写字楼能耗管理问题研究

写字楼能耗管理问题研究王少轩

摘要：在写字楼的物业管理中，能耗问题占据了非常重要的位置。有关数据显示，写字楼能耗所需支出的费用几乎要占物业管理成本的30%～40%，其中并不包含代收代缴部分的费用。在写字楼所有的能耗中，中央空调系统的能耗几乎可以占总能耗的40%～65%，中央空调之外的第二高能耗就是电梯的用电。除此之外，公共区域的照明也是写字楼的主要能耗之一。

关键词：物业管理;能耗;写字楼;

随着社会经济的飞速发展，大型商场以及写字楼等公共建筑规模也越来越多。写字楼作为单体建筑，其建筑规模一般比较大，普遍具有层数多和建筑面积较大等特点。另外，写字楼的办公单位比较集中，人口密度会相对较大。写字楼的内部都会配备现代通信设备、监控设备、高速电梯以及中央空调等大型的用电设备，因此写字楼的用电量是非常巨大的。

一般情况下，建成写字楼的节能方式可大致分为两种：一种方式是通过一定资金的投入来改造原有的系统设备，对于原设备出现匹配不合理或者失误的现象给予修正，再或者是直接向写字楼引进一些先进的节能技术以及产品，以此来达到节能的目的，这种节能方式被称为“改造节能”[1] ;另一种方式是不需要再投入资金，写字楼相关的管理者通过科学合理的管理方式来达到节能的目的，这种节能方式被称为“管理节能”。

一、写字楼的能耗组成

（一）天然气

天然气包括食堂所用气以及中央空调所用气[2] 。

（二）水耗

用水包括保洁用水、中央空调冷冻冷却系统用水、绿化用水、开水房饮用水、公共卫生间用水以及消防用水或者洗车场用水等其他用水。

（三）电能

电梯耗电包括井道照明、轿厢照明、电梯用电等;通风系统耗电包括正压送风、排风、排烟等用电;公共区域照明包括包括地下室、走道、設备房照明、楼梯等;水泵耗电包括消防泵、给水泵、排污泵等用电;安防设备耗电包括监控系统、门禁系统、消防系统、车厂管理系统等用电;电信设备耗电包括手机信号覆盖设备用电、电话网络机房设备用电等;其他机房设备用电等[3] 。

二、写字楼用电现状以及存在的问题

（一）中央空调系统

中央空调系统是写字楼中能耗非常大的系统，几乎可以占写字楼总能耗的40%～65%。中央空调系统的能耗多少主要取决于三个方面的因素。一是写字楼本身是否有比较良好的节能设计，如玻璃以及外墙保温的选择;二是重要空调的制冷材质、设备的选择以及施工工艺是否足够节能，如中央空调的型号、水管的保温厚度等;三是中央空调在写字楼中的运行方式是否可以起到节能的效果，如是否有智能调节系统、空调开启的时间、使用的时间以及出水回水的温度等;四是中央空调的运行管理及维护维修是否满足写字楼的节能要求，如对中央空调末端设备以及风管是否做到了及时且专业的保养和清洗等。

（二）电梯

电梯能耗主要由以下几个因素所决定。一是电梯设备是否节能，如是否选择了带有能量回馈装置的电梯;二是设备是否节能，如电梯是单独控制还是群控的方式;三是电梯的运行管理及维护维修是否满足节能的要求，如电梯的相关设备出现了锈蚀或者老化会大大增加电梯的能耗;四是电梯的相关照明设备是否管理到位以及是否具备节能性能，如井道照明是否做到了及时关闭、电梯轿厢内的照明灯泡是否选择的节能型灯泡等。

（三）公共区域照明

公共区域照明能耗主要由以下几个因素所决定。一是开关的控制方式以及灯具的选择，如是否选择了节能型的灯具、是声控开关还是触控开关等;二是灯具设置的方式以及灯具的数量;三是照明运行的具体管理方式，如是否采用了时控器等。

（四）其他系统

其他系统的能耗基本是处于恒定的，前期的设备选型会影响到最终的能耗多少，后期对其进行节能管理的手段和方法并不是很多，因此能耗基本不会有太大的偏差。

三、写字楼的节电措施

（一）增强节电意识

节电不应该仅仅是为了应对电力的紧张形势而采取的一种短期措施，其更应该成为促进国家发展的一个长期战略[4] 。中国是一个人口众多的国家，每一个人在生活中点点滴滴的节约最终都可以产生非常巨大的效果。只有增强公民的节电意识，才会在一定程度上解决目前电力的紧张形势。

（二）加强物业管理

在写字楼竣工之后，办公设备、日常照明设施以及公共设备等耗电量是非常大的，但是其节能的潜力也很大。如果想要对中央空调、办公设备、公共区域照明以及电梯等高耗电设备进行节能管理，避免不必要的浪费是一项最直接有效的措施。在此基础上加强对高耗电设备的维护与维修工作，保证其可以在良好的状态下运行，将运行效率发挥到最大。

（三）采取相关的节电技术

中央空调系统、电梯和公共区域照明是主要的电能消耗者，针对不同的高耗电设备进行采取不同的节电技术。管理出效益，只有通过更加科学合理的方式来指定相关的节能措施，降低高耗电设备的能耗，最终才可以降低物业管理的总成本[5] 。

