开发我国住房反向抵押养老保险的可行性分析

阮莉媛

摘要：随着我国人口老龄化的加剧，养老保险问题逐渐成为了国家和人们所关注的重要社会问题。本文以西方国家社会养老保障制度中兴起的住房反向抵押养老保险模式为主要研究方向，介绍了该项商业养老保险的相关定义和概念，分析了该商业养老保险模式在我国实施将面临的考验以及可行性，并提出了相应的建议以帮助该模式的更好实施。

关键词：住房反向抵押;养老保险;商业保险

近年来，随着我国居民生活水平和国家医疗水平的不断提高，国民人均寿命不断提高。再加之此前很长一段时间内，我国计划生育政策的执行，因此如今我国老龄人口比例开始逐渐上升。截至2018年末，我国60周岁及以上年龄人口数量已占到了总人口数量的15.9%。65周岁以上人口数量已占到了总人口数量的10.3%。按照国际人口老龄化社会判定标准，我国60周岁、65周岁人口占比已分别突破10%和7%的大关，国家整体已正式步入老龄化社会阶段。然而，与一些发达国家不同的是，我国目前居民整体收入平均水平还未达到联合国认定的发达國家居民收入标准，国民未富先老的现象已经成为了我国社会持续高速发展所面临的最大考验。同时，由于90后、00后家庭大多为独生子女，因此近几年来我国许多家庭人员结构也开始呈现出“4+2+1”倒三角年龄分布模式，一个年轻劳动力所需赡养的老龄人口数量急剧增加。上述现象对于我国养老问题的解决和社会养老保障体系的维持无疑都带来了巨大的考验。

一、住房反向抵押养老保险的理论基础

（一）住房反向抵押养老保险的内涵

“以房养老”的概念起源于美国保险金融业，指老年人为了提高财产变现能力，实现财产价值的流通，通过金融或非金融机构的资金融通功能，对所持有的房产实现提前套现，以换取一笔长期、持续、丰厚的资金流入以维持其生命余存期内的开销。将以房养老的形式用金融信托的思维进行理解和解释，并形成了住房反向抵押养老保险的基本理论。

在我国，以房养老的操作模式大致可以分为30余种，其中住房反向抵押是最为常见的一种。该模式起源于上个世纪80年代的美国社会，老年人可以通过将自己的房产抵押给金融机构的方式，来换取金融机构按期发放给老年人的住房抵押贷款。而老年人在世期间则可以继续保留对房屋的居住权，直到老人离世后，用于抵押的房产将被金融机构出售以换回老人在世期间消耗的贷款本金和由此形成的利息。住房反向抵押贷款的出现很好地帮助美国政府缓解了人口老龄化所带来的高额养老保险财政赤字，也正是凭借住房反向抵押养老保险在美国社会的广泛流行，稳定了美国的养老保险社会体系，促进了养老金融业态发展，释放了年轻一代的压力和政府的财政压力，为美国赢得了经济与科技快速发展上升的“黄金20年”。

（二）住房反向抵押养老保险的相关理论

1.生命周期理论

生命周期理论又被称为储蓄与消费周期论，由美国经济学家弗兰科于上个世纪60年代提出。该理论认为，一个自然人在完全理性的状态下，其经济的储蓄与消费状况应当在整个生命周期内进行合理分布，从而实现其财富价值利用的最大化。生命周期理论认为，个人对自身储蓄及消费行为的财务规划取决于个人一生所能获取的全部财富资源，而非生命周期所处经济发展阶段的社会收入水平。因此生命周期理论认为理想状态下的个人储蓄与消费行为分配应当在整个生命周期内实现总体的平衡。该理论提出了个人消费函数公式，见公式1：

C=β1X+β2Z （公式1）

在该函数中，C代表了个人的消费水平，β1代表了个人已拥有财富的边际消费增长，X代表个人已拥有财富的总额，β2代表了个人固定收入的边际消费增长，Z代表了个人的每期固定收入。生命周期理论较好地解释了个人消费水平的形成和主要影响因素。根据该理论，人在老年时期步入退休阶段，大概率固定收入获取能力大幅减少，同时已拥有财富的累计达到最大值。此时随着身体状况的转变以及其他因素，个人消费支出的需求将逐渐加大，因此财富的流失效应将加快显现。因此为了平衡财富的收入与支出，老年阶段通过其他可以换取流动性财产的途径来达到平衡消费的目的是十分必要的。

