北京市公共租赁住房管理机制对高校周转住房管理的启示

文/侯艳艳、郑建彬、赵明 北京工业大学 北京 100124

为维护国家的社会稳定和经济发展，我国建立了多层次住房保障体系，保障居民特别是中低收入居民的居住权。[1]根据《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的要求，公共租赁住房是我国住房保障体系的建设重点。公共租赁住房与高校周转住房在产权性质、租赁对象、保障形式等方面具有很多相似性。因此，公共租赁住房管理机制对高校周转住房管理具有指导和借鉴作用，高校周转住房是对住房保障体系的一种有益的补充。

1、公共租赁住房及高校周转住房的含义和特征

公共租赁住房，是指由政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，向符合条件的家庭供应的租赁型保障性住房。[2]具有以下几个特征：一是保障性，即公共租赁住房是一种保障性住房。政府通过多种方式筹集房源，在各方面给予政策支持，产权归政府或产权单位所有，租赁给符合条件的家庭居住。二是租赁性，即公共租赁住房的核心特征，也是与其它保障性住房的最大区别。符合条件的住户与政府或公共机构签订租赁合同，交纳租金，不满足租赁条件，腾退住房。三是特定性，即公共租赁住房供应对象是符合条件的人群，主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，同时也将新就业的职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员等“夹心层”纳入保障范围。[1-3]

高校周转住房，是指高校以租赁形式租用给人才等有住房困难的教职工短期居住的具有过渡性质的学校产权住房。[4]具有以下几个特征：一是保障性，即周转房的性质是学校公有住房，产权归学校所有，租用给教职工解决暂时居住困难。二是适用性，即周转房的租赁对象是学校规定的引进人才等有住房困难的教职工。三是租赁性，即周转房是有租赁期限的，在租赁期内，承租人按照合同缴纳租金，在租赁期到期后，必须腾退住房。

2、公共租赁住房与高校周转住房在管理中存在的共性问题

2.1 管理机制不健全、使用低效

公共租赁住房存在“重建设、轻管理”现象。[5]部分地区由于没有独立管理机构，也没有统一管理标准，职能划分不明确，公共租赁住房相关管理部门的作用未能全面发挥，缺少形成合力平台，有时会各自为战，造成管理低效，给租户代来诸多不便。

高校周转住房存在管理方式落后，重租轻管，重视分配、不重视日常管理的现象。管理制度和机制不完善，监管措施不到位，不能及时发现转租转借情况或发现后不及时纠正惩戒，长期以往造成周转房“周而不转”，变成部分教职工长期的福利住房，降低了周转房使用效率。[6-7]

2.2 房源配置不科学、供需矛盾突出

公共租赁住房分配大多数是按照随机选房顺序进行分配，并没有按照目标人群需求进行特征细分，致使部分人群（如老人、有孩子家庭）需求无法得到满足，后期管理难度增大。

高校周转住房分配大多数是根据承租人论资排辈或是房管人员的随机分配，没有根据住户的需求对周转住房进行动态分类管理，造成配置无针对性，与住户需求相脱节，住户的满意度低，供需矛盾突出。

2.3 租金设置不合理、后期管理问题多

公共租赁住房，由于缺乏对拖欠租金惩罚措施，致使部分租户恶意拖欠租金，甚至强占住房。部分小区的租金标准不合理，补贴不能及时到位，会导致部分租户支付困难，不能按时交纳房租。[8]

高校周转住房，租金标准的制定更多考虑到住房的保障性，对人才的吸引力或教职工经济承受能力等软性因素，故租金标准与市场租金差距较大。[9]后期管理过程中，对于到期未退房的情况，没有租金上调等经济惩戒措施，导致部分住户租赁契约到期后仍不退房。

2.4 社区配套设施不到位、难满足居住需求

公共租赁住房，存在一定比例的重度残疾人员、老年人、面临入托、入学儿童的家庭，这些家庭存在就医、入学、社区服务、配套设施等居住需求。部分公共租赁房小区社区服务薄弱，配套设施不到位，难以满足租户需求，不利于社区和谐稳定。[8]

高校周转住房,部分是福利制度留下来的老旧房，内部设施陈旧，社区配套设施不足，家庭成员的就医、入学问题难以解决，给住户生活带来极大的不便利，难以满足住户的居住需求。[4]

3、北京市公共租赁住房管理机制

自2011年以来，北京市加快建立购租并举的住房保障体系，大力发展公租房，截至2017年9月累计建设筹集公租房20万套，分配公租房14.7万套，分配率达到73.5%。[10]发展公共租赁住房是北京市为解决中低收入家庭住房困难问题，构建和谐社会的重要举措。北京市公共租赁住房管理机制见表1。[11-14]

4、对高校周转住房管理的启示

4.1 加强规范化管理

加强统一管理，明晰职责，完善制度，是确保能够有效实施的前提。具体措施有：设立独立专门的机构，明确各级行政机构职责，配置相应的人员与经费；统一规范工作程序，制定合理的可持续的管理服务标准；统一信息平台，搭建网络化信息平台，各部门信息互通共享，实现动态监管。

4.2 加强精细化管理

为使有限住房资源得到更加科学有效的管理和配置，在调研分析目标群体需求的基础上，从前期建设规划、到建成审核分配、再到后期管理，按照需求特征进行细分，不同人群设计不同的方案，有效切合了租户的实际需求，提高租户的满意度。

4.3 加强严格监管

综合运用法律、行政、经济、技术、舆论等手段，配以激励政策，全面加强房屋的使用监管。通过法律手段、提高租金、关联个人信誉等方法完善监管机制，加强退出管理，促进住房的良性运转。

4.4 加强社区文化建设

加强人文关怀，为重点人群解决所关注的难点问题，倡导正面的价值观，引导租户从精神层面建立归属感和责任感，形成良好的公共服务和自我管理的机制,推进社区和谐建设。

5、建立高校周转住房管理机制的建议

（1）组织的建立是管理机制设计与实施的首要任务。高校应成立校级专门机构负责周转房的顶层设计、统筹规划，有具体部门负责周转房的日常管理。对于建立校院两级管理体制的高校，完善院级周转住房的管理机制，配置周转房主管领导和管理员，明确职责，建立考核制度。

（2）配置方案及装修方案按需求制定。住户因家庭收入、家庭结构不同，对周转房需求也不尽相同，所关注的方面也不一样。如何将有限的周转房资源最大程度匹配住户的需求，需要管理部门对住户需求特征进行细分，不同的住户提供不同的配置方案和装修方案，提高房产资源的使用效率，提高住户的满意度。

（3）管理制度的制定是管理机制设计与实施的重点与核心。根据学校实际，制定一套科学合理的周转房管理办法，明确周转房入住、使用、退出相关规定，建立动态调整阶梯定标的租金体系，使用价格杠杆调节房屋资源使用；同时加强日常监管、做好法律咨询，在逾期不退等违约责任方面，完善经济处罚及行政处罚规定，提高周转房的流动率。

（4）相关配套措施是管理机制设计与实施的重要保障。建立信息化平台，与相关部门实现网上联动、信息共享，提高管理效率与水平；加强日常监管，建立日常巡查、定期核查、针对性抽查相结合的检查体系，做到出现问题及时发现；提高服务质量，打造和谐社区，重视人文关怀，增强住户的归属感和认同感。

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