CPI、PPI对商品房屋造价的影响
——基于河南省最近十年数据的实证研究

□许露超 刘庆瑞

一、引言

住房需求是人们最基本的生活需求之一，是在当前工业化城镇化迅速推进过程中人民群众最直接最关心的民生领域之一[1]。随着住房市场化改革的逐步推进，住房消费支出成了人们消费支出的重要组成部分，住房相关问题是人们关注的焦点之一，房价相关问题更是焦点中的焦点。成本对商品市场价格有着极重要的影响，商品房屋的造价对商品房屋的市场价格也是有着至关重要的影响。CPI是居民消费价格指数(consumer price index)的简称，反映了普通居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平的变动情况。它是在特定时段内度量一组代表性消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，被当做反映居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况的宏观经济指标，它的变动率在一定程度上反映了通货膨胀或紧缩的程度，在整个国民经济价格体系中具有重要的地位。CPI对所有的物价指数都有影响，理论上对商品房屋造价当然也会产生重要影响。生产价格指数(Producer Price Index，PPI)是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。生产者物价指数(Producer Price Index,PPI)与CPI的主体不同，PPI主要的目的是衡量企业购买成本的变化。企业购买原材料之后通过所雇用的人力资源转换成市场需要的产品，在市场上卖出产品后完成资本循环，赚取利润。房地产开发企业所需的原材料的价格和人力成本就构成了房地产开发企业的成本的重要内容。本文的商品房屋造价是指房地产开发企业为了获取利润向市场提供的商品房屋的成本均摊价格。PPI通过对钢材和水泥等建造房屋所必须的物质的价格直接影响，CPI通过工资直接产生影响，对商品房屋造价产生影响。但是一直缺乏具体的实证研究。本文利用河南省2008～2017年最近十年的时间序列数据来研究CPI、PPI对商品房屋造价的影响，以夯实经济体系的大厦。

二、文献综述

商品房屋造价的影响因素有很多，影响房地产价格的因素包括经济、区域、行政、投机等多个方面。但是研究工程造价中的较多，而专门研究商品房屋造价的还很少，研究CPI、PPI对商品房屋造价影响的更是没有。

在研究对商品房屋造价影响因素方面，相关研究主要集中在建筑材料、建筑设计和设计方面。亚林研究表明，商品房屋造价跟建筑材料价格影响很大[2]。曾晖研究发现混合工程造价与层高、层数等建筑结构因素相关[3]。设计阶段是整个项目成本控制的关键[4]。殷萍和赵刚通过模糊层次分析法对住宅小区的设计方案进行评价、选择最优方案，进而控制成本[5～6]。CPI和PPI的上涨均能导致房屋造价的上升。这与汪彩玲研究表明居民消费价格指数与房地产价格指数存在长期稳定的关系相一致。汪彩玲还认为预期对房地产价格有重要的影响，我国房地产市场的财富效应大于替代效应[7]。

本文利用2008～2017年河南省最近十年的时间序列数据，运用多元线性回归模型对居民消费价格指数(CPI)、工业品出厂价格指数(PPI)对商品房屋造价进行研究，弥补相关空白。

三、研究假设、计量模型和数据来源

(一)研究假设。除了多元回归分析必要的假设外，本文还要用到以下三个假设。

1.假设一：信息的不完全性。信息不完全性主要是指人们由于外在环境的复杂性和不确定性,所掌握的信息不可能无所不包，即不可能掌握有关商品房屋造价的全部信息。

2.假设二：人的认知有限性。个人的时间是有限的，人在有限的时间里不可能掌握所有的信息。所有信息的内在联系又是复杂多变的，即使掌握了全部的信息也不可能掌握所有信息的内在联系。所以，在信息不完全和认知能力有限的基础上，在一定时间内人的认知是有限的。

3.假设三：除了CPI、PPI之外其它影响房屋造价的因素不变。影响商品房屋造价的因素很多，但由于信息的不完全性与人的精力有限性，不可能掌握所有影响的影响因素。其他因素作为扰动项。

