上市房企布局大城市战略将更加明显

肖玉航

从近期房地产市场动态来看，因城施策、房住不炒及落户政策等信号较为明显，而对于A股上市房企而言，其围绕政策变化的博弈仍将继续，而大城市战略运营或仍是企业重中之重。

房地产业在我国经济体量中占据重要位置，也是区域财政的重要支撑。从近年房地产市场的起落来看，政策博弈所带来的影响较为明显，比如2015年限购政策取消，带来市场价格的全面飞涨;2018年以来的重点城市“五限”使得成交减少，部分区域城市房价回落等。进入2019年，由于地产政策向因城施策转移，而区域博弈或将围绕政策层面展开，上市房企作为行业内重要组成，其政策博弈的信号或更为明显。

从沪深A股市场相关房地产上市企业来看，是一个具有相当分量的板块，目前共有141家房地产企业，如果加上香港及美国上市的部分企业，可以说在行业内具有领先地位的公司基本实现了上市。

对于地产业发展，我们认为其与货币、人口、政策等因素密切相关，本文仅结合A股相关公司及从今年相关两个重要政策层面进行基本分析。

因城施策将更多体现区域博弈

中共中央政治局4月19日会议显示，“房住不炒”再次提及，而从大的层面来看，因城施策保持房地产市场稳定是其主要考虑。

如果从2018年政策来看，2018年，房地产调控政策“房住不炒”和“租购并举”的基调较为明显。地方层面上，各地房地产政策调控较密集，强化与扩围并存，市场监管力度持续加大。具体来看，各线城市继续完善限购、限售措施，精准化程度进一步提高，有23个城市出台限购政策，29个城市出台限售政策，长沙、西安等城市暂停企事业单位购房，海南则从省级层面进行限购、限售。进一步强调差别化住房信贷政策。北京、上海等30多个城市开展治理房地产市场乱象专项行动成效非常明显。可以说，各地调控对2018年中国房地产市场影响较大。

进入2019年，因城施策政策开始走向前台，对于区域内的上市房企而言，如何运用好政策，成为博弈的一个重要看点。从上市公司层面来看，万科、保利、金地、招商地产等加大了对大城市的运营战略，而区域大城市本地房企的扩张战略与因城施策政策也格外密切。比如上市企业新城控股年报显示：2018 年，公司销售金额达2210.98 亿元，同比增长74.82%;销售面积达1812.06 万平方米，同比增长95.21%。从拿地情况看，公司2018 年新增土地储备164 幅，总建筑面积达4773.24 万平方米，平均楼面地价为2330 元/平方米。2018 年公司拿地总价约761.4 亿元，占销售总额的34%。从区域上看，新城控股拿地以长三角、京津冀等重点大城市群为主，并在中西部重庆、成都、武汉、郑州等核心城市布局;此外，保利地产坚持深耕一、二线大城市及热点三线城市的战略持续;行业龙头之一的万科，2018年实现合同销售金额6069.5亿元，其人均销售金额达4998万元，远高于其他典型房地产企业，在24个市场占有率第一，另外18个进入前三，一、二线核心城市龙头地位稳固，如果细化其战略运营来看，一、二线城市及重点城市的布局和土地储备战略明显。

通过上市公司运营战略及布局区域展望来看，在因城施策的政策背景中，研究认为，此政策的变化将使大城市的吸引力增强，特别是在限购或限售、限价等方面出现明显因城施策变化的区域。

落户政策将使区域博弈加大

2019年4月18日，呼和浩特正式印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》（简称《办法》）引发业界关注。《办法》明确，具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年及以内），在试点范围内就业或自主创业的，可凭相关证明材料依程序申请享受安居住房政策。大学毕业生住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定，产权交易涉及相关税费按规定由建设单位和购房者分别承担，5年内不得上市交易。采取按揭或公积金贷款的，首付比例最低可按20%支付。

如果动态观察来看，2019年4月8日，国家发展改革委对外发布《2019年新型城镇化建设重点任务》。该文件明确，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

研究发现，根据这份文件，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。

从上市企业来看，龙头企业处于北上广深，而绝大多数地产公司均处于Ⅰ型大城市，如果对应超大特大城市来看，上述两项政策的推动，对于一、二线城市的房地产企业或重点项目区域发展将形成利多因素。根据住建部发布的《中国城乡建设统计年鉴》，2017年底，城区常住人口在100万至500万的有69个城市，其中西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春等10个城市的人口超过了300万，属于全面放开放宽落户条件的城市。满足“全面取消落户限制”的城市则有59个，包括长沙、洛阳、苏州、无锡、扬州、合肥、宁波、福州、厦门、南宁等城市。

研究发现，2019年至今，发布各种人才引进与落户政策的城市已超过50个。

因此可以判定，从地产发展的重要构成之一人口来看，业务或主要业务处于Ⅰ型大城市和Ⅱ型大城市的上市企业明显受益。研究预计，这些城市在人才竞争、科技竞争及发展竞争中，会很大程度上得到管理部门的支持，并与因城施策相结合，对于此类区域的上市房企而言，政策博弈的动力会增加。

总体而言，笔者认为在因城施策与城市落户政策的背景下，大城市战略对于上市房企而言，将更加巩固与明显，对于优势企业而言，这种博弈的信号将更加具有经营轨迹，在整体政策调控或国家战略背景下，地产企业有望呈现优胜劣汰以稳为主的发展态势。

（特别提示：以上分析仅供参考，据此入市，风险自担。）