四、中央空调系统的节能

（一）进出水温的调节

一般情况下，热泵供水的温度每降低1℃或者是冷冻水的温度每升高1℃，其能耗都会下降3%左右。长期以来，人们都将中央空调系统的标准工况以热泵工况40%～45%以及制冷工况7%～12%为准，其中，热泵工况其蒸发温度主要是由环境决定的，制冷工况其冷凝温度是也是由环境决定的。如果中央空调的使用者都是遵循着这一“标准”工况的话，就会造成大量能源的无端消耗。

中央空调在调节室内温度时，其传统方式是按照标准的工况进行的。当热泵冷凝水保持在45℃不变，且不需要太多热量，或者是当冷冻水温度在7℃，且不需要太多冷气时，电磁阀门都会自动关闭。也就是说，室内的温度时是通过对流量的调节来控制的，被称为“量的调节”;如果是通过控制其热泵冷凝水或者冷冻水的出水温度来调节室内温度的话，这种方式就被称为是“质的调节”。“质的调节”优点就是可以有效降低单位制热或者制冷所带来的能耗。

（二）使用时间

一般来说，写字楼中央空调的开启时间是在早上七八点钟到晚上五六点钟，但是具体时间还要根据实际的运行进行微调。春秋两季气温比较合适，因此必要的时候可以直接将空调关闭。

（三）日常维护维修

定期对空调系统进行维护和保养是使空调得以良好运行的最直接有力的保障。因此，相关的专业技术人员需要定期对空调进行维护和保养，并且严格按照要求对空调进行管理。

五、电梯系统的节能

对于写字楼中的电梯主要可以有以下几种管理方式：

一是进行群控管理，就是将多台电梯进行集中控制，同时对楼层进行分配时要采取智能化的模型。建议在运行的过程中要多观察，然后根据实际的运行情况再修改参数。如果客流量比较小的话，空闲的轿厢中有一台是基本待命的，其他的轿厢都被分散到整个运行中，这样就会使各层站的等待时间都是最短的，而且也不需要自动关闭。

二是进行分散控制，就是电梯不联网，由每台电梯各自运行，一般情况下，消防电梯都是采用的这种模式。

六、公共照明系统的节能

公区照明系统比较特殊，可以在多个方面进行节能措施：

（一）通过新材料以及新技術进行节能

新材料以及新技术的应用有很多，比如更低耗的灯具、智能化控制器等，需根据制造以及维护成本，合理的使用新材料以及新技术设备，例如T5和T8的节能灯，T5的耗能明显高于T8，但是T8的成本相对较高，使用寿命也比较短，在地下室使用的话，T5的节能灯性价比更高。因此，在使用新材料以及新技术之前需要先进行成本核算，再决定采取更合适的措施。

（二）通过管理制度进行节能

在实际的管理过程中需要把节能降耗的理念放入其中，加强巡视工作，如发现有一些暂时没有使用价值的灯亮着，则需要及时关掉。另外，随着季节的不断变化，白天的时间会存在差异，需要合理的运用时控器来调整时间，例如冬季时晚上灯具开起的时间需提前，白天关闭的时间需延长[6] 。在地下车库使用灯具需要合理的运用灯具的数量以及照明亮度等，通常情况是，在保证车道照明的前提下，减少一些车位照明等。

（三）通过技术改造进行节能

技术改造包含多种节能措施，例如，将楼道或者停车场的照明加上一些声控手段或者物体感应技术等，这样会起到节能的效果。

（四）大力宣传节能知识

通过大力度的节能知识宣传，写字楼的所有人员能够更深刻的了解节能降耗的含义，始终保持节能的意识。节能降耗不仅仅是物业管理人员的责任，还应该深入到在写字楼工作的人员当中，养成节能降耗的好习惯。

结语

综上所述，在实际的写字楼物业管理中，可以做到节能降耗的点非常多，本文主要针对中央空调、电梯以及公共区域照明系统这三大高耗系统，分析其能耗原因以及节能的措施和对策，希望在节能的基础上，可以缓解如今电力的紧张形势。

参考文献：

[1] 张珣，王雪永.基于AI的写字楼能耗分析系统设计[J].软件导刊，2019，18（4）：104-107.

[2] 虞晓林.浅谈写字楼物业管理能耗分析[J].上海建设科技，2017，（4）：101-103.

[3] 虞晓林.写字楼物业管理能耗分析[J].中国物业管理，2017，（6）：60-61.

[4] 阎建光.高层写字楼的节能降耗管理[J].城市开发（物业管理），2018，（12）：60-61.

[5] 林秀军，吴延奎.中央空调冷水机组运行模式对系统综合能耗的影响与分析[J].建筑节能，2018，46（10）：33-36，44.

[6] 冯可梁，田昕，魏一鸣.北京市大型写字楼建筑除供暖外能耗数据分析[J].暖通空调，2013，43（4）：80-84.

作者简介：

王少轩（1982-03）男，汉族，河南新野人，工学硕士，助教，研究方向为物业管理和设施管理。

（作者单位：河南牧业经济学院）