“共享村落”萌芽

张继民

共享单车、共享雨伞、共享睡眠都成为资本的宠儿，作为国民经济第一大主体——农业也迎来共享时代。 从提出到试点不到一年时间，既为盘活农村闲置资源，又让城里人圆了田园梦，未来发展是否可期？

以张家村为圆心，往南仅需30分钟车程，即可到达繁华的西安市中心，乘大巴往西半小时即达咸阳国际机场。作为传统农工业区，高陵拥有优越的区位优势。

骊山脚下，渭水河畔，风景秀美。但如今，这里大片农房的闲置使不少土地资源被浪费，甚至消耗大量的房屋维修费用。

如何利用环境和区位优势，把闲置农房盘活？2018年7月，“共享村落”的出现，为此寻觅了一条路径。

下了一場政策及时雨

随着城市发展，越来越多的村民进城寻求机会，常年闲置的老宅在农村并不少见。截至目前，全国至少有7000万套农房和3000万亩宅基地处于闲置状态。

2015年，高陵区成为陕西省唯一的宅基地制度改革试点地区。这一举措，使全区近98%的农村宅基地得到了登记、确权、颁证。

高陵区倡导的“宅基地有偿退出”让一些村民有所迟疑，一部分村民抱有祖宅情怀，一部分村民对未来的红利有更高的期望：“以后我的地被征收，值钱了，现在退出是不是亏了？”

有偿退出不尽如人意，出租不失为上策。适宜的自然环境，扑鼻的泥土芬芳，农村越来越受城里人的追捧。随着共享单车、共享充电宝等共享事物层出不穷，高陵在思考：能不能也坐上共享经济快车，做个“共享村落”，盘活农村闲置房屋？

出租农民的闲置宅基地和农房，承租人可发展乡村旅游、民宿、个人休闲以及养老等。既给农民带来了收益，又给乡村带来新的生机。

此时，“共享村落”的想法像一粒种子，翘首以盼春雨的降落。

2018年，“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋使用权”。中央一号文件的发布，给“共享村落”的成长提供了土壤。

有了政策指路，高陵区开始着手前期的筹划，区农业管委会成立共享村落领导小组办公室，组织相关部门调研、起草试点制度。

2018年4月，第一批“共享村落”房屋开始筛选。地域上，在传统的农业区，且短时间内不会进行城市开发，同时，靠近渭河，居住环境有灵气，闲暇时可欣赏湖光水色。最终，第一批“共享村落”花落张卜街道的南郭村和张家村。高陵区农村土地制度改革三项试点工作领导小组负责人景林科介绍，绝大部分的意向租赁客户来自西安，“这两个村子距离西安市区近，市区客户更喜欢”。

在大量宣传、走访后，第一批“共享村落”落实50户。其中，张家村40户，南郭村10户。

2018年7月2日，高陵区发布《关于第一批‘共享村落（农民闲置宅基地和闲置农房使用权出租）的通告》，共享村落正式进入人们的视野。

圆了城市人的田园梦

吃完晚饭，从张家村出发，仅需十来分钟便能溜达到渭河边，享受林间晚风的轻抚，抬头即能瞧见骊山的清秀。

“真有城里人愿意租咱的房子？”在马文纳的认知中，多是乡下人稀罕去城里住，不承想，自己的房子也能被城里人看上。

今年58岁的马文纳，已在这里生活了大半辈子，如今，因两个孙子读书，马文纳一家搬到了城里。可200平方米的老房子却被闲置下来。

像马文纳一样在城里生活，村里房子常年落锁的人家，在张家村里有上百户，占整个村子的十分之一。

2018年6月，“共享村落”的宣传在张家村展开，依照自愿、有偿原则，经过筛选，马文纳家入选第一批“共享村落”中。对于参与共享村落，马文纳跟大多数村民看法一致：“支持！房子闲着就荒废了，能租出去的话，不仅有人打理，还多了笔收入。”

高陵请了专业技术公司，对50户房屋进行实景拍摄，房前屋后的基本信息以VR形式呈现，发布在农村产权交易平台。

长期生活在市区，华先生的父母想在农村安享晚年。2018年7月，通过农村产权交易平台，华先生对“共享村落”有了大致观感，随后多次实地考察，最终选定南郭村十组，2018年8月，他与张家村集体合作社签订租赁合同，一次性支付33万元，租期30年。

