论住宅小区地下停车位的权属问题

摘 要 目前，针对住宅小区地下停车位所有权的纠纷越来越多，而我国法律法规对此尚未有明确而统一的规定，这不仅成为法律中的一个空白区域，也不利于此类问题的解决。本文分析了住宅小区地下停车位的概念和类型，并介绍了学术界有关住宅小区地下停车位权属的几种学说。在此基础上结合我国的土地使用权以及相关的法律规定，深挖住宅小区地下停车位相关法律原理，最后通过借鉴国内外先进的立法模式，提出一系列对策，以期住宅小区地下停车场所有权问题的有效解决。

关键词 地下停车位 土地使用权 权利归属

作者简介：沈晨，西藏民族大学。

中图分类号：D923.2                                                        文獻标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.262

一、住宅小区地下停车位的法律性质及类型

所谓的住宅小区地下停车位，是指在小区内建造的一个位于地面以下的特殊区域，建造它的目的是为了停放各种机动车辆。“按照规划其应用于停放机动车辆。并且停车位之间没有物理隔断，通常通过划线分隔形成单独的停车位”。自2009年以来，中国的汽车销量开始飙升，住宅小区的地下停车位数量和类型有了全面发展。

“根据建造依据与行政规划的不同，我国主的住宅小区地下停车位主要有三大类。”

第一种是由地下防空设施地改建成的地下停车位。根据《中华人民共和国人民防空法》的有关规定，地下防空设施可用于军事和民用。在不减损防空功能的条件下可以转型为居民生活、经济建设服务，一旦爆发战争，国家可以征收征用。

第二种是开发商按照规划以及法律法规的规定，合法建造的地下停车位。

第三种地下停车位，是指不符合建造依据，不按照规划建造的地下停车位。这种地下停车位有如下三种：

一是独立停车位。独立停车位被封闭的固定墙体围绕，属于地面建筑物，与其它停车位有清晰的界限，更常见于高端住宅区。

二是地面停车位。这样的停车空间用于绘制道路旁边的一部分区域以绘制线或将金属护栏设置为用于停放车辆的边界。

三是建筑物的底层架空型停车位和最上层平台停车位。

以上三种停车位不在本文的论述范围。本文主要讨论第二种类型，即开发商根据规划要求和法律法规的有关规定合法建造的地下停车位。

二、住宅小区地下停车位权属相关法律的法理解析

（一）业主所有说

业主所有说认为业主已经购买了商品房，享有该房屋专有部分的专有权，对共有部分享有共有权。由于住宅小区地下停车位属于共有部分，业主当然的享有所有权，因而无需另行支付停车位的费用。这种观点旨在避免开发商双重收费，减少了业主以外的人进入小区的机会，并保护所有者的合法利益。但由于地下停车位不使用地上空间，而我国目前对地下空间权没有明确的规定，业主不当然享有所有权等实体权利。虽然地下停车位具有一定程度的独立性，未经登记地下停车位就没有专有权，因而业主不得擅自向非业主转让地下停车位。在这种情况下，没有购买车辆的业主，他们的停车位将会闲置，这不仅导致资源浪费也不利于资源的合理利用。此外，单方面确定所有权归属，这种行为不符合民法中公平原则。

（二）开发商所有说

开发商所有说认为，根据建筑物区分所有权，全体业主可以共享共有权的共有部分限于小区地表，而地下停车位为地下空间权的一种并非地上权，因此并非业主共有而应由开发商所有。然而，对于开发商建造的地下停车位，法律对这种情况缺乏明确规定，因此开发商并不能当然享有地下停车位的所有权。

（三）国家所有说

国家所有说认为，地下停车位属于人防工程，人防工程及其设备和设施属于国家财产，既不属于小区业主也不属于开发商。这种学说的优点是直接将地下停车位规定国家所有，权属明确有利于减少小区业主和开发商之间的争议。然而这种学说的不足之处也十分明显。但开发商是投资人，业主是出资人，国家都在这一过程中没有做任何投资，因此不应拥有权利。如果规定国家所有也违了反民法自治原则，不利于市场的交易自由。

（四）双方约定说

双方约定说认为，住宅小区地下停车位的权属应由开发商与业主约定，订立合同以确认权利归属。双方的协议反映了民法的私法性质，也符合民法中平等和自愿的基本原则，协调双方利益，有利于减少纠纷的发生。但是这种学说也存在着无法解决的难题：首先，如果地下停车位的所有权通过协议确定，则同一小区中不同业主的权益可能存在差异。其次，当开发商与业主签订合同之时提供的是格式合同，业主无法修改合同条款因而处于弱势地位。

