营改增后房地产企业增值税筹划探讨

赵晓雯

摘要：营改增政策的实施标志着我国税收制度的进一步完善，对各个行业都会带来一定程度的影响。房地产企业要做好营改增背景下的应对工作，提高税收筹划的重视程度，在合法的范围内寻求降低税负的空间。本文对房地产企业增值税筹划进行探讨。

关键词：营改增;房地产企业;增值税筹划

一、营改增对房地产企业的影响

（1）对企业税负的影响

营改增总体目的是避勉重复征税，减轻企业税负。虽然在目前宏观经济环境下，政府致力于减轻税负，但这并不意味着所有企业税负都降低。在很多情况下，单个企业的税负是受其自身增值税管理情况，以及其与客户、供应商的商业谈判能力影响。行业税负总体下降不代表每一个公司、每一个项目的税负都会降低，大城市、好地段、精设计的房地产项目，税负可能会不降反增。

（2）对企业现金流的影响

我国的营业税对预售收入的要求是当期交税，营改增后，房地产项目在前期开发阶段会产生大量的进项税额，大多数时候进项税额比销项税额多，这样减少了开发前期流动资金的占用。

（3）对企业管理的影响

房地产项目开发周期长，上下游产业链众多，管理难度大。在缴纳增值税时，在增值税专用发票认证、管理和计算等方面都会对企业提出一些比较严格的要求，因此企业需要适应新政策、新形势的要求，加强对企业涉税人员的培训，提高他们的业务技能，规范业务流程，为企业减少不必要的成本费用。

二、营改增后房地产企业增值税筹划的策略

（1）合理选择计税方法

房地产企业一般纳税人销售自行开发的老项目（指建筑许可证注明的房地产开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）可以选择简易计法办法按照5%的征收率计税;也可以选择一般计税办法，2018年5月1日以后增值税税率为10%，但进项税额可以抵扣。

如某房地产企业（一般纳税人）2016年开工建设一小区，从政府受让土地支付土地价款1000万元，预计该项目2018年5月后全部完工能取得销售收入5000万元，预计建设过程中可取得进项税额100万元，该房地产公司应如何缴纳增值税合适？

方案1.对该房地产公司选择简易计税办法，则

应缴纳增值税=5000/（1+5%）*5%=238.09（万元）

方案2.若选择一般计税方法，则

销项税额=（5000-1000）/（1+10%）*10%=363.64（万元）

应缴纳增值税=363.64-100=263.64万元

结论：选择简易计税办法可以节税。

（2）避免成为价外费用

增值税计税依据的销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以委托方名義开具发票代委托方收取的款项。

如某房地产企业（一般纳税人）2018年10月销售房地产取得收入900万元（含税），另外收取各项代收款项250万元，包括水电初装费、燃煤气费、维修基金等配套设施费用。该房地产公司应如何做好纳税筹划？

方案1.该房地产企业将各项代收款项和房地产销售收人一并开具发票

销项税额=（900+250）/（1+10%）*10%=104.55（万元）

方案1.该房地产企业将各项代收款项以委托方名义开具发票

销项税额=（900）/（1+10%）*10%=81.81（万元）

节省增值税=104.55-81.81=22.74（万元）

（3）合理选择收款方式

房地产企业开发时间较长，在销售时可以采取分期收款的方式。现行增值税对纳税义务发生时间的规定是：纳税人提供应税服务并收吃销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。因此，房地产企业在签订销售合同时，可以约定采取分期收钦的方式销售，而不是直接在合同中约定总的销售价款。这样，可以通过分期收款销售方式，在收到款项时再开具发票，而不是将要收取的款项一次性开具在一张发票上。这样可以获取递延纳税的时间价值，间接减轻了企业的实际税负。

（4）增加面对企业客户的销售。

由于目前我国住宅市场总体已呈现供大于求态势，消费者掌握着价格主动权，购买住宅物业的消费者不会接受开发商的无端提价，因此住宅开发企业的增值税很难转嫁。但对于商业物业，由于消费者获得购买物业的增值税专用发票可以作为其公司的进项税进行抵扣，因此商业地产项目能够向买家转嫁增值税税负。

（5）合理选择供应商

房地产企业采购时会面临选择～般纳税人还是刁、规模纳税人供应商的问题，可以通过价格上的折让l临界点帮助决策。

如果从一般纳税人购进含税价格为A（增值税税率为16%），从小规模纳税人购进含税价格为B（增值税征收率为3%），当城建税税率为7%，教育费附加为3%，企业所得税税率为25%时，则从一般纳税人购进货物的利润：

净利润额=（销售额-购货成本-销售税金及附加）*（1-所得税税率）

={（销售额-A/（1+增值税税率）-[（销售额*增值税税率-A/（1+增值税税率）*增值税税率]*10%*（1-25%）

从小规模纳税人购进货物的利润：

净利润额=（销售额-购货成本-销售税金及附加）*（1-所得税税率）

={（销售额-B/（1+征收率）-[（销售额*增值税税率-B/（1+征收率）*征收率]*10%}*（1-25%）

当两者相等时，得出B=87.64%A

如某房地产企业购买钢材时，一般纳税人报价为含税价格为50000元/吨，可开具增值税专用发票;小规模纳税人报价为含税价格44000元/吨，税务机关代开3%征收率的增值税专用发票，问应否从小规模纳税人处购货？

运用临界点计算法B=87.64%A=87.64%*50000=43820（元/吨）<44000元吨

因此应从一般纳税人处购货。

（6）增加扣除项目金额

1.加强发票管理，要尽可能获得抵扣发票，应抵尽抵。

公司下列日常业务可获得增值税专用发票：

第一，购置办公用品能取得增值税专用发票。但是有的小经营户会要求加价，所以采购办公用品去大型商场购买，容易取得16%的增值税专用发票。成批购买要取得增值税销售清单。

第二，公司的交通车辆加油可以取得16%增值税专用发票，车辆等保险费可以取得6%增值税专用发票。

第三，公司的电话、宽带使用费等能够取得10%增值税专用发票，前提是登记在公司名下。

第四，公司的电费可以取得16%的专用发票，水费的专用发票税率为3%，物业费也可取得6%（物业公司为一般纳税人）或3%（物业公司为小规模纳税人，去税务机关代开发票）的专用发票。

第五，住宿费可以取得增值税专用发票。大酒店一般是增值税纳税人，出差的住宿费可取得6%的专用发票。

2.提高“精装修”项目的比例

将精装修成本打人外包建筑安装，抵扣的成本占比上升，项目档次也会提高，房价也可以提升，从而降低税负;此外，精装修可以扩展至配置不动产家具，将家具与不动产打包一起出售，使得购置家具的成本在取得16%的增值税进项税抵扣的同时，只需要缴纳10%的增值税销项税，增加了企业净利润。同时，在装修、家装、家具等下游产能过剩的背景下，开发商规模化采购，具有较强的降低采购成本的谈判优势，可以通过降低采购价格来获得更多精装修利润。

参考文献

[1]易凤群.营改增下房地产企业税收筹划研究.财会学习