桂园“高周转”引发的质量问题等也说明房企面临的资金压力大且成本高，有的甚至危及生存。在此背景下，房地产开发企业在控制扩张节奏的同时，如何采取积极有效措施进行成本控制，成为新形势下保持竞争优势乃至维持企业生存的关键手段。

【关键词】房地产开发;成本控制;策略

房地产业是国民经济的重要组成部分，其蓬勃发展对国民经济的增长具有极大的促进作用，同时由于房地产业的建设周期长，投入资金大，受政策、市场等不稳定因素的影响大，又是一个高风险、高回报行业，要在高风险和激烈的市场竞争中实现经济效益最大化，就必须对开发项目的成本进行有效管控，实施集约与效益并重开发。

1、房地产开发成本管理概述

成本管理主要指的是企业在生产经营过程中开展的成本核算、成本分析、成本决策以及成本控制等一系列科学管理的总称，作为企业管理中的重要组成部分，成本管理对提升企业内部管理水平并规范经济业务核算、改进企业内部管理等有着重要的帮助。一般来说，进行成本管理的主要目的是为了充分调动企业内部的全体成员，在保证企业实现战略目标的前提下，对生产经营等各个环节展开科学的管理，以此在降低成本的基础上获得最大的经济效益。成本管理一般是以管理为核心，以核算为手段、效益为主要目的对经济活动进行事前的测定、事中的控制以及事后考核的一个过程，并以此来形成一种全企业、全过程、多层次、多立体的成本体系。在开展成本管理时，首先要认真开展成本预测工作，对阶段内的成本水平和目标进行规划，并对成本目标实现的方案进行有效的成本决策，还要加强成本日常的审核监督，要及时发现生产过程中的损失情况，采用合适的成本核算方法来促进企业不断的改善成本管理工作，还要分解成本，对其进行管理和考核，从而达到成本管理的目的。

2、房地产开发企业成本管理存在的主要问题

2.1相关岗位人员缺少成本管理意识

就现在房地产企业发展的现状来看，许多企业还没有认识到财务成本管理的重要性。财务管理系统的建立也没有引起重视。在缺乏科学指导的情况下，一些企业往往将成本控制的关注点都放在生产环节。也有些企业只注重建筑材料、人工、设备等成本，但忽略了时间成本等。如果没有前期有效的全流程成本预算，只在具體实施环节进行成本管理，肯定会使预算失效，成本不受控制。缺失有效的系统全面的财务成本控制体系，是目前我国房地产企业面临的一个严重问题。目前虽然整体经济发展环境提供了许多机遇，但也使企业面临更多的挑战。尽快建立财务成本管理体系，实现科学的成本控制，才能更好地适应市场的发展。

2.2手段相对陈旧，方法缺乏创新

房地产属于传统行业，由于传统惯性，房地产开发企业成本管理的手段和方法有较严重的历史沿袭，其成本控制对象主要是土地成本（买价即拿地成本、土地平整成本等）、建筑安装工程成本、配套设施成本。从成本管理手段来看，多数企业是在降低成本绝对额方面下功夫，采取的手段包括加快开发速度、缩短建设周期以降低资金成本;偷工减料、偷梁换柱以降低材料成本;加班加点、克扣人工压榨工人血汗来降低人工成本;改变设计、减少工程量节省费用开支等等。从成本控制方法来看，房地产开发企业主要采用传统的定额成本法、标准成本法、计划成本法进行成本核算和控制。而作业成本法、环境成本核算、成本企划等现代成本管理和控制的方法在房地产开发企业却很少见。

3、房地产开发成本控制策略

3.1强化全生命周期成本意识，实行成本全过程管理

实际工作中，多数企业总是在产品设计完成后，试图在生产过程中通过加强材料、人工和费用支出管理控制来达到降低成本的目的。殊不知，一种产品一旦设计成型，其70%的成本是注定要发生的，此时要想在生产过程中降低成本是非常困难的。于是偷工减料、压低工资成了多数企业降低生产成本的主要手段，其结果既影响了产品质量，增加了售后成本，又影响了员工的积极性和创造性，成本管理效果不明显。因此，房地产开发企业的成本管理首先要在设计阶段进行成本企划。经验表明，房地产项目初步设计阶段、施工图设计阶段对工程造价的影响分别达到65%、25%～35%，如果能在设计阶段做到优化小区布局，合理设计户型和建设用料，科学规划配套景观绿化和辅助设施，对于整个项目成本控制起着至关重要的作用。其次，在建筑工程成本控制方面，要建立一套严格的招标制度，坚决杜绝“串标”、“围标”情况发生;要树立质量成本意识，在保证工程质量的前提下，鼓励采用新型建材和替代产品，制定消耗限额并加强现场管理;严禁施工方案随意频繁变更，如确需变更，从美观、实用、工程结构等方面综合考虑采用局部变更，严防因工程变更导致项目成本的额外上升。第三，必须重视后期成本管理，尤其是竣工验收阶段的成本控制，谨防出现前期的设计、建造虽然成本得到有效控制，但后续的养护、维修以及质保成本上升。只有强化了整个开发全生命周期成本控制意识，才能真正降低成本。

3.2加强合同管理，严控施工现场

施工阶段在项目建设全过程中占用的时间较长，施工成本在整个成本构造中占比也较大，因此，这一阶段的成本管控较为重要，不仅要加强合同管理，还要加强施工现场管控。首先，在拟写施工合同时要用严密的文字明确合同的内容、范围以及合同文件的组成，避免出现含糊其辞和前后矛盾的情况，预防合同纠纷，避免施工索赔，减少工程费用。在合同实施过程中严格合同变更确认批准程序，健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，及时纠正合同履约过程中出现的问题，从而更有效地控制工程造价。其次，在施工现场管控时，选择技术先进、经济合理的施工方案，尽可能减少设计变更，并严格控制现场工程量变更签证。

3.3价值工程在成本控制中的运用

如果不将成本看成是利润的减项，而将其视为价值创造的推动项，我们的成本控制理念将会发生重大转变。现代企业财务管理强调以价值最大化而不是利润为目标，这就要求成本管理和控制必须与价值创造相联系。

按照价值工程的基本公式：价值（V）=功能（F）/成本（C），房地产开发

企业在采取降低成本措施的时候，就必须考虑其对功能和价值的影响，而不是一味追求降低成本绝对额。如果成本降低，功能不变，则价值上升;如果成本明显大幅下降，而功能也有所降低，但幅度不大，同样价值可以得到提升;如果成本略有上升，而功能有大幅提升，价值随之上升，此时成本增加不应视为成本超支，反而应该予以肯定和鼓励。

结语：

综上所述，房地产开发项目成本是决定房地产价格的关键因素，而房地产价格又是影响国民经济的重要因素，因此，要根据不同时期、不同社会经济环境要求，加强成本监控，降低企业经营成本。在保质保量的前提下，严控项目开发成本，实现项目经济效益与社会效益的最大化。

参考文献：

[1]陈向碧.房地产开发成本管理和控制探讨[J].经济与社会科学研究，2017（11）.

[2]钟道荣.房地产开发成本控制研究[J].建材与装饰，2017（15）.