房地产企业项目成本控制研究

【摘要】作为我国重要的支柱产业，房地产项目为了合理的获得更高经济效益，需要在整个项目中贯穿成本控制。只有根据预先计划合理规划，科学控制，才能按进度和质量目标完成项目建设。房地产项目的管理围绕着项目目标进行，然而，根据项目建设进度的推进，目标也会发生阶段性的变化。无论目标发生怎样的变化，都要在整个项目过程中进行成本管控，才能让房地产项目得到应得的效益。当然，房地产项目的成本控制也存在很多的问题，下面就这个问题进行简要的探讨。

【关键词】房地产项目;问题;控制措施

1、房地产项目管理中成本控制的现状分析

房地产项目的管理围绕着项目目标进行，然而，根据项目建设进度的推进，目标也会发生阶段性的变化。无论目标发生怎样的变化，都要在整个项目过程中进行成本管控，才能让房地产项目得到应得的效益。当然，房地产项目的成本控制也存在很多的影响因素，下面就这个问题进行简要的探讨。

1.1决策阶段的成本控制得不到重视

决策阶段的成本控制对整个成本控制来说具有不可替代的重要作用，很大程度上影响着房地产项目的收益。决策主要是在估算投资的基础之上形成项目策划书，为项目管理者进行投资决策提供判断和依据。但是就目前市场来说，房地产一直处于有利的市场，需求多，供给少，所以房地产获得巨大的经济效益也是很容易的。领导层相对缺乏决策阶段的成本管控意识，没有对决策阶段的成本管控采取应有的重视。

1.2计划和管理得不到重视，无法准确控制成本

如果房地產企业没有做好项目规划设计和管理，盲目地开展生产经营，就会给企业带来严重的经济损失，甚至导致企业破产。有些房地产企业只对如何获得高额的利润感兴趣，关注眼前利益，忽视了对企业成本的计划与管理。这种做法使得企业资源得不到合理的配置与应用，严重地会导致项目管理活动的无效，从而无法精准地计算企业的成本预算，也就无从谈起对房地产企业成本的管控工作了。

1.3 房地产开发项目成本控制方法落后

目前房地产开发项目成本计算的方式是要等到整个工程完全结束后，依据财务部门的决算报告，再核算成本，这种方式的缺点是无法掌控大量的有效数据，成本核算往往滞后，造成的结果就是很多有效的资料信息得不到应有的应用而流失。还有些房地产开发企业依然运用传统的成本核算方法，这种传统方式的缺点是方式粗放，计算不精确，方法不标准且难以统一化，这就造成了项目成本管控难以管理，对房地产开发企业的经济效益十分不利。

2、房地产开发项目管理成本控制的策略

2.1完善成本管理制度、明确管理目标

（1）制定成本管理目标，将涉及到成本的内容都囊括进去，仔细研究制定出具体的管理目标，使每个参与者都有明确的使命感，针对开发项目的不同，具体制定相应的目标成本和目标收益，从侧面促进房地产企业健康有序地发展;（2）企业成本管理制度是十分必要的，要在企业内逐步推行成本制度化管理，让每个员工甚至领导层都意识到成本管理制度的重要性，落实分配责任到个人，让制度化的管理模式更加规范有序;（3）将企业指定的管理制度与管理目标印刷成纸质的册子，以便于在项目具体的实施过程中宣传，有利于提高对成本管控的水平。

2.2做好招投标阶段的成本控制工作

由于房地产开发项目出资方的不同，使得实际的招投标程序与政府规定的招投标程序存在一定的差异，但是无论采取何种招投标程序，其最终的目的都是筛选出报价最低、各项技术指标均符合国家标准的企业作为房地产项目的承建企业，以切实确保房地产项目开发的经济效益。因此，房地产项目开发商应根据行业标准以及各项指标选择资质水平最高、报价最低的企业作为施工单位，以降低不必要的开发成本。同时对影响房地产项目造价的各项因素，如市场行情、设计方案等因素进行分析和判断，反复推敲相关合同条款，确保招标文件的质量。此外，房地产项目开发商还要根据市场变化规律，制定准确、合理的招标参考价格指标，方便了解各招标企业或单位的报价是否合理，从而实现降低房地产项目开发成本、确保项目投资经济效益的目标。

2.3做好施工阶段的成本控制工作

房地产项目施工阶段是整个房地产项目开发建设过程中使用资金量最多的环节，同时也是影响房地产项目开发成本控制与管理质量的关键因素。房地产项目施工阶段的成本具有占用时间长、变化大的特点，因此，应加强对此环节的成本控制工作，且降低经济损失。首先，房地产开发商应严格按照企业内部各项成本以及财务管理制度，认真执行相关合同要求，并结合企业目标成本编制合理的成本管理体系，明确各个管理人员的工作内容和责任范围，划清权责，将责任落实到个人，确保成本控制与管理的效果;其次，要对房地产项目施工阶段的资金花费进行跟踪检查与控制管理，避免资金浪费。同时严格控制现场签证与设计变更，以制度为约束和规范，加强变更签证的审核工作，避免不合理设计变更的出现，最大限度的降低项目开发成本。

2.4做好竣工阶段的成本控制工作

相关负责人应广泛的收集各种计算资料，确保资料的准确性与完整性，并对收集的资料进行整理，最终形成结算文件，为项目竣工结算提供重要的依据。房地产项目管理与成本控制是一项复杂且系统的工作。要想真正实现企业经济利益最大化目标，提高房地产企业的竞争力，就必须做好房地产项目各个阶段的成本控制工作，引入动态成本控制理念，切实确保房地产项目每个环节成本控制的合理性与有效性，进而提升房地产项目开发经济利益，促进房地产企业的稳定发展。

结语：

房地产行业这些年有了巨大的变化，随着建设规模提升，成本规模逐渐变成了过去完全无法想象的水平。而建筑项目自身具有周期长、易受市场和政策影响等特点，再加上近年来我国的市场情况的变化和行业规范的限制，成本管理的水平还比较差。房地产行业还要更加关注这个问题，不断更新管理理念，培养更多专业人才，引进先进的管理手段和技术，提高行业的整体成本管理水平，让房地产企业能够更健康的发展。

参考文献：

[1]于枫.房地产项目责任成本管理与评价体系研究[J].新视野，2012，（6）：50.

[2]黄智勇.房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨[J].时代金融，2011，（9）：30.

作者简介：

孙丰国，山东高德置业有限公司，山东淄博。