农民签订委托书，将房屋租赁全权交给村集体，再由村集体合作社牵头，接待意向承租人看房，现场谈价格。“有的承租人要求院子大，可以种菜，有的要求可以拎包入住，我们根据需求带领看房。”张家村党支部书记程军说。

交易成功后，租赁费用的一成付给村集体合作社，用于村里基础设施维护和公共服务建设，承租人可取得不动产权证书。在合同期限内，承租人享有新建权、改建权、转让权、经营自主权，也可抵押贷款等。

“打个比方，租期10年中，承租人将民房不论是改造成别墅还是民宿，农户都无权过问，这一切，在合同签订时双方都已协商好。”张卜街道干事邱丽娜说。

“共享村落”的出现，正是源于大多数承租人都有一个田园梦，“采菊东篱下，悠然见南山”，正迎合城里人的胃口。

“共享村落”刚一推出，方先生就被吸引了。2018年7月初，他便与张家村集体合作社签订了租赁合同。

方先生是一名退休教师，居住在西安市未央区，夫妻二人难以割舍农村生活，先是数次打电话了解情况，随即实地查看房源情况。方先生算了一笔账，租住10年，一次性支付租金4万元，宅基地面积300平方米，农房面积70平方米，“可比城里房价划算多了”。

推开门就是绿油油的农田，“再也不是冷冰冰的单元楼，这么大的房子，清新的空气，都是城里比不上的。”方先生说。“共享村落”这个新名词，村民并不太懂，但是，他们明白，这个新名词能让闲置的农房带来收益。

在高陵区的宣传推动下，截至目前，第一批“共享村落”50套房屋已出租了6套。

50户是起点，也是出发点

“盖房花了十几万，人跑到城里去打工，房子闲置了，村里人气也散了。”这在以前，提起村上的空房，程军忍不住叹气。

听说村里搞起了“共享村落”，常年在外的村民打来了电话，询问自家房子能否出租，“有钱赚，都不用宣传，如今，留守在家的老人纷纷被子女接走，空下房子等出租”。程军笑称，不仅仅是给村民带来收入，连同留守问题都得到了解决。

推出“共享村落”的初衷，是为了盘活农村闲置宅基地资产，吸引社会资本参与乡村建设，发展产业，为乡村振兴集聚活力。

当然，城里人选择环境适宜的农村，存在市场需求，相比以往，用公共财政资金为乡村“穿靴戴帽”搞建设而言，更具有开拓创新精神。

陕西省人民政府参事郑梦熊深表赞同，“共享村落”既能增加农民的财产性收入，又满足了市民到乡村休闲居住、参与乡村旅游的发展需求，顺应了城乡融合发展的大趋势。

可村里基础设施不完善，让许多意向承租人犹豫不决。虽说自来水、电线、网络宽带基本全覆盖，但是，污水处理不规范，天然气还没接到户，是不可忽视的“硬伤”。要想把“共享村落”这张“名片”打出去，“硬伤”必须治好。“接下来，在乡村整治的过程中，污水处理和天然气普及是重点。”景林科介绍。

对此做法，陕西省统一战线智库专家、陕西省城市经济文化研究会常务副会长张涛表示，“共享村落”建设能倒逼乡村生态环境改善，推动社会公共环境的改造和提升。

随着签约人数增多，承租人陆续着手改造房屋，“共享村落”签约后期的问题随之凸显，承租人改造动静太大，或多或少，影响周围村民的生活。

对承租人来说，要入乡随俗，尊重当地村民，逐步融入村民生活中。而对于农民来讲，尽量做到不排外、不欺生、互相尊重。“取得了村民资格，还要行使村民的权利和义务。”郑梦熊说。

第一批50户“共享村落”是试点，但还应多探索发展新模式，鼓励大胆创新。“比如，鼓励村民在基层政府引导下自由招商引资，寻找共享共建合作伙伴。”张涛说。

如果第一批“共享村落”被称为1.0时代，房屋零星地分布在村里，做成产业尚显稚嫩。接下来，张家村西边邻村贾蔡村，已经開始构思共享村落2.0模式，选择一排排的农户房屋，希望由企业承租，规模化产业发展。