浅析房屋租赁合同中的“优先承租权”

王晓峰

摘  要：优先承租权，一般指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。我国合同法及其司法解释中，没有关于优先承租权的相关规定。从保护承租人的优先承租权的角度出发，本文将对房屋租赁中的优先承租权问题进行分析。

关键词：房屋租赁;优先承租权;次承租人

现实生活中，近些年来有关承租人是否享有优先承租权的租赁案件大量出现。由于房屋属于不动产，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，房屋出租人利用自己的优势，有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。设立优先承租权，则是对原承租人的一种救济。而且我国相关的法律规定十分匮乏，并没有对优先承租权作出相应的规定，司法实践又将如何操作？因此有必要在房屋租赁业务的管理方面对租赁合同的优先承租权问题进行一番探讨。

一、关于转租中的法律关系

所谓转租，是指承租人将租赁物之全部或一部分复出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为[1]。在这里，我们把原房屋的出租人称为出租人，把房屋的第一承租人称为承租人，把第三人称为次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第224条规定，承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给第三人，于是形成了出租人、转租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系。

转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。应该注意的是，由于转租行为是建立在转租人租赁权基础上的，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立[2]，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。

二、优先承租权的含义及行使要件

优先承租权的含义是指在租赁关系中原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下享有优先于其他第三人承租的权利[3]，目前优先承租权并无法律明确规定。因此，租赁合同中所说的优先承租权在我国并非一种法定权利，在生活实践和实际操作中，当事人更多是通过合同进行约定，根据合同的相对性原理，该权利义务只限于合同双方当事人对第三人没有约束力，出租人与善意第三人签订的租赁合同不会因此而导致无效。

优先承租权行使要件。在没有明确的法律依据而约定又十分简单的情况下，当事人将如何规范行使优先承租权？笔者结合司法实践并参照承租人优先购买权的相关规定，认为应当满足以下形式要件和实质要件。

（一）形式要件

1.存在合法有效的租赁合同关系。房屋承租人优先承租权产生的前提就是承租人与出租人之间存在合法有效的租赁合同，如果无租赁关系的存在，房屋承租人优先承租权则无从谈起。

2、行使主体只能是承租人。权利是法律赋予主体享有或取得一定利益的资格和线路，能够享有和行使房屋承租人优先承租权的主体仅限于房屋承租人，这是因为承租人向出租人支付租金，从而取得租赁房屋的使用权和收益权的特定民事主体。优先承租权存在的基础关系是租赁合同权利的产生并从属于基础法律关系，一旦基础法律关系不存在则该权利就丧失存续的前提，因此优先承租权不能继承，也不可单独转让。

3、出租人继续出租租赁房屋，如果出租人将房屋收回，自用或者打算出卖时，便不存在优先承租权的产生，只有当出租人愿意继续出租原租赁合同中房屋的时候，原承租人才有可能主张优先承租权，但现实中出租人可能首先做出不再繼续出租房屋的意思表示，待一段时间后再将房屋出租给他人，从而剥夺承租人的优先承租权。为防止规避合同约定的情形出现维护承租人的合法权益，出租人收回后，如果短期内又出租人不能构成对优先承租权的阻断，但对于短期如何界定存在一定困难，一般情况下可考虑三个月超过三个月了，出租人可另行出租。

4、出租人在租赁合同到期前履行通知义务。为便于承租人行使优先承租权，出租人应当在租赁合同到期前合理期限向承租人做出是否继续承租租赁房屋的通知，出租人发出通知后，优先承租权人应当在什么期限内行使权力需要商榷，期限过长，商机稍纵即逝。容易失去与第三人进行磋商交易的机会不利于出租人利益的，保护期限过短，承租人往往考虑不够，欠缺准备权衡利弊，因此需要依靠法律规定适合的来维护其利益。

（二）实质要件。即为同等条件，所谓同等条件是指优先承租权人承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。实践中当事人对优先承租权的约定往往有简单的确定同种条件却没有具体的解释。

三、优先承租权的实现与次承租人优先承租权的冲突

1、次承租人优先承租权的认定。根据《合同法》的有关规定，承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。该第三人是次承租人。房屋转租的情形下，承租人是房屋的实际承租人。2、两者冲突的表现形式。在合法的转租情况下，承租人和次承租人均是合法的承租人，都应当享有优先承租权，所以导致承租人次承租人之间的矛盾也频繁出现。3、两者冲突的解决途径。至于次承租人是否享有优先租赁权，笔者主张承租人如果约定了优先租赁权，承租人和次承租人在转租协议中如果也约定了承租人另转租的优先租赁权的话，那么当承租人到期后，不主张优先租赁权的次承租人，可以依照承租人和出租人签订的租赁合同中的约定代为享有优先租赁权。本文认为从简化法律关系减少纠纷，稳定经济生活秩序的目的出发，次承租人的优先承租权应优于承租人的优先承租权，承租人将房屋转租证明这该转租房屋而言是次承租人的需求性更大，并且次承租人实际占有了该租赁房屋，基于占用的效率次承租人的优先承租权，理应顺序在先，只有当次承租人放弃优先承租权时，承租人才可以行使其优先承租权。

参考文献

[1]  黄立.民法债篇各论;上[M].中国政法大学出版社，2003. 294，297.

[2]  史向宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000. 183.

[3]  王亦平，马强。合同法典型案例判解研究。北京：人民法院出版社，1998，241