地下停车位在执行程序中之处理方式探讨

关键词 地下停车位 长期使用权 执行标的

作者简介：曾薇，江苏连元律师事务所，三级律师，研究方向：民商事。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.227

《中華人民共和国物权法》关于车位、车库的表述只有一条，即第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”看似简单的规定，在实施过程中，却并不那么简单，尤其对于地下停车位，开发商和业主的所有权之争从未停止过，“长期使用权”这一概念便是在这一斗争过程中产生的。

一、地下停车位长期使用权的概念

就无锡市而言，目前大多数地下停车位还没有能够办理权属证书，虽然《无锡市不动产登记条例》已经于2018年8月1日起开始施行，其对汽车库（位）的登记也做出了相应规定，但是目前理论界及实务界对如何确定地下停车位权属问题，尤其是人防车位权属问题的争论一直存在，迄今未能有定论，故而地下停车位实现全面登记的目标尚任重而道远。

我国属于不动产物权登记生效主义国家，地下停车位不能登记，也就意味着地下停车位的所有权无法明确，导致地下停车位不能进行所有权买卖;一方面社会大众对地下停车位的使用需求一直存在，而且由于人民生活水平的普遍提高，地下停车位大有供不应求之势，单靠租赁已经无法解决人们对地下停车位长期固定使用的需求;另一方面，开发商在建造地下停车位时投入了大量的资金，单靠租金收入也无法满足其快速回笼资金的需求;有需求即有市场，在无法对地下停车位进行产权交易的情况下，长期使用权的交易便应运而生了。

所谓地下停车位长期使用权，指的是对于尚未能办理权属登记的地下停车位，权利人通过向开发商或者上家一次性支付一定金额的使用费，而获得的对特定地下停车位长久的使用权，开发商作为地下停车位的建造者，对于尚未能办理权属登记的地下停车位享有的权利，亦和前述权利类似，也属于长期使用权。

二、地下停车位长期使用权的产生过程及特性

地下停车位长期使用权的产生经历了两个阶段，第一阶段为地下停车位长期租赁阶段，一般由承租人与开发商签订长期租赁合同，租期为二十年，一次性付清所有租金，二十年后承租方有权继续租赁，但无需支付租金，直至该车位所在项目占用的国有土地使用权使用年限到期，车位租赁亦到期，承租人以此获得在较长租赁期内使用该车位的权利，但既是租赁关系，就受合同法关于租赁条款的限制，承租人不得擅自转租，也即承租人无法自由利用该车位产生收益;第二阶段为出售地下停车位使用权阶段，权利人以一次性支付对价的方式取得对特定地下停车位的长期使用权，一方面是为了规避合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，另一方面也是为了盘活地下停车位，以实现财产价值的最大化。

地下停车位长期使用权具有如下特性：

第一，稳定性。地下停车位长期使用权的期限与该地下停车位所占用的国有土地使用权的使用年限一致，因而具有与房屋所有权相同程度的稳定性，能在法律规定的期间内长久的存在。

第二，可收益性，权利人对其享有长期使用权的地下停车位可以自用，也可以以出租、再次出让使用权等方式实现收益权，除了无法办理权属登记外，权利人享有所有权人享有的其他一切权利。

第三，专属性，在无法获得权属登记的情况下，开发商因投资建造而获得特定地下停车位的长期使用权，其他权利人因付费购买而获得特定地下停车位的长期使用权，第三人无权随意占用该地下停车位，因而地下停车位长期使用权具有专属性。

