“房住不炒”背景下房地产市场限购政策的思考

康岸华

【摘要】为稳定过热的房地产市场、保证房地产市场平稳发展，以及贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念，西安市2019年6月20日颁布了比肩一线城市的严苛限购政策。本文将对本次政策作一简短解读，用数据说明“620”新政对西安市房地产市场的一些影响，粗浅提出五条与“限购”政策一并可以稳定房地产市场，并且坚定贯彻“房住不炒”政策的思考。

【关键词】房地产市场;限购政策;西安市

1、确定“房住不炒”总基调

自2016年底中央经济工作会议首次提出 “房子是用来住的，不是用来炒的”后，多部委发文表明坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，且针对调控工作提出了关于改善土地供应结构、切实加强资金管控力度、大力整顿规范市场秩序等明确要求。

2、西安市推出市史上最严苛“620”限购新政

西安市房价在2016年前平稳增长，在2015年与海口、青岛等其他六城被《投资与理财》杂志列入需要特别关注库存压力大的城市名单。而在2017年后西安市房价增幅同比增幅达到68%，高居全国第一，2018年房价仍持续攀升。2019年2月市政府发布《关于进一步放宽我市部分户籍准入条件通知》，人才引进政策在近两年的标准上继续放宽，新房需求持续增加，西安市2017年房价环比增幅为12.1%，2018年增幅达到14.6%，稳居全国前列。

2019年上半年数据显示西安市房地产市场价格连续六个月领涨全国。在此背景下，为缓解住房价格压力，促进房价平稳，西安市促进房地产平稳发展协调领导小组于2019年6月20日发布《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》，即“620新政”，明确“一是新落户人口购房须落户满一年或连续缴纳12个月社保/个税，而本市户籍家庭此前已明确最多购置2套房;二是非本市户籍购房社保缴纳年限由2年上调至5年。”纵向对比2015年下半年，西安市房地产处于去库存阶段，与如今限购严苛程度不能相提并论;横向对比其它市区来说，2019年初北京市的最新限购政策“持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”，其表明西安市现如今限购政策与一线城市匹配，而成都市、郑州市缴纳社保或个税则只需2年即可购买，武汉市更是在最近有取消限购政策的趋势。对比可得，西安市政府打击房地产投机行为，深入落实“房住不炒”的决心可见一斑。

3、“620”限购新政的隐患

2019年第16次房产公示价格（620新政后首次公示价）与第15次公示价格的差别整体几乎无差别，西安市政府政策严格被执行，政府平稳房地产市场价格成效显著。

3.1房价平稳造成潜在的大幅升值空间

极个别新盘在“620”新政后去化率有明显降低，而绝大多数楼盘的去化率仍稳定在90%-100%区间。在新落户人口日益增多，刚需人口买房实际需求仍较高的背景下，本市房子价格的限制只能是政策导向、非市场行为且理论上来说是短期的。同区域的二手房市场倒挂现象已经愈发明显，而在政策允许下的新房的抢购仍会保持火热，二手房的降价空间加大，房市的不稳定性可能带来的隐患将愈发值得关注。

3.2开发商利润过低导致质量隐患

近期在网络上流传着西安市万科某楼盘的安全通道一敲就掉渣的水泥楼梯。诚然，如若视频内容属实，开发商必然是负有巨大责任的。但在近年土地供应价格、人力、材料价格均上升的背景下，房价的“0增长”导致质量隐患的可能增高。

4、“限购”政策外的思考

4.1应加强对房地产销售市场不规范行为的监管

地方政府应当争先作规范商品房市场、稳定房价的排头兵。市场监管局应加强对房地产市场中中介的“捆绑销售”、“收费代办”等违法行为的查处力度;公安局应持续打击散布涨价谣言等制造市场恐慌的势力;房管局应对部分开发商“炒房号”等违规行为保持关注，以及保持对未取得预售许可的开发商的关注，警惕其变相收取炒房者预订款等违规行为。

4.2维持“限购令”中避免投机性炒房的政策

“限购令”中许多政策针对房地产市场中投机者的打击力度仍然是非常有效的，例如对本地户籍人口每家庭不得购买第三套房等措施，有力打击了本地房地产市场投机势头。对于这类政策，应持续根据新时代需求，灵活改革，以加大对炒房群體的打击，增强大多数刚需住房家庭的幸福感。

4.3避免“限价”或“限增幅”政策

2011年西安市的限增幅政策限制了房价年涨幅不得高于15%，铜川市限涨幅的同时限制房价高于3500元/平方米，这些政策在当时作用较小，因为房价历年基本稳定在较为缓慢的增长水平上，不具有实际意义的限制性。而在西安市2017年大幅涨价的基础上，限增幅或限价等措施又完全不具备操作性，二手房市只要供需对等就可以合法进行交易，价格无法限制，而期房、新房的价格则更加由市场主导，不宜强行限价，否则强行插手市场进行限价引起的连锁反应势必让政府和市场难以应对。

4.4做好顶层设计，深入细化“房产税”“遗产税”的改革

财经界杂志里刊登的文章通过观测房产税试点（重庆等）房价的变化，总结出房产税对房价有明显的负向作用。房产税合理增设有显著地平稳房价作用这一点在各界人士中也早已在思想上达到统一，目前有消息称责任部门正在讨论全面实施房产税的可能性。而关于遗产税，全世界大多国家早已确立遗产税制度。就国内而言，改革开放以来经济迅猛发展，不动产商品化二三十年来，加之有关责任部门从21世纪初期即展开的持续不断地讨论早已为遗产税制度的确立提供了各方面基础。遗产税对于房价的作用势必也是有极大的影响，目前应在如何设计遗产税上再下功夫，确保住房刚需群体的利益。

参考文献：

[1]叶辉.楼市2017：房子是用来住的，炒房越来越难[J].投资与理财，2017，（1）：34-37.

[2]王玺坤.浅析我国财产税改革对国民生活的影响--从“房地产税改革”和“增设遗产税”两个角度[J].财经界：学术版，2016（15）.