集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨

丁永洪

【摘要】我国关于集体建设用地基准地价方面的研究工作，仍然留有空白。根本性原因是我国在建设用地规划方面尚未实现有效的开展。基于此，为能满足新时代下土地交换运作方式的要求，就需要根据集体建设用地基准地价评估试点实践情况，建立行之有效的制度。本文通过对集体建设用地基准地价评估问题进行分析，然后提出了有针对性、有目标性的解决思路。

【关键词】集体建设用地;基准地价;评估

基于国民经济稳定发展背景下，城乡之间的发展差距日趋缩小。如今我国正积极落实农村土地征收与集体建设用地入市、宅基地体制改革试点工作，有的地区关于建设用地使用权方面的流转管理已经制定了体制，实现了土地资源的科学、有效管理，站在土地资源立法史方面分析，其有着里程碑式的成果与意义。然而事实上应用土地资源时，面对经济的发展也会暴露出新的问题，由此就要求有关工作者建立更丰富、有效的管理方法，以实现有效应对。

1、集体建设用地基准地价评估面临的问题

1.1 评估范围无法明确

不管是城镇的基准地价的评估，或者是集体建设用地基准地价的评估，在进行评估前必须明确评估的具体范围。通常状况下，城镇基准地价的评估具体范围是主要分为城市的建成区、在建区与规划区，是相对比较集中的。然而集体建设用地是比较分散的，而且分布断断续续的，不是很集中。所以怎样明确集体建设用地基准地价的评估范围是最基本的前提条件。

1.2 级别界限无法处理

级别的明确，通常需要于定级单元前提下，实现同一总分区间有关单元的合并。关于城镇基准地价方面的级别界限，主要由自然的线状地物组成，比如公路、河流以及行政区划界线等等。与城镇国有土地对比，在开发程度方面集体建设用地有着明显区别，尤其是基础图件无法与国有土地相比。例如，路网系统不健全，甚至有的路尚未命名，从而使得级别界限的明确变得十分困难。与此同时，农村集体建设用地的实践应用，具体成果必须使广大的农民可以看得见、享受到，所以成果就要有着良好的可操作性。

1.3 估价参数、税费选择有失依据

关于样点地价的准确评估，无论是选择收益还原方法、成本逼近方法，或者是假设开发方法等，都需要相应的估价参数。从国有建设用地角度分析，其样点地价的有效评估，许多参数与税费皆是有文件数据可以依据、参考的，即便是个别缺少依据，可是也趋于成熟了。而从集体建设用地角度分析，其地价评估参数难以准确把握，最重要的是税费不一定可以参考国家有关规定。因为随意性比较大，每一位估价师所依据的参数与税费都有所区别，由此样点地价就会产生巨大出入，严重影响集体建设用地基准地价真实性、准确性。

2、规范集体建设用地基准地价评估的方法

2.1 明确评估范围

评估范围通常是以市县作为基本单位，实现集体基准地价的统一性测算，可是必须结合规划方案明确建设用地划定的详细范围，具体需要按照下述几方面状况加以确定：①若是测算的范围比较广，各地的集体建设用地也是独立的，而且内部设施较为成熟，建设用地大多被农田、未开发的地进行阻隔，那么评估范围就需要以乡镇集体建设用地的相应地界线进行划定。②若是测算的范围比较小，而且集体建设用地的分布相对分散，那么预测范围就需要以行政边界进行范围的划定。③若是测算的范围比较下，而且集体建设用地的分布相对集中，那么测算范围需要以建设用地作为依据进行划定。

2.2 科学处理级别界线

根据集体建设用地方面定级提供的级别图，无法准确和线状地物完美的吻合，尤其是偏远地区的道路，那里线状地物十分的少，而且路名也不完善。此种形势下，为能突出集体建设用地使用成果特点，有利于实现基层的操作使用。同时根据地价特点与规律，必须完成级别界线的科学处理与调整，将行政村作为最小的单元，借助地价处在同一水平的村和村行政界线的理性合并。由此级别界线的具体范围就会变得清晰，而且文字描述更加的严谨，有效规避了不必要纠纷，更贴合农村现实情况，有利于成果操作应用。

2.3 采集地价真实状况

估价资料的采集作为集体建设用地基准地价评估的基本工作，是实现基准地价准确评估的重点。资料采集的真实性、准确性直接影響着集体建设用地基准地价评估成果的可信度。若是采集的估价资料可以如实的呈现交易价格或者是收益情况，然后以此作为依据选择科学的评估方式，准确评估集体建设用地样点价格，由此才可以得出与现实相符的基准地价。政府应规范集体建设用地流转登记制度，建立集体建设用地流转动态监测体系，实时掌握集体建设用地流转价格变化的动态信息，并提供相关信息。为基准地价评估提供了第一手信息。

2.4 选取估价参数

估价工作人员应该综合分析国有土地、集体建设用地之间的差异性，根据集体建设用地的基本特色合理选择估价参数。选择收益还原方法进行地价测算时，明确土地还原利率也尤为重要。因为集体土地的租售资料十分的少，而通过租售比进行还原利率的测算难度相对比较大，首先要计算出国有土地的减息率，然后集体土地投资风险大于国有土地投资风险。因此，集体土地的恢复利率高于国有土地的恢复利率，从而间接地确定了评价参数，从原则方面可以保障不发生方向性错误，以选取的参数符合实际情况。

总结：

总而言之，作为土地资源管理工作者，关于集体建设用地基准地价的评估方面，需要结合现实情形对集体建设用地的具体范围实行科学规划和处理，选用适当的方法针对集体建设用地的交易、流转进行管理，只有实现集体建设用地急转地价评估的规范性、标准性处理，才可以保证集体建设用地流转时以公正、公平的价格完成交易。

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