基于DEA模型的房地产投入产出效率评价

陈俞宏

【摘 要】随着我国房地产市场竞争越来越激烈，严格把控投入产出效率对于促进公司健康持续发展显得尤为重要。本文通过建立DEA效率评价模型，以保利公司2016年年度在重庆所有在建项目为例，对其项目的投入产出效率进行实证分析，并根据分析结果提出优化调整方案。

【关键词】房地产公司；DEA模型；投入产出；效率评价

一、DEA方法简介

数据包络分析方法（DEA）由Charnes、Coopor和Rhodes于1978[1]年提出，该方法通过保持决策单元（DMU）的输入或者输出不变，借助于数学规划和统计数据确定相对有效的生产前沿面，将各个决策单元投影到DEA的生产前沿面上，并通过比较决策单元偏离DEA前沿面的程度来评价它们的相对有效性。

二、DEA在房地产投入与产出效率评价中的实例分析

（一）指标选择及样本数据。本文将建立的房地产评价指标体系划分为输入指标和输出指标两个部分[2]。输入指标表示房地产开发的资源消耗状况，包括：土地成本（x1）、开发建设及其他成本（x2）、总建筑面积（x3）。输出指标则是由于房地产的资源投入而获得的工作成效，包括：销售金额（y1）、销售面积（y2）[3]。通过研究建设房地产的投入输出产出结果，评价房地产的投入产出效率。本文以保利公司2016年年度在重庆所有在建项目（包括保利江上明珠、保利观澜、保利花半里、保利爱尚里、保利林语溪、保利茵梦湖、保利观塘7个项目）的投入产出数据为例进行实证分析，数据来源于上海交易所官方网站。土地成本、开发建设及其他成本、总建筑面积、销售金额、销售面积分别为保利江上明珠：983537、596498、1444227、1216052.89、956932、1081333.16；保利观澜：553102、153258、490092、257941.71、176860、199851.8；保利花半里：364546、92780、628228、605039.29、445849、503809.37；保利爱尚里：586915、185717、848012、744250.77、539078、609158.14；保利林语溪：112179、61123、61123、221951.21、111142、125590.46；保利茵梦湖：158188、284873、52713、54333.79、20457、23116.41；保利观塘：64064、234076、446588、256867.08、252250、285042.5。

（二）实证分析。利用Matlab软件工具箱，进行编程，运行程序得到保利公司2016年度重庆地区房地产项目投入产出效率值θ。保利花半里、保利林语溪、保利观塘的θ值均为1，且这三个房地产项目的S+、S-均为0.0000，说明以上三个项目均为DEA有效，即同时为技术有效和规模有效。这表明保利花半里、保利林语溪、保利观塘三个项目投入合理，有较明显的区域，较好的配置了行业资源，取得了较好的投入产出效率。保利江上明珠、保利观澜、保利爱尚里、保利茵梦湖的θ值分别为0.9336、0.5290、0.9041、0.9122，均小于1，说明以上四个项目均为非DEA有效，既不是技术效率最佳，也不是规模最佳。我们还可以根据各项目的λ值，判断各项目的规模收益情况：保利花半里、保利林语溪、保利观塘的λ值分别为λ*=（0.0000，0.0000，1.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，1.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，1.0000）T。上述三个项目均满足∑λ*=1，因此这三个项目均为规模收益不变。保利江上明珠、保利爱尚里的λ值分别为λ*=（0.0000，0.0000，2.1463，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，1.1646，0.0000，0.1785，0.0000，0.0000）T。它們的λ值之和分别为∑λ*=2.1463、∑λ*=1.3399.上述两个项目均不满足∑λ*=1，且∑λ*>1，因此，上述三个项目为规模收益递减。保利观澜、保利茵梦湖的λ值分别为λ*=（0.0000，0.0000，0.3338，0.0000，0.2521， 0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.2448，0.0000， 0.0000）T。它们的λ值之和分别为∑λ*=0.5859、∑λ*=0.2448，均不满足∑λ*=1，且满足∑λ*<1，因此，以上两个项目为规模收益递增。

（三）非DEA有效项目调整方案。从上述分析可知，保利江上明珠、保利观澜、保利爱尚里、保利茵梦湖四个项目为非DEA有效，应该对它们的投入产出进行调整，以提高其投入产出效率。投入产出调整为保利江上明珠：879150.14、223400.53、1348330.32、2041562.89、956932.00、1081333.16；保利观澜：286410.958、80623.482、259258.668、257941.71、176860.00、199851.80；保利爱尚里：454119.85、121356.74、766687.65、744250.77、539078.00、609158.14；保利茵梦湖：55179.09、21931.15、48084.80、54333.79、87967.00、99396.41。

三、小结

本文基于DEA模型对房地产投入产出效率进行评价，以土地成本、开发建设及其他成本、总建筑面积为输入指标，以销售金额、销售面积为输出指标，并以保利公司2016年年度在重庆所有在建项目为例来分析房地产投入产出效率，并对非DEA有效的项目进行了调整。为房地产公司投入产出效率管理提供了参考，从而促进房地产行业持续发展。

【参考文献】

[1]A C， W C， E R. Measuring the Efficiency of Decision Making Units [J]. European Journal of Operational Research， 1987， 2（6）： 429-444.

[2]聂金辉. 基于数据包络分析对我国房地产企业投资有效性研究 [J]. 知识经济， 2015， （18）： 66-66.

[3]袁方. 基于DEA的中国房地产行业运行效率评价及优化分析 [J]. 江苏商论， 2009， （6）： 60-62.