房地产工程成本造价全过程控制与管理分析

【摘要】房地产工程项目的建设周期长、投资大、协作部门多。建设单位对工程项目进行全过程的造价控制与管理，把工程造价控制在科学合理的范围之内，根据项目的进展情况随时纠正发生的偏差，以保证投资目标实现的同时，取得较好的投资效益和社会效益。

【关键词】房地产工程;成本;造价;全过程

工程造价即为在施工建设期间，管理人员对工程各个阶段资金使用情况进行管理，结合实际的情况、需求等做出科学决策，对工程建设活动进行全面监管，评估工程建设的整体效果。工程造价控制贯穿于项目建设过程的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、决算阶段，各阶段的控制管理既相互关联又各自独立，只有根据各阶段的特点采取相应的管理措施，才能有效的把工程造价控制在合理的造价范围内，并取得良好经济效果。

1、决策阶段成本造价控制与管理措施

决策阶段是房地产工程项目造价控制的龙头阶段，投入的费用少，一般占建设工程总费用的1%左右，却是工程造价控制最具影响的阶段。同时，因为这阶段仅有项目建议书、可行性研究报告等概括性文件，没有施工图纸、工程预算书、施工方案等实质性文件，因此也是全过程造价控制中最不易实施和操作的阶段。因此要注意以下几点：一是，准确、详实收集基础资料。收集掌握足够的、准确的、可靠的信息，如主要建材价格、设备价格、工程地质情况，以及已建成类似工程或周边建筑工程资料等，为项目决策提供参考性依据，确保项目决策具有科学性和准确性。二是，着眼可持续发展，合理确定建设规模和标准。合理确定建设规模和标准是控制工程造价的关键，工程建设既要满足当前需要，又要考虑未来发展的需要，同时还需要考虑国家的国情和建设单位的财务承受能力，总之确定建设规模和标准应坚持适用、经济、安全、朴实的原则。三是，多方案比选、论证，择优确定或优化建设方案。建设方案的确定应在符合国家和地方规划基础上，从我国目前的经济发展水平出发，根据建设规模、等级、使用功能要求等进行合理确定，简而言之，既要“经济合理”，又要“先进适用”，从多个方案中优选出最佳方案或萃取多个方案中的优点进行再次组合，达到控制工程造价的目的。

2、设计阶段成本造价控制与管理措施

房地产工程造价管理中，设计阶段的造价是其核心内容。在项目工程立项以后，设计工作需要考虑经济等因素。在保证项目工程功能的基础上，合理降低工程造价，保证项目工程的设计质量。第一，要对设计单位及设计方案进行评价和优选，应该根据工程项目的使用要求，再听取各参建单位意见，并保证各参建单位充分参与建筑项目的同时，确定工程设计的具体要求，要保证项目的质量、造价以及范围能够与实际情况相符，避免在实施项目的过程中出现较大的变更问题，使项目造价变更现象能够从源头得到规避。在此过程中，可以针对工程设计展开招标活动，通过相关专家的有效组织，深入分析设计方案的经济性和技术性，通过评审之后，选出最优的设计方案，同时要对勘察设计合同加以签订，并做好实施监督工作，在实施期间，要组织设计单位对工程设计进行优化，使设计阶段中的工程造价能够得到有效的控制;第二，要对限额设计加以落实，想要做好造价管理，限额设计是基础，主要是根据投资估算以及设计方案在确保使用功能的同时，对概算及初步设计进行控制，并以此来实现施工图预算及设计的控制，除此之外，工程项目涉及的专业也要在满足功能需求的基础上，根据投资额分配进行控制设计，确保在概算、估算以及预算的多层次控制当中，将竣工结算控制在限额以内。

3、招投标阶段成本造价控制与管理措施

利用招投标的方式，能够在竞争模式下实现施工单位的优选，达到控制房地产工程造价的目的，能够有效避免造价超预算问题的出现，第一，要认真编制招标文件，尤其是招标文件中专用合同条款，仔细斟酌合理确定最高投标限价。确定最高投标限价时首先要完成施工图的会审工作，确保设计当中的问题能够被及时的发现和解决，做好招标工程量清单，以便合理确定最高投标限价，避免在后期施工中出现问题，影响工程质量，或造成设计变更加大工程投入;第二，要进行合理的定标，在评标过程中，要避免盲目选择低报价，不合理的报价会对工程的顺利实施以及造价、质量的控制造成不利影响，应该对施工队伍的质量保证措施以及市场信誉加以考虑，在合理报价的施工单位中进行优选。

4、施工阶段成本造价控制与管理措施

房地产工程施工阶段的资金投入相对较大，而且在该阶段当中受到各种因素的影响，想要落实造价管理工作具有很大的难度，所以，在施工期间，要求建设单位对资金使用计划进行科学的编制，确保工程计量和结算处理的及时性，对于工程中的索赔及变更风险应该做好预防及处理工作，使工程造价能够得到有效的控制，同时，要求施工单位将成本计划及相关管控工作做好，对工程的安全成本、工期成本、资金成本以及质量成本等要素进行综合的考虑，建设单位要对施工单位提出的预算以外费用进行严格的控制，包括工程内容变更、额外用工以及现场签证等，如果没有特殊情况要尽可能的避免设计变更，若必须要进行变更，需要做好造价及工程量的增减分析，在设计单位同意的情况下，对设备及材料管理进行强化，以此来保证工程造价的有效控制。

5、竣工阶段成本造价控制与管理措施

在房地产工程竣工阶段，应当根据合同的要求，开展项目的质量检验工作，开展工程款的结算。在实际的工作中，需要认真核对结算方式，计算依据等内容，根据竣工设计图，设计变更以及现场签证等开展工程验收工作。在工程造价计算的过程中，需要做好相应的审计监督工作，保证工程造价的真实与准确。工程结算完成后，建设单位的工程项目总造价和总投资估算对比就一目了然了。要总结好节支部分的管理经验及超支部分合理性，是否可避免不合理超支，建设单位要总结经验教训，在今后的工程项目建设中加以改进。

结语：

房地产工程项目的造价管理是全方位、全过程的，可以说是牵一发而动全身。作为建设单位的项目管理人员特别是造价管理人员，想要做好建设项目的造价管理工作，更要从决策、设计、招投标、施工、竣工阶段进行全面的管控。科学合理的造价控制，才能节约建设单位的投资成本，提高建设单位的经济效益。

参考文献：

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[2]席红.论建筑工程管理中全过程造价控制的重要作用[J].中国设备工程，2018（17）：218-219.

[3]颜明玉.探析建筑工程管理中的全过程造价控制要点[J].居舍，2018（25）：195.

作者简介：

黄敏，南宁燦琮置业有限公司，广西南宁。