2.财产优化配置理论

财产优化配置理论认为在市场经济条件下，个人如何将自身劳动力资源、物质资源和财富资源进行最大化合理支配、科学利用，能够最大化发挥现有资源的实际效用，对于个人的财富稳定和健康生存而言十分重要。住房属于大宗商品，对于普通个体而言，住房往往占据了个人或家庭财富的绝大部分资源，但住房本身除了居住使用外，无较大经济附加属性，且不具备高流动性资产特征。因此持有住房的价值占个人资产价值的比例越高，也越不利于个人对财产资源进行优化配置。通过住房反向抵押的形式，可以保留住房的居住价值，同时将住房的财富价值提前转换为可以变现流动的资产，进而实现个人或家庭资源效用的最大化利用。

二、我国住房反向抵押养老保险的发展面临的考验

（一）房产户籍制度限制了居民住房融资意向

目前，在我国许多地区，居民户籍的归属以及与户籍归属相关的其他权益仍然与房产的所有权挂钩，这一现象也被称为我国的房产户籍制度。例如，在国内许多大城市，尤其是一、二线城市，现有的落户制度中有人才落户、婚姻落户、房产落户等几个不同的机制，其中能够实现人才落户的个体寥寥无几，而婚姻落户又规定婚姻的一方必须在婚前即为所在地户口，且婚后连续多年为离异方可实现另一方的户口异地迁入（具体实施标准各地不一）。相对而言，房产落户则是上述几项机制中应用最为广泛，相对达成的条件。因此中国的居民购买大城市的房产时，往往也带有户籍迁入等目的性条件，既是为了满足住房需求，也是为了落户房产购买地，享受当地户籍政策所带来的各项福利，如更好的教育资源、更好的医疗资源等等。因此，我国居民购买房产除了使用房屋的居住属性之外，往往还需要享受与房屋产权所绑定的房产户籍制度带来的各项优势。由于房产户籍制度在各个城市的普遍存在，很有可能导致国内居民不愿意因住房反向抵押的方式而放弃房屋产权，失去房产户籍制度带来的好处，打消居民的融资积极性。

（二）中国文化中的房屋家庭观念约束人们的融资行为

除了房产户籍制度之外，中国传统文化中强调的家庭观念，也导致中国老百姓对于房产的重视程度远超于西方国家。根据链家和链家海外的最新购房意愿调查结果显示，95%以上受调查的中国人表示在租房和买房中更倾向于后者。而这一比例在30岁以上的受调查者达到了98%以上。而同样的问题在西方国家中仅有57%的受调查者更加倾向于买房，而30岁以上受调查者倾向于买房的比例也仅有61%。通过该项调查，可以清晰反映中国居民对于购买房产、拥有一套房产的期望显著高于西方国家居民。而导致这一现象的根本原因，在于五千年华夏文明中，中国人固有的房产家庭观念，让人们将“房子”和“家”两个不同属性的概念自然而然的划上了等号，国内许多上了年纪的受调查者明确表示，拥有一套属于自己的房子才算得上是拥有了一个完整的家。

基于我国老百姓对于自有房屋产权的需求，以及对于挣钱购买房产的强烈意愿，也造成了我国的房地产市场自私有化以来，成交价格不断走高，以北京、上海、深圳、广州四大房地产市场一线城市为例，其房产均价动辄5万或者10万一平米，已经严重超出了我国居民人均收入水平。因此，我国房屋财产价值占居民财产价值总额的比例比西方国家要高出50到100个百分点，这也更加加重了房屋在居民心目中的重要地位，许多国内家庭由于房价过高，家庭所拥有的财富资源仅能购买一套房屋，因此两代人甚至三代人住在同一个屋檐下的情况也时有出现。上述现象均导致了我国居民对于自有房产的看重，从根本上限制了居民通过住房反向抵押融资获取养老保险的动力。

