房地产企业财务风险识别与控制研究

申菊瑛

摘要：随着我国市场经济的不断完善，企业的财务风险也日益突出，特别是房地产企业。房地产企业财务风险在房地产企业中占着重要的成分，直接影响着企业的发展和经营。所以要保障房地产企业正常运营，必须把房地产企业财务风险的识别和控制作为重中之重。本文对房地產企业财务风险识别与控制进行了研究，从而保障我国房地产企业可持续发展。

关键词：财务风险识别;风险防范;房地产企业;识别;控制

我国不断加快城镇化步伐，房地产企业也在飞速发展。房地产行业的最显著特点是资金密集型，在项目开发时涉及较大数额的资金，但是项目的周期一般较长，再加之各种因素的不确定性会使资金在回收及变现中产生财务风险。目前，各大房地产企业在财务管理方面趋于规范化和标准化。各大房地产企业都在提高对财务风险的识别，并且科学合理的进行风险防范和评估。

一、房地产企业财务风险概述

目前来看，针对房地产企业的财务风险比较普遍的定义有两种：狭义的财务风险和广义的财务风险。狭义的财务风险是指项目结束后企业没有能力偿还负债，是一种融资风险，也可以说是由企业负债导致的财务风险。广义的财务风险是指企业的资金整个过程中面临不可控制和预料的因素，使企业最后得到的财务成果和预想的有很大差别，导致企业经济面临亏损。财务风险存在于企业融资、投资、回收资金等各个环节中。而且房地产行业具有开发时间长、初始资金投入大、资金回收慢等特点，是具有较高风险的行业，综合来说，广义的财务风险更符合目前的房地产企业。

二、房地产企业财务风险识别

（一）融资风险

目前我国的房地产企业在项目开发时，资金大部分来源于银行贷款，例如，开发时所需的项目工程款、大部分购房者都是按揭贷款。所以在房地产行业，银行起着极为重要的作用。所以在项目开发阶段，房地产开发商如果出现某种问题，银行就会承担巨大的风险，整个国民经济都会受到影响。并且房地产企业本身的特点就表明在开发初期就需要投放较多的资金，而企业本身的资金满足不了项目的需求，因此企业就要融资，所以在房地产企业中资产负债率普遍都高，而且每年都呈逐步上升趋势。因此，企业在初期必须对资金进行科学合理的使用和管理，否则在项目开展中会面临资金链断裂的困境，使企业资产负债率增加，导致企业的财务风险也会增加。

（二）投资风险

投资风险主要表现在以下方面：第一，个别财务指标的局限性误导。这是一个普遍性的问题，许多的企业领导为了改变市场份额、提高企业的经营利润，参照个别财务指标，盲目加大投资，就会使企业的现金流出量增加，从而加大投资风险。第二，短期的支出加大风险。市场竞争日益激烈，许多企业为谋求发展就会选择多元化和差异化的经营策略，就会对个性产品加大投资资金，企业的现金支出在短期内就会猛增，从而导致企业存在很大的投资风险。第三，非经营性投资。一些房地产企业在起步过程中，会盲目甚至过度的进行一些非经营性的投资，使企业现金资源被占用，阻碍了现金流的正常运转。如果企业本身资金不能承受非经营性投资，会使短时间内大量现金不能及时收回，导致资金链断裂，加大投资风险，导致企业的财务风险增加。

（三）收益分配风险和资金回收风险

房地产企业需要承担较高的税费，例如，主营业务税金、附加税等。使企业的支出增加，所以盈利空间相对变小。最近这几年，房地产行业的主营业务税金和附加税呈逐年上升的趋势。对企业的资金回收就会造成一定的影响，导致资金回收风险加剧。并且从宏观政策来看，税收是我国调控房地产市场的必要手段，是企业所不能避免的。在我国，绝大多数的房地产企业缺少战略性管理，没有合理的进行规划，只是凭借投资者本身的观点进行判断，盲目的进行利润分配。并且，一些房地产企业为了少缴税款等目的，不按正规的程序进行利润分配，或许目前能带来一些短期利益，但不利于房地产企业长远的发展。因此企业如果没有一个很好的规划和分配制度，会增加企业的收益分配风险。

