浅谈房地产项目建设中的风险因素识别及风险防范措施

周亚东 河北华腾项目管理有限公司

房地产行业的发展推动了我国经济的发展，提高了人们的居住空间的舒适性，在房地产工程项目建设中，项目的风险防范是工程项目管理者的重要责任，只有建立稳定的房地产项目管理体系，才能促进房地产行业的发展，能使房地产行业健康、持续的发展，推动社会的进步。

一、项目实施可能对当地经济社会的影响

（一）对地区经济影响

项目建设可以促进上游的钢材、水泥等建材的消耗，刺激人们家庭用品的重新购置，带动家电、纺织等相关行业的发展，实现居民生活质量的较大提高。项目建设有利于基础设施和文化教育等公益性设施逐步完善，综合服务功能显著增强，使广大群众得到利益和实惠。

工程符合区域经济发展政策，项目将较大地带动了正定当地建材等相关产业的发展，同时促进第三产业的发展，改善了周边居民的居住环境，能够繁荣当地经济，对提高居民生活水平和居住质量有着积极的作用。

（二）项目建设对地方社会影响

项目实施后，能够繁荣当地经济，增加就业岗位，该项目建成以后，将会带动住宅小区附近商业的发展与繁荣，增加居民就业机会的同时，增加当地经济收入。

（三）对地区、文化、教育、卫生的影响

项目建设增添了区域良好的居住氛围，人口增加促进了区域教育事业发展，同时也形成了健康卫生的生活环境。

（四）对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响

项目建设促进了所在区域基础设施的建设，提高了服务业的服务质量，有利于构建和谐社会。

二、房地产项目稳定风险的识别与评价

（一）项目建设期及运营期对周边关系的影响

本项目的建设和运营在带来社会效益的同时，周边生活环境也将受到一定的影响。项目建设期间，施工噪音、运送建筑材料车辆进出等可能会影响周围部分居民的正常休息；项目运营后，交通噪声、设备噪声对周边环境也会有一定的影响。

（二）项目是否涉及征地拆迁居民，及征地拆迁居民的意见与建议

公众参与是项目社会稳定风险分析评价的重要组成部分。为使风险调查能客观反映公众对项目的意见，使工程建设尽可能趋利避害，取得良好的经济效益、社会效益和环境效益，需要对工程进行公示的同时，专门编制了公众参与调查表，对所涉及的征地拆迁居民进行调查访问，询问其意见及诉求。

（三）资金筹措和保障类风险因素识别

资金筹措是项目建设的最重要前期工作之一，它不仅从根本上制约着各项建设活动，而且将给项目有关各方乃至社会带来很大影响。资金断裂将出现施工单位不能按时发放施工工作人员工资，出现劳资纠纷、工程停工、楼盘无法按期交付等社会风险。

（四）社会治安和公共安全类风险因素识别

建设项目工地现场施工人员以农民工为主，他们进入城市成为城市建设的主力军，为城市的发展贡献了不可替代的力量。由于相当部分的民工文化水平不高，存在城乡文化、地域文化等差异，给周边村民的社会治安带来了一些不和谐、不稳定的因素。

项目风险因素分析采用对照表法进行分析。根据对照表，依据项目的特点，根据下列风险因素对照表中的评价指标进行对照分析，以查找风险因素。

三、房地产项目稳定风险防范化解措施

要建立科学、规范的房地产项目的风险控制和风险防范机制是房地产行业发展的必要前提，在房地产项目建设中要进行工程项目的风险评估，要在施工过程中做好风险防范的措施布置工作。首先，建立规范的房地产风险防范机制，使房地产项目的风险防范做到有法可依，有据可循。其次，对房地产项目管理的风险防控要做到及时发现问题，并制定相应的解决措施，要提高应急反应能力，增强处理突发事件的能力，提高施工管理企业的风险管理水平。做好风险防控工作的动态跟踪管理。

1.建设单位与当地政府各部门建立联动机制，成立专门的社会风险防范化解工作领导机构，主要负责项目实施中的社会稳定风险防范以及化解工作。

2.积极做好征地拆迁居民的思想疏导和稳控工作，确保不出现信访隐患。

3.制定相关资金筹措与保障政策，工资采用银行保证金等形式，保障农民工权益，杜绝拖欠农民工工资。

4.严格监管征地补偿金落实到位，避免因征地补偿费用引发同类项目的风险概率。

5.经常进行安全检查，及时向行政领导汇报和提出施工现场安全保卫作中的建议，发现不安定因素，落实整改措施，确保现场安全生产正常进行。

结束语：社会稳定风险分析评估和防范措施主要依据项目环境影响、项目审查意见、现场走访调研等现有资料和深度的基础上进行分析论证。随着项目的建设，方案等其他因素的变化，可能会出现新的社会风险因素，进而影响到分析评估结论。在项目实施及运营过程中需对社会稳定风险全程跟踪，及时发现新的社会稳定风险隐患，调整完善相应的防范、化解措施和应急预案，更好的维护社会的稳定和谐发展。