三、我国实施住房反向抵押养老保险的可行性及建议

（一）我国实施住房反向抵押养老保险的可行性

1.庞大的社会需求作为支撑

根据图1的统计数据可以看出，近5年来我国养老保险、失业保险、工伤保险三大基本社保的参保人数处于不断增加的趋势中，且养老保险参保人数的基础最大，增长比率最高，充分显示了我国老龄化社会进程的加剧以及社会对于养老资金需求量的增加。

在这一人口发展背景下，我国现阶段对于养老保险资金的需求在不断扩大，且由于我国社会保障体系起步较晚，在前期没有进行国家养老保险资金总量的积累，当前的养老保险资金主要依靠向年轻人征收养老保险费用的形式进行养老工资的方法和养老保险资金总量的逐步积累。因此国家政府也需要通过其他渠道来增加社会上养老资金的流通总量，缓解财政压力，加速养老保险资金余量尽快达到安全储备线以上。无论从社会还是国家政府的层面来看，当前我国对于类似于住房反向抵押的商业养老保险模式存在一定的开发需求，该商业保险模式存在较大的潜在目标市场。

2.良好的住房信用贷款市场作为保障

目前，我国住房商业贷款和住房公积金贷款市场运作良好，得益于政府与银行积极的监管和控制，我国目前住房商业贷款坏账率为1.7%左右，住房公積金贷款坏账率为0.3%左右。相较于资本主义国家的住房信贷市场而言，坏账率明显更低。良好地住房信贷市场秩序，提高了我国金融机构的资金周转率，降低了次级贷款金融危机发生的可能，同时也保障了我国房地产市场价格不出现大幅下滑。这些因素为住房反向抵押贷款市场提供了良好的发展保障，金融机构在发展国内住房反向抵押业务时，不必过于担心抵押标的可能存在的信贷问题，同时健康的信贷市场也保障了抵押标的的价值不会在抵押待售期间出现大幅贬值，创造了该项业务的良好发展空间。

（二）我国实施住房反向抵押养老保险的建议

1.控制房价的过快上涨

房产价格的快速上涨，是导致投资者不肯出售、转手房屋或出让、抵押房屋产权的重要因素。我国近两年来虽然逐渐控制住了房价过快上涨的势头，但房价总体还是呈现出上升趋势，同时国内一、二线热点城市的房产交易价格仍然居高不下。因此，要想在我国实行住房反向抵押养老保险项目，首先需要解决的便是房价过快上涨的问题，通过长期、有效地抑制房价过快上涨，改变老百姓囤房赚钱、炒房赚钱、持有以待增值的惯性思维，为住房反向抵押提供市场行为基础。

2.完善商业养老保险相关法律法规

除了在房价上涨过快的问题上需要予以抑制，我国还需要在正式实施住房反向抵押养老保险之前，制定并出台完善的法律法规，对商业养老保险的经营、管理进行规范和约束，同时建立严格的惩罚机制，对于在商业养老保险经营过程中违规、违法操作、损害客户或国家利益的行为予以坚决打击，平衡市场发展，创造公平、公正的商业养老保险市场经营秩序。

四、结论

本文对我国住房反向抵押养老保险政策的实施可行性进行了分析。通过对我国住房反向抵押养老保险行业发展的考验进行分析，我们发现了中国居民在房产户籍制度上的依赖倾向以及中国文化中对房产家庭属性的重视都是制约住房反向抵押养老保险制度在我国推行的主要原因。同时，本文从社会需求、房产信贷市场稳定性两个方面分析了我国实施住房反向抵押养老保险政策的可行性，并从抑制房价过快上涨、完善相关监管法律法规的角度提出了相应建议。

参考文献：

[1] 蔺峰，李曦光. 开发性金融支持住房反向抵押养老模式研究[J/OL]. 开发性金融研究.

[2] 张杰，张雯涵，孙亮. 商业保险公司参与住房反向抵押养老的风险控制研究[J]. 金融理论与实践，2019（07）：91-98.

（作者单位：南开大学金融学院）