不动产测绘特点及测绘技术分析

柏友林

(安徽省第四测绘院，安徽 合肥 230000)

近年来，中国经济发展发生了翻天覆地的变化，因此，房地产制图技术应运而生，成为房地产交易价值的重要判断因素之一，例如，在房地产交易过程中，建筑面积，评估区域和汇集区域的数据是所有买家关注的数据，因此，房地产测绘的意义非常显着。

1 房产测绘的基本要求

1） 根椐房产管理需求选择房产项目的测绘方案，房产测量的任务就是对房屋本身以及与房屋相关建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地及土地以上人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作，对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定，调查或绘制成图的工作。它主要包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量以及成果资料检查与验收等基本内容。

2） 根椐房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布设方案，确定施测方法。房产平面控制测量属于房产基础测量。其目的是为了整个房产测绘工作提供一个准确的控制框架和定位基准并控制误差累积。它的作用主要有如下三点：a 为房产要素测量提供超算数据；b 为房产分幅、分丘图测绘提供测量控制和超算数据，c 为房产分幅、分丘图变更测量和修测补测提供超算数据。布设方案和施测方法同地籍控制测量。

2 房产测绘的特点

2.1 权威性

房地产的映射是根据国家法律法规进行的，它以国家规范性文件和标准测量仪器为基础。在参与映射的专业技术人员的工作中，测量结果可以保存为房地产的原始文件，房地产的计量也需要有关部门认真批准，在测绘过程中不得随意改变或随意估算，房地产调查结果将作为房地产的法律依据。因此，房地产测绘成果具有一定的权威性，可以作为未来房地产销售和转让变革过程的依据。测绘权限有利于确保未来房屋所有者的合法权益。

2.2 测量的规模和对象是不同的

房地产的映射一般是在野外进行的，其图纸表达的内容更多，范围更广。与其他地区的界限有明显标记，因此房地产制图要求的规模远大于平均图纸。此外，属性测量的对象也与一般的地形测绘不同。房地产测绘的目的是更好地了解建筑物与建筑物之间的相互位置，数量，所有权和使用，以及与房产相关的周围地形的关系。

2.3 对专业人员的要求不同

一般情况下，进行房产测绘的专业人员都是属于房产权管理部门，同时，其是房产公平交易的鉴定者。因此，从事房产测绘的人员不但要熟悉测绘技术和测绘业务，而且还对房地产各种业务知识也有一定的了解，这样才能成为一名合格的房产测绘工作者。

在城市建设的过程中，各种房屋的拆迁、城市扩大房地产用地、房地产变更等都需要进行重测、再测或补测，出现个别突发情况时需要随时补测。

3 测绘技术分析

3.1 现代数字化测绘技术

数字化测绘技术的原理是通过专业人员对房产有关信息进行科学采集，然后把采集的数据利用专门的计算机软件进行加工、编辑，最终形成我们所要的数字化房产图，之后再使用专门的数控绘图设备进行图形输出，就会得到人们需要的房产图纸。具体而言，数字化测绘技术主要分为以下5 个步骤：①对将要测绘的房产进行信息资料的收集和整理；②踏勘已拟定好的设计方案；③控制测量，即在测量的边界地址进行科学有序的测量，测得所需数据；④将测得数据有序输入专门的计算机图形处理软件、测量软件和应用软件中；⑤计算机根据人的设置意图对图形进行有效编辑，以便完成房产图的绘制工作。

3.2 GPS-RTK 技术

RTK 测绘技术是能够测量大距离的测绘技术，其原理是依靠GPS 技术进行测量。RTK 技术的测量精度比较高，在野外进行测量的精度最低在厘米级别。其主要优点就是定位的精度达到厘米级别、能随时提供观测站点在测量指点坐标系中的三维定位的准确数据。RTK 作业时，先将基准站的观测值和测量站的具体坐标信息通过专门的数据链传送给流动站，流动站不仅能通过数据链接收数据，还能同步采集GPS的观测数据，并且能够在很短的时间内对差分值进行实时、有效分析和处理，以便实现RTK 的精确定位。RTK 技术的出现给测绘技术带来了巨大的变化，大大方便了房产测量作业的效率和精度。其全数字化处理的特点使得其能够直接输出电子地图。

RTK 测量系统是由数据传输设备、数据处理软件系统和GPS 接收设备组成，其工作原理为：在基准站上设置GPS 信号接收设备，及时将数据传输给观测站；根据相对定位的原理，基准站依据观测所得数据及时对周围的模糊度未知数进行解算，并根据实时定位结果，在显示用户观测站进度和三维坐标情况下，用户站和基准站的观测质量和结算结果会被实时监测。

4 结语

近年来，我国经济水平得到了一定程度的提升，人们生活水平得到了进一步提高。在这样一个大背景下，广大民众充分意识到了对房产测量的重要性。实现房产测量是购买房屋的必经途径，其直接影响着房屋的购买质量。不动产测绘技术在具体应用中遇到的问题需要被相关科研人员高度重视，采取有效措施，多措并举，解决问题，推动测绘技术的应用发展。