物业服务合同在物业纠纷中存在的问题

摘 要 物业服务合同是类型结合合同，《合同法》等法律法规对其规定并不完善，在解决现实中的物业服务纠纷时，很难找到准确的法律依据。文章将对物业服务合同中存在的问题以及成因进行分析。

关键词 物业服务合同 物业纠纷 成因

作者简介：罗振兴，华东政法大学民商法专业硕士，研究方向：民商法。

中图分类号：D923.6                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.263

随着城市化进程的不断发展，广大业主对小区物业服务的要求越来越高，因物业服务引发的纠纷也在逐年增加。虽然《物业管理条例》等对物业服务合同作了规定，但物业合同是类型结合合同，而《合同法》等法律法规的规定也不齐备，在发生物业服务纠纷的时候，并不能直接找到相应的法律依据，本文将对物业服务合同中存在的相应问题和成因进行分析。

一、物业服务合同中存在的问题

（一）物业服务过渡期中的问题

实际服务中，物业服务过渡问题常出现两种情况。一种是现有物业公司合同到期或终止后，业主代表或业主委员会未及时与新物业公司签订物业合同，导致物业服务出现空档期;另一种则是业主代表或业主委员会对现有物业公司工作服务不满，业主故意不缴纳物业费，同时业主代表未与现物业公司协商签订解决方案或解除合同，就与新物业公司签订新物业合同，但因为前物业公司物业费缴费和欠费等问题，新物业公司拒绝接手，最终导致业主利益受到侵害。在《物业管理条例》第26条中，虽对前期物业合同与物业合同过渡问题有表述，但规定不够具体，在实际工作中物业公司利用其中漏洞获取不正当利益，损害业主利益。例如，某小区因在物业合同中，未明确规定物业服务要求和费用，后期物业服务质量未达到业主预期，小区卫生、合理停车、居住安全等问题无法妥善解决，导致部分业主恶意拖欠物业费，物业则不给小区出入门卡及电梯卡升级。之后业主想更换物业公司，但因合同未终止，新物业公司无法进入。

（二）物业合同偏向性问题

物业合同作为约定物业公司与业主权利和义务的主要文件 ，内容繁杂，合同早期签订内容均为物业公司或开发商拟定，我国对格式合同的条款规定比较清晰，合同中主要条款不会有明显倾向自身的内容，但在补充条款里，则会有含糊不清的仅对物业公司有利的条款内容，例如小区内所有广告费用归物业公司所有，隶属于开发商的物业公司在合同中增大管理权限，减小自身违约处罚等等。业主最初接房签订时很难对合同内容提出质疑或拒签，业主利益受到侵害，在这类问题产生的纠纷中，在法律层面业主往往处于劣势地位，通常只能通过拒缴物业费抗议，希望通过此办法强行更换物业公司，但在实际诉讼中，因合同的约束力，拒缴物业费的业主均须按合同约定缴物业费。

（三）物业合同的违约责任问题

物业合同中，物业公司的主要违约形式有费用收取不明确、服务标准不规范不达标、安保未达标等。此外，物业违约的形式是多样化的，有直接违约服务工作不到达标，也有间接造成业主损失的。例如有一真实案例中显示，小区电梯出现问题物业并未及时修理，运行过程中掉落后急停，导致业主甲在乘坐途中心脏病发作，因此造成的医药费和误工费等要求物业公司赔偿，起诉至人民法院，最终甲胜诉。相比物业公司的多种违约责任，业主的主要违约形式是拖欠或拒缴物业管理费等。

（四）物业合同的解除问题

物业合同的解除分为两种情况：即前期物业合同的解除和后期物业合同的解除。前期物业合同解除是指业主代表与新物业公司签订新的物业合同后，原先签订的物业合同自动解除。第二种情况是指后期物业合同的解除，根据《物业管理条例》规定，超过建筑三分之二面积业主同意，则业主委员会可以单方面解聘物业公司 。而物业公司则可以通过合同约定条款单方面解除物业服务合同。

一般物业合同签订的履行期限较长，而物业公司与业主之间的相互信任是双方履行合同的基础，如果双方之间缺乏了信任，将会使得双方之间的矛盾明显化，业主也会采取拒绝交纳物业管理费等行为，而物业公司则往往采取停水停电、关闭电梯等消极行为来应对，合同双方之间矛盾进一步增大，问题更加无法解决。因此，在物业服务合同中约定物业公司与业主双方均可以行使单方解除权，可以避免合同履行双方之间的矛盾加大、降低损失，以及害怕承担违约责任等，从而保证合同的正常履行。但是，这一规定也存在不足之处，即该规定过分倾向于维护业主的权益，而限定约束了物业公司的权利，从表面看是维护了业主的利益，但从长期履行合同来看，会使得优质的物业公司缺乏发展的动力，进而使得提供的物业服务也会相应的降低标准，其实最终损害的是广大业主的权益。

（五）物业合同的抗辩问题

物业合同中的抗辩包括了业主的抗辩、物业公司的抗辩以及房地产开发商的抗辩三种。在前期物业服务阶段，业主往往以房屋质量不达标、逾期交房、逾期办理房产证、非业主本人签订物业合同等作为抗辩理由来进行抗辩，而房地产开发商、物业公司则主要以业主未按时付款、未配合房地产开发商办理房屋產权证、未按合同约定交纳物业管理费等来进行抗辩。

在物业服务阶段，业主除了以上述理由进行抗辩外，还会以对物业公司提供的服务不满意等理由进行抗辩，总之，业主会以各种理由来拒绝履行应当由其交纳物业管理费的义务。而物业公司往往也会采取断水断电、电梯断电等行为来对抗业主。