三、关于住宅小区地下停车位权属问题的国内外研究现状

（一）美国对住宅小区地下停车位权属的研究状况

由于美国是联邦制国家，其联邦法律与各个州之间的法律规定不尽相同。但对于地下停车位的权属规定，一般按照以下两个基本原则加以规定。“一是住宅小区内地下停车位的所有权不允许小区业主外的其他公民所有;二是不允许住宅小区地下停车位作为专有部分单独进行交易。”根据法律规定，开发商建造住宅小区时必须设置足够多的停车位，并且以居住单元位标准分配给各业主，开发商有权将停车位出售给各业主。此时住宅小区地下停车位为全体业主共同所有。这种法律规定的原因如下：首先，车辆和停车位是美国人生活中必不可少的一部分，因此美国人非常重视停车位的相关立法，他们对住宅小区停车位的规定细致入微。其次，因为美国人认为停车位就是房屋的一部分，只有带有停车位的房屋才是完整的。美国的这种法律规定，不仅满足了买业主的需求，给公民带来便利，也给开发商带来利益，还能给政府增加税收，实现了“多赢”。

（二）德国对住宅小区地下停车位权属的研究状况

德国有关住宅小区地下停车位权属的立法模式十分独特，这与其住宅小区建筑特点相一致。德国住宅小区的停车位多建于住房的地下室，与住房形成一个整体，因而与住房构成从属关系，可以将其视为住房的一部分。但由于停车位建在地下室，建筑的独立性使其具有相对独立性。德国法律规定将地下停车位视为专有部分，同时在共有部分设定专用使用权。

（三）我国台湾地区对住宅小区地下停车位权属的研究状況

我国台湾地区将地下停车位分为以下三种类型：

第一种，法定停车位是指建筑物依照法律规定而设置的防空设施或停车空间，由于其并没有独立的产权，因而其作为全体业主必不可少的共有部分而分配给各个业主。

第二种，自行增设停车位，是指开发商在法定停车位和奖励増设停车位外另外自行设置的停车位。

第三种，奖励增设停车位是指开发商依照法律法规和行政规划，为增加公共停车空间而建造的停车位，这两种车位都可办理登记以及单独出售。

以上三种模式各有各的特点，风格迥异，是立足各国实际并在实践中不断完善而形成的独特立法模式。美国有关地下停车位的立法简单利落、方便有效。这种规定不仅符合民意，也使得房屋交易的快捷高效，有利于减少纷争。德国关于住宅小区地下停车位的立法模式十分特别，是由于其住宅小区建筑特点所决定的。而中国的台湾地区借鉴了两种立法模式后，形成了自己独特的模式，这种部分共有，部分专有的立法模式，有利于调和各方的矛盾以及定分止争，是一种“中庸”的立法模式。

四、加强和完善住宅小区地下停车位权属的思考

（一）住宅小区的地下停车位建立单独产权登记制度

住宅小区地下停车位作为一种重要的不动产财产权利，依照我国现有法律，非经登记不发生法律效力，而我国对于住宅小区地下停车位尚无登记制度。又由于地下停车位具有相对独立性，建立住宅小区地下停车位的单独产权登记制度是具有可操作性的，也是十分必要的。只有经过登记，住宅小区地下停车位所有权才会发生变动，因而登记制度对住宅小区地下停车位至关重要。

（二）法律上完善对地下空间使用权的法律规定

地下空间权作为住宅小区地下停车位的上位概念，我国《物权法》尚缺乏对于地下空间权相关规定，这也导致地下停车位的权属问题十分模糊。在经济高速发展的今天，土地资源越来越稀缺，我们不得不将眼光投向空中和地下，地下空间的开发与利用已经成为一种普遍存在的方式。国家可以在保证对地下空间进行的合理利用的情况下，开展对地下空间的分层次利用。

（三）强化职能部门监督管理制度

由于开发商对于买受人来说具有优势条件与强势地位，为防止在合同签订的过程中开发商利用优势地位欺买受人而产生不公，在市场交易自由的原则之外，还需要国家的通过其强制力介入开发商与业主的交易，以保证交易行为公平以及保护弱势方权利不受非法侵害。国家可以通过对住宅小区地下停车位的价格进行限制，或者对地下停车位出售、租赁方式和程序进行必要的限制等。

综上所述，要解决住宅小区地下停车位所有权归属问题，首先应当从立法方面下手，填补法律空白;其次，我们应该立足实际情况，实事求是，在现有的法律体系内，根据我国现有的土地制度，合理的对法条进行解释以弥补立法上的不足。另外，除了私法手段外，还需要公法合理干预，通过国家强制力保证实施。最后， 要学习国内外有关住宅小区地下停车位的先进立法模式，以期在解决住宅小区地下停车位权属问题寻求更合理的出路。

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