佳兆业负债下降业绩增长向高质量发展转变成效显著

胡嘉琦

2019年8月27日，香港中环，云淡风轻。

佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，以下简称“佳兆业”）在香港举办2019年中期业绩发布会。佳兆业集团董事局主席郭英成、执行董事兼总裁麦帆、独立非执行董事饶永、高级顾问谭礼宁、首席财务官刘富强、集团控股副总裁吴建新出席现场。

2019年上半年，房地产行业各地政府继续实施“因城施政”“分类调控”的方针，而佳兆业则跟随市场变化及时调整调控政策，聚焦主业，业绩增长喜人。财报显示，2019年前6个月，佳兆业实现合约销售347亿元，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，位居上半年中国50强房企权益销售增幅第4位。

佳兆业销售业绩强劲增长，盈利能力持续提升，财务结构持续优化，旧改货值加速释放，在盈利能力、财务稳健性、增长持续性等核心纬度全面取得均好性发展，同时进一步巩固在粤港澳大湾区的领先优势，为抢抓深圳先行示范区机遇，实现全年各项目标奠定坚实基础。

业绩表现稳定 加速新一轮投资步伐

2019上半年，佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长41.6%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%；本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

面对楼市变化，佳兆业制定了灵活的销售策略，销售增速再次实现突破。

作为地产企业最重要的生产要素——土地储备，2019年上半年，佳兆业通过多元化渠道补充，包括旧改供应、招拍挂、收购并购等 ，共获得15个优质项目，新增土储权益建筑面积达246万平方米，深化全国化布局。

佳兆业在业绩发布会上表示，重点布局一线及重点二线城市，持续为公司带来业绩增长，其中一线城市销售占上半年整体合约销售逾40%。大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群，仅大湾区贡献销售占比达58%。

截至今年上半年，佳兆业共有土地储备近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%。而大湾区城市中，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的35%。丰厚且优质的“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不小的竞争优势。

下半年，佳兆业预计可售货值约1200亿元，在加速释放旧改货值、加速推货入市、提高周转并加速回款的战略助力下，佳兆业将领跑行业。

在全国化布局中，佳兆业开始将自身最具实力的城市更新步伐加快向全国输出。7月，上海嘉定区徐行镇“城中村”项目实现供地，这是上海市目前最大的“城中村”改造项目，也是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的改造项目。对此，有市场人士表示，上海是中国经济发展中心和长三角区域的龙头，随着长三角一体化政策的推进，佳兆业成功拿下上海徐行镇项目印证了其布局的前瞻性。

财经评论员严跃进认为，对于佳兆业来说，这两年业绩表现比较稳定，新一轮投资的节奏开始加快，其拿下多个旧改项目均具有很好的成长性。佳兆业拿下嘉定的旧改项目，符合其业务优势，尤其是从嘉定徐行的区位优势看，未来成长性很高。此外，若从大湾区发展的角度看，实际上佳兆业本身发展机会还是很大的。

深耕深圳 夯实旧改优势

8月18日，发布《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳在经济特区成立39周年的重要时刻再次吹响奋进的号角，也为精耕深圳的佳兆业带来巨大的发展机遇。

佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，近期中央发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意見，目标把深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。截至上半年，佳兆业深圳土地储备325万平方米，货值约1600亿元。

国元国际研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，佳兆业将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

市场人士指出，随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显，迎来属于自己的“黄金时代”。在地产和城市更新主业之外，佳兆业前瞻布局的大健康、大文旅、大消费产业加速推进，与主业的协同格局初步显现，以航运、文体等成熟产业为抓手，在深圳建设社会主义先行示范区中发挥先锋、引领作用。

此外，国务院常务会议今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”“加大金融对旧改的支持”，标志着城市更新的万亿级市场正向房地产企业加速开启，这对于“旧改之王”佳兆业而言，迎来了新一轮高质量增长的窗口期。

2019年上半年，佳兆业由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩，中期业绩报告显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿元的货值。佳兆业集团管理层表示，由于按照会计成本法入账，公司已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，两万亿元货值有待重估释放。

据悉，佳兆业计划每年从旧改项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。去年底至今年上半年，佳兆业就成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。

佳兆业集团管理层表示，未来集团将继续发挥旧改优势，推动旧改项目的快速转化。预计未来1-2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；长远来看，集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

提前完成全年降负债目标

房地产企业“高负债”一直广受诟病，佳兆业财报数据显示，2019年上半年，公司净负债率下降45个百分点，速动比率保持在1.3倍的良好水平，现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余。上半年，公司优化债务结构成效显著。

2018 年穆迪给予佳兆业集团首次 B1评级，展望稳定；标准普尔及惠誉给予公司“B“的信贷评级，展望稳定；中诚信给予AA+稳定评级。中长期来看，随着相关评级机构对公司评级的肯定，及公司负债结构的持续改善，公司的财务指标有望进一步优化。

事实上，上半年佳兆业在稳健发展业务的同时，一直力求把负债控制在行业可接受的水平，持续优化。“降负债率，我们有很多用法，首先尽量减少重资产比例，这是我们一直在努力的。以前很多资产在出租的，想方设法把它变现；大宗资产，优质资产，比如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心则保持长期持有。” 佳兆业集团控股有限公司主席兼执行董事郭英成如是说。

房地产的“高速生长”时代已结束，住房不炒、调控趋紧的今天，佳兆业通过不断优化财务指标，实现了向高质量发展的转型，不再单纯以销售额增长为目标，而是包括优质土储、财务、可持续性在内的多维指标均衡发展。