(二)计量模型。采用多元计量回归模型模型。其模型方程可写成：

y=b0+b1x1+b2x2+μ

其中b0表示截距，b1表示在其他条件不变的条件下y相对x1的变化，b2表示在其他条件不变的条件下y相对x2的变化。在多元回归模型中，本文使用了最小二乘法来估计参数。在本文中y表示商品房屋的造价，是被解释变量。x1表示CPI增长值，x2表示PPI增长值。b1表示在其他条件不变的条件下商品房屋的造价相对CPI增长值的变化，b2表示在其他条件不变的条件下商品房屋的造价相对PPI增长值的变化。μ表示随机扰动项。

(三)数据来源。本文用到的河南省的从2008～2017年的CPI、PPI和商品房屋数据是从国家统计局网站下载得到的。

四、实证分析

本文数据是从国家统计局下载的河南省近十年CPI数据、PPI数据是以2007年为基年，也就是使2007年的CPI和PPI值等于100。利用stata软件对该时间序列数据进行回归分析。其回归分析结果如表1所示。

表1

回归分析结果表明CPI、PPI对商品房屋造价相关性较强，且都呈现正相关关系。由表1可知R2是0.9871，调整之后的R2是0.9834。这意味着CPI、PPI这两个因素解释了商品房屋造价的98.41%，单从这个角度里看商品房屋造价与CPI、PPI之间的相关性很显著。检验整个方程显著性的F统计量为267.55，其对应的P值为0.0000，表明这个回归方程整体上是高度显著的。b1表示在其他条件不变的条件下y相对x1的变化，解释变量X1的回归系数b1等于31.58371，即CPI值每增加一个单位，商品房屋造价增加31.58371元。b2表示在其他条件不变的条件下y相对x2的变化，解释变量X2的回归系数b2等于6.008518，表示PPI值每增加一个单位，商品房屋造价增加6.008518元。多元计量回归模型方程中的常数项b0等于-2711.684。CPI值和PPI值两个解释变量的回归系数的P值均小于0.05，所以CPI值和PPI值对商品房屋造价均具有良好的解释力，而且与理论预期期望一致。解释变量X2的回归系数的不如X1显著，即CPI对商品房屋造价的影响更大，这其实与常识也吻合。CPI通常也被用来表示通货膨胀，商品房屋造价中劳动工资是一个很重要的影响因素，而通货膨胀意味着工人实际工资降低，在这种条件下工人会要求增加工资，导致商品房屋造价中的工资支出增加，从而推动商品房屋造价提高。

五、结论与建议

通过以上的实证分析研究表明CPI值和PPI值对商品房屋造价均具有良好的解释力，但是CPI对商品房屋造价的影响大于PPI对商品房屋造价的影响。CPI每增加一个单位，商品房屋造价增加31.58371元。PPI每增加一个单位，商品房屋造价增加6.008518元。所以为了控制商品房屋造价过快上涨，本文提出以下建议。

(一)把CPI控制在一个合理科学的范围内。CPI是度量通货膨胀或者通货紧缩的一个重要经济指标，经常用CPI的高低衡量通货膨胀或者通货紧缩的程度。消费者物价指数与货币购买力指数成倒数关系，因此还经常用CPI来反映实际工资的货币购买力变动情况。CPI与货币购买力成反比关系，即CPI上涨，货币购买力下降；CPI下降，货币购买力上升。所以可利用CPI将名义工资转化为实际工资。CPI的提高意味着实际工资的减少,在这种情况下工人会要求增加工资，人力成本会增加，进而造成商品房屋造价的上涨。在本文研究的影响商品房屋造价的CPI和PPI两个因素中，CPI对商品房屋造价的影响较大，所以控制CPI在合理区间内对商品房屋造价影响较大。

(二)把PPI控制在一个合理科学的范围内。PPI与CPI不同，主要的目的是衡量企业购买费用的变化。虽然PPI对商品房屋造价的影响没有CPI对商品房屋造价的影响大，但是把PPI控制在一个合理范围内，避免大幅度波动也是控制商品房屋造价过快上涨的有效途径。