论逾期交房、逾期办证违约金诉讼时效的计算方式

徐璐.四川大学.四川成都.610000

一.司法实务中的做法

如今商品房买卖中，双方就违约金的约定为“按照已付款项每日按X%计算”，违约金额并非固定不变的。笔者在翻阅了中国裁判文书网大量案例后，发现针对在原告提请诉讼请求时距离违约金的起算时间已经超过三年（按照〈民法通则〉为两年），司法实践中存在3种不同的做法：1.认为违约金为普通债权，即使按日计算，也是整体债权，所以应当从办证、交房期限届满之日开始计算诉讼时效，若超过3年（按照〈民法通则〉为两年），则全部驳回。如成都市中级人民法院二审中认为上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应当从其知道或应当知道权利被侵害之日即合同约定的交房期限届满之次日起2012年11月1日起开始计算，但上诉人起诉的时间为2017年5月，且并无证据证明本案存在中止、中断等法定事由，故其诉请已经超过诉讼时效，对其诉请的违约金全部不支持；2.认为逾期办证、逾期交房的违约金具有可分性，属于分段的独立债权，本质上是按日计算的继续性债权，诉讼时效应当分别计算，其计算方法是从起诉之日倒推3年（按照〈民法通则〉为两年）的部分予以支持；3.将违约金认定为按日计算的继续性债权，只要违约行为依然持续，则诉讼时效无适用空间，故应当支持全部违约金。如福建省高级人民法院再审时认为被上诉人的违约行为处于持续状态，并且上诉人主张的违约金是一个整体性的合同权利，而不是将其分割成若干个债权分别计算诉讼时效，故支持了从违约事实发生之日起的违约金。……