土地价值评估方法概述

武鑫

【摘 要】 在我国土地制度改革的不断深化下，土地价格已经成为合理配置土地供给与需求的重要手段。而土地价格的评估在对土地的选择与运用上起到了关键性的作用。土地价格的评估方法有很多种，本文对土地价值评估的原则与方法进行分析，为不同类型的土地进行价值评估提供参考。

【关键词】 土地价值评估 原则 方法

一、土地价值评估研究的背景及意义

改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，土地评估涉及到土地资源管理的方方面面，尤其是近年来随着城镇化的发展特别是不动产等需地产业等发展，土地评估也成为土地合理化利用、最优化利用不可或缺的环节之一。

二、土地评估价值概述

（一）相关概念的界定。1、土地价值评估的概念。土地价值评估就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

（二）土地价值评估的原则。1、有效利用原则。遵循最有效利用原则是指在一般情况下，土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。2、替代原则。根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。3、预期收益原则。土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格，但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。4、供需原则。由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定，在运用此估价原则时，一定要结合预期收益原则，并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。

三、土地价值评估方法

由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。

（一）土地非市场价值评估方法。当前，国内外对于土地的非市场价值评估研究主要使用条件价值评估方法。条件价值评估法是一种利用假想市场评估生态系统服务和环境物品价值的方法，是非市场价值评估技术中应用最广、影响最大的一种方法 ，广泛被应用于具有生态环境功能的土地得市场价值评估中。

（二）土地市场价值评估方法。当前，国内外关于土地市场价值的评估方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。

1、市场比较法。市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。仅适用于有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估案例有较强的相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。2、收益还原法。收益还原法是土地估价常用方法之一，它是對土地或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此法在用于土地估价时，把获取土地作为一种投资，投入的资本即为购买未来若干年土地收益的地价款。该方法最适合于以获取收益为目的的土地的估价。它对于商业性经营、租赁或有潜在收益的土地的估价最为适合，而对于那些没有收益土地的评估不太适用。3、成本逼近法。成本逼近法，又叫成本法，是以开发类似土地资产所耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金、费用来确定待估土地资产价格的一种估价方法。成本逼近法特别适用于既无收益又无较多交易的土地的估价，尤其适合于新开发土地的估价。 4、剩余法。剩余法是在估算开发完成后土地正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。该方法适用于待开发土地的估价、待拆迁改造的再开发房地产的估价或者是现有新旧房地产中地价的单独评估。5、基准地价系数修正法。基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基准地价系数修正法适用于各类土地价格的估算。6、路线价法。路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求取平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

小 结

土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能作出正确的估价。同时，由于土地的位置固定性、面积有限性及差异性等特性，土地市场是一个不完全竞争市场即不充分市场，土地价格通常依交易要求个别形成，受许多个别因素影响。由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件，一句土地价值评估的原则，合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。

【参考文献】

[1] 姜艳红，王莹.浅谈土地管理中土地评估的实践研究[J].祖国，2018，1

[2] 范英莉.浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J].黑龙江科技信息，2016，32