在上述阶段，房地产开发商、物业公司以及业主所采取的这些缺乏理智的过激行为，不仅不会对问题的解决有所帮助，只会两败俱伤，使得矛盾更加的激化。因此，一方面在保障房地产开发商、物业公司以及业主相应权利的情况下，另一方面应该完善相应法律法规，对各方实行抗辩权进行相应的限制，确保物业合同能够得到切实的履行。

二、物业合同存在问题的成因分析

（一）物业合同问题产生的外部原因

1.物业服务行业地域差异较明显

这些年来，我国的物业服务行业得到了很大的发展。然而，由于不同地区经济发展的不平衡，城镇化进程的进度不一样，各地对物业服务的需求也不一样。在东部地区，大量存在一些能够提供较高服务标准，在市场中已经形成一定品牌效应的物业服务公司，而在西部地区，这样的公司还相对较少。此外，一些经济欠发达地区的居民对物业公司专门从事管理、服务的现代消费理念并不能完全接受，这些业主始终认为自己的房屋并不需要由外人提供管理服务。上述问题出现的原因是业主是对物业公司提供的服务不满意，认为交纳了物业管理费确并没有得到相应的优质服务。地域文化发展的差异导致了物业行业发展存在的差异比较明显。

2.物业服务企业规模化程度较低

虽然物业公司的数量逐年在增长，但绝大多数物业公司规模小、成本高、利润薄、盈利难，导致一些物业公司往往把物业服务中的保安业务、保洁业务、绿化养护业务、设施设备保修等服务项目进行外包，虽然物业公司降低了其管理的难度，但却增加了不可控因素，使得物业服务标准大幅度降低，损害了业主的权益，并因此引发的物业服务纠纷数量逐年增加。

3.物业市场不完善

实际案例中，物业服务纠纷除了对物业服务不满外，很大一部分是开发商建设过程遗留的问题。房地产开发中，大部分物业公司是房开商下属企业，在房屋建成后物业验收时无法做到应有的客观公正，产生纠纷后不利于迅速处理。

4.物业公司费用收取制度不规范

基于目前大部分物业公司规模小、成本高、利润低的现状，为了维持生存，发展中的中西部地区物业公司常出现无理增加物业费的情形，未经协商私自增加物业费，损害了业主们的利益。此外，新旧物业公司交接时，对物业费的收取标准没有合理高效的方式，业主权益无法保障。

5.部分业主对物业合同认识不到位

案例中发现，在自身权益受到侵害时，大部分业主选择拒缴物业费。这部分业主单纯认为物业公司的职责没有做好，自己就有权拒交物业费对抗。他们对与物业公司签订的合同中约定的权利义务并未完全清晰，合同中拒交物业费已构成单方面违约。此外，接房过程中有业主认为房屋主体质量问题也应是物业公司责任，物业公司没有迅速处理好就是违约在先，自己不交物业费是合理合法的。

（二）物业合同问题产生的内部原因

从《合同法》角度，物业纠纷的产生与物业合同本身的联系是分不开的。内在联系主要有以下几点：

1.物业合同内容的强制性

我国《物权法》《物业管理条例》等法律法规为业主行使权利提供了法律的保障，法律基础让业主在出现纠纷时处于一定的有利位置。但是物业合同中还存在的很多强制性的规定，例如：对物业管理费用的收取标准进行限制、业主委员会的履行代表权、小区只能选择一家物业管理公司进行物业管理的规定。这类强制性的条款，限制了业主选取合同相对方的权利，违反了《合同法》中当事人意思自治的规定。这部分主观强制的规定是我国的物业行业发展初级阶段，发展中会出现的问题，解决方法只能在发展中进行探索，为了能够使私权利与公权力之间做到相对的公平公正，在立法上对私权利既公权力均应作出特殊的限定。

2.业主举证难

物业服务合同的内容涵盖面广、包含安全保卫、公告设施、设备的维修与保养、小区环境卫生保洁、公共区域绿化、防水工程等，因其工作的广泛性，工作内容出现瑕疵不会立刻被发现，当业主利益受损时，调查举证存在一定困难，而物业服务公司基于考虑自身的利益，不会支持配合业主进行维权，因此更加激化了双方之间的矛盾，并不利于双方之间纠纷的妥善解决。

三、物业问题纠纷解决方案

为了切实解决物业问题纠纷，可以从两个方面入手：

（一）完善司法制度

相关法律法规的补充和完善在实践中对物业合同的纠纷会起到决定性的作用。例如美国，对于物业纠纷的各种情形权责双方有明确的规定和解释，法院及相关部门在审理和解决物业纠纷时，效率得到提高 。另一种是香港公契制度，在房屋出售时，就固定了房屋使用者、所有者、物业公司的义务，不会因为当事人更换而更换 。

（二）提升物业公司服务标准和独立性

欧美国家在物业服务方面有较长的发展历程，形成了一套专业化的服务标准。例如美国的物业公司会将园艺维护交给专门的园艺公司，电梯维护交给专门的电梯公司负责，每一项专业化程度高的项目由更专业的公司负责，物业公司本身是负责日常串联和沟通各项事务。

相较于我国物业公司大都属于对应房开公司旗下公司的状况，国外的物业公司在独立性上更加强。例如新加坡的物业公司，有自己的市场定位，盈亏自主，为了生存和发展，必须主动迎合市场需求，提高服务标准，增强竞争力 。

物业服务合同系统规范了物业管理活动，实践中起到桥梁作用，但现行条文规定下仍存在不足，有待完善。我们应在这方面做出努力，减少物业纠纷，切实提高人民生活质量。

注释：

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