三、房地产企业财务风险控制措施

（一）融资风险的防范措施

房地产企业要从内外两方面防范融资风险，不仅在企业本身制定合理的决策方式做好融资，同时及时掌握国家政策，获得政策上的扶持，使融资渠道更加丰富多样。

1.鼓励多元化融资

目前，银行贷款是房地产企业主要的融资方式，银行贷款方式说明其具有短期性的特点，而且利息成本较高，面对的财务风险也较大。因此，房地产企业要适当扩宽融资渠道和方式，鼓励房地产企业实施多元化的融资手段，房地产企业可以发行企业债券或股权融资等方式进行融资。其次，从内出发来看，房地产企业应积极扩宽融资方式。不能只依赖政府对政策进行放宽，房地产企业本身要努力求变和改革，使企业融资方式不断增加。

2.科学的融资决策

融资政策在房地产企业的财务政策中起着至关重要的作用。首先，企业房地产项目开发阶段，要仔细分析研究投资政策，以及对项目的可行性进行深入研究。在进行融资之前，要科学合理的制定融资方案，企业要估算资金需求、合理进行计划，防止在项目进行中出现资金搁置等问题。明确融资范围后，要结合实际情况确定融资方式，例如企业的偿债能力、资产构造以及当前的经济环境等方式。并且融资时要规范和严谨的进行，必要时把多种融资方式融合在一起。房地产企业要使用合理的资本成本降低企业的融资成本。房地产企业明确融资方式和策略后要派专人进行有效的监督和控制，随时掌握企业的融资进度，以及企业资金使用情况，以便更好的处理突发问题和状况，确保资金专款专用，降低企业资金使用风险。

（二）投资风险的防范

房地产企业的财务决策直接影响财务管理工作，凭借主观决定和以往经验会加大决策的失误。针对投资风险的防范，房地产企业必须采取科学合理的决策方式。具体可以从以下两个方面着手：第一、强化项目可行性分析。相比来说，房地产企业消费市场窄小，并且资金上需求大、极易受政策影响等情况，所以要强化投资项目可行性分析，预估项目需求量以及开发成本，全面考虑市场、投资效益等因素，及时识别投资风险并找出针对性的防范措施，确保投资合理与科学。财务部也要加强审核力度，研究项目投资周期和回收期等问题，科学合理的评估风险，并提出综合性意见。第二、积极进驻商业地产。目前在我国来看，开发住房的盈利空间变得越来越小，因此房地产企业可以进驻商业地产，改善建筑开发方式，从而保障企业可持续发展。

（三）资金回收风险和收益分配风险的防范

1.制定可调整的营销策略

房地产市场的发展潜力大，房地产企业想要在激烈的竞争中获得利润，房地产企业要有科学合理的营销策略。对销售来说客户是关键，满足客户的需求是最重要的营销手段。销售这一环节如果出问题，会使房地产企业的资金回收不及时，甚至严重的会使企业破产。随着房地产市场的频繁调控，房地产企业必须结合自身发展制定仔细的营销策略并且能及时作出战略调整，使房地产企业健康稳定发展。

2.建立合理的利润分配机制

收益分配在房地产企业占着重要的位置。公众通过它对房地产企业进行了解，增加房地产企业的认知度，因此房地产企业不能进行随意分配。并且不合理的分配政策会给房地产企业造成不良的效果，例如，会增加融资成本等。房地产企业结合自己的情况，根据市场经济建立合理的利润分配机制。

四、总结

本文针对房地产企业财务管理的实际状况，查找风险因素，并提出具体的规避性政策。房地产企业要想提高自己的综合实力，必须科学合理的分析财务风险，并针对财务风险的原因和种类进行有效的规避，从而实现房地产企业的战略性发展。

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