第四，可转让性，开发商有权通过一次性收取使用费的方式转让特定地下停车位的长期使用权，并且允许权利人人再次出让其权利，所以地车停车位长期使用权具有可转让性。

三、关于地下停车位在执行程序中能否作为执行标的争议及现状

目前权利人获得地下停车位使用权的方式主要有四种：第一，基于所有权;第二，基于租赁权;第三，基于购买使用权;第四，基于建造者的身份。

就第一种方式而言，权利人拥有对地下停车位的所有权，停车位拥有权属证书，在执行程序中作为被执行人的财产予以处分，一般无争议。

就第二种方式而言，对于短期租赁，因被执行人对地下停车位只有短期的使用权，租赁到期使用权即消灭，在执行程序中不能作为被执行人财产处理，一般亦无争议。

基于第三、第四种方式获得的地下停车位使用权，也即上文提及的地下停车位长期使用权，在执行程序中是否可以作为执行标的予以处理则争议较大。

大多数人认为地下停车位长期使用权不能作为执行标的。理由有二，第一，可以作为执行标的财产，应当是被执行人的财产，也就是被执行人必须对该财产拥有所有权，而使用权不管期限多长，都不等于所有权，所以地下停车位长期使用权不能作为被执行人的财产，当然不能处分;第二，地下停车位，除了财产性，还承担了一定的社会功能，其交易是受到一定限制的，例如，地下停车位必须优先满足业主需要，地下停车位的租赁价格必须符合政府定价要求，人防车位不得销售，有需要的时候必须作为人防设施使用等等，所以地下停车位长期使用权不能作为执行标的。

实践中，笔者也遇见类似案例，案件审理过程中，法院应原告要求将被告开发商未能办理权属证书，但仍由开发商使用、管理、享有收益权的地下停车位查封;但是在执行程序中，原告作为申请人却被告知无法处置这些地下停车位，第一，因为这些停车位没有权属证书，而根据法律规定，不动产所有权是以登记为准的，因而被执行人对这些车位不享有所有权，无法执行;第二，停车位因为需要优先满足业主需要，无法在市场上自由交易;第三，这些停车位如果被他人拍的，就无法控制其是否对业主开放，也无法控制其收费标准;所以无法执行这些停车位。但是在这个案件中被执行人的其他房产均被抵押或者被他人查封，目前还有价值的财产就只有这些可以产生收益的地下停车位，而且原告是首封;根据当时的市场行情，一个地下停车位使用权可以销售到10万左右，被查封的地下停车位约有300余个，价值3000余万元。不能处分这些停车位，将给申请人造成巨大的损失。

四、地下停车位长期使用权作为一种财产性权利可以作为执行标的用于执行

笔者认为，地下停车位长期使用权可以作为执行标的用于执行，理由如下：

第一，地下停车位长期使用权作为一项新型的权利，是在当下地下停车位权属登记立法尚不完善的情况下，市场自发调节而产生的一种救济方式，是因交易需要而产生，是市场经济的产物，其形成具有必然性。

第二，地下停车位长期使用权具有财产性，财产的本质即在于其交易价值，在不动产物权登记生效的立法模式下，目前无法获得地下停车位权属登记的责任并不在权利人，允许地下停车位以长期使用权的形式进行交易是对无法获得所有权的权利人的一种救济，其存在具有合理性。

第三，现行法律并无禁止地下停车位有偿使用的规定，在民商事领域，崇尚的是交易自由，法无禁止即为允许，因而其存在具有合法性。

第四，地下停车位长期使用权因其具有稳定性、可收益性、专属新、可转让性的特性而使其具有可执行性。

第五，地下停车位长期使用权作为执行标的予以执行并不影响地下停车位应承担的社会功能。

一般执行标的都是通过公开拍卖方式处理，地下停车位长期使用权在拍卖过程中应当遵守如下原则：第一，优先开放给业主作为自用拍卖;第二，人防车位不参加针对业主自用的拍賣;第三，根据规划限定每户业主可以购买的数量;第四，在开放给业主自用的拍卖时间结束后，再做全面开放拍卖，为了后期管理的有序及维护的便利，也为了实现地下停车位的社会功能，可将剩余车位使用权打包整体拍卖，包括人防车位，并对拍得后用于经营的买主加以限制条件，如，必须遵守国家及地方关于地下停车位的使用、管理及收费的规定，对于人防车位还应遵守国家及地方关于人防车位的特殊规定，并承担管理维护责任等。

如此，即保护了执行申请人的权利，保障了债权的实现;也使被申请人财产及财产权利的价值最大化，使法院的裁决得以执行，亦有利于维护社会稳定。