租售同权对大学生的影响

徐慧

【摘 要】本文以即将毕业的南京市大学生为调查对象，运用线性分析模型分析租售同权政策的实行对大学生毕业后留在南京的影响程度。研究表明，政策的实行对大学生留在南京没有太大影响，基于此，笔者探讨了其中的原因，并提出解决措施。

【关键词】租售同权;大学生;线性分析

一、研究背景

自2008年以来，我国房地产市场持续火热，房价一路走高，上海北京等地甚至出现天价房。为稳定房地产市场，保障人民基本生活，国家先后出台各项政策，其中就包括“租售同权”。租售同权是由国务院出台、“十三五规划”明确规定的一项政策，又称“租购同权”，是指租房者与买房者在各方面享有同等的权利，该政策旨在恢复房产“住的属性而不是炒的属性”，深化房市改革。

在此背景下，广州、上海、北京先后出台了方案试点实行该政策，南京地区也于2017年8月进行了试点，但是推行效果不佳，笔者就该问题展开研究并提出相应建议。

二、问卷调查

1.调查设计

在选取调查对象时，考虑到政策主要针对的是外来人才，所以本研究主要选取本科生为调查对象。

问卷设计主要包括三个部分：（1）基本信息。包括性别、年龄、教育程度、婚育状况以及户口所在地;（2）政策的影响程度。包括是否看过相关报道、是否愿意租房等;（3）对政策的看法。譬如对哪些群体有利。未来房价和租金的涨跌、存在的相关问题等。

2.数据来源及分析

本次共发放120份问卷，其中有效问卷111份，问卷回收有效率为92.5%。被调查对象主要为女性，占比80.18%;调查对象所处的主要年龄段为18-25岁，占比93.69%;同时，大部分调查对象的学历是本科，占比86.49%;绝大多数的调查对象处于未婚阶段，仅有4.5%的调查对象已婚。根据收回的调查问卷，绝大多数的调查对象是非南京户口，占比达到81.98%，仅有18.02%的调查对象为南京户口。

3.模型变量及解释说明

本研究利用非南京户口的数据，以政策的实行为自变量，以是否愿意留在南京为因变量，运用线性回归分析模型进行分析后，再结合问卷进行综合分析。

4.结果分析

由线性回归分析得到R方为0.02，非常接近0，说明政策的实行对大学生是否留在南京影响程度不大。

从问卷结果来看，大部分调查对象都未看到过相关报道或者仅仅是偶尔看到，一方面说明大学生对南京市的人才政策关注度不够，另一方面也说明政府对政策的宣传和推广做的并不到位。总而言之，政策主要惠及对象反响并不积极，政策辐射度不够。

另外，从问卷来看，仅有36.04%的调查对象愿意租房住，大部分调查对象的态度摇摆不定或者不愿意租房，这既表明该政策的影响力度不够，调查对象对政策信心不足，另一方面也意味着中国传统的买房观念对该政策会带来一定的阻力。

从表3来看，对于大部分研究对象而言，租房还是有很多可取之处的，这就证明“租售同权”的政策是有推行空间的，目前推行存在困难必有其根源性。

三、原因分析

针对南京“租售同权”实施所遇到的阻力，笔者结合调研与查阅资料等方式，提出了以下几点原因：

1.租金价格上涨，房屋供不应求

租售同权的目的在于“赋予符合条件的承租人以就近入学等公共服务权益”。然而，现在的家长们追求的不是基本的教育权，而是优质的教育资源，这就催生了学区房的产生。即使优质学区附近的房源都是20-30年的老房子，家长们仍然趋之若鶩。同时购房者无需担心今后房屋的再转售问题，可谓学位、投资两不误。

如果通过租房可以解决获取优质学位的问题，自然会吸引刚毕业的大学生。然而政策实施后，一系列问题接踵而至。相较于买方而言，付少量的资金就可租到一套好的学区房，享受相关权益，这些带来了房源需求的暴增，然而教育资源是有限的，加剧供求失衡问题。此时屋主势必会趁机提升租金，大学生们同样面临租不起学区房的困境，政策自然无法吸引大学生留在南京。

2.民众租房意愿低

首先，租赁者权益难以得到保障，房东和租客之间容易扯皮。“租售同权”在中国还是一项新兴政策，在目前的法律体系中，没有专门的法律来保护租房者权益，黑中介、二房东、霸王条款、不退还押金等乱象比比皆是，这就使得租客们顾虑重重，不愿租房。

其次，受传统思想观念的影响。对于大多数的中国居民来说，住房是生活必需品之一，是财富的象征，这就导致大多数人更倾向于购房，即使目前资金不足而选择租房，一旦资金足够，多数居民还是会放弃租房选择购房。

3.租住房难以稳定供应。

我国房屋租赁市场存在供小于求的现象，且该现象是房地产市场的常见现象，一时难以解决。一方面，供需结构失衡，较少的房屋供给决定了租赁市场整体规模较小;另一方面，大量需求涌入销售市场，加剧了住房销售市场与租赁市场的失衡。

此外，政府对租住房稳定供应缺乏足够的激励。在现阶段有关房产的财税政策中，相关规定对于租赁住房的稳定供应很不利。首先，土地出让金需要一次性交清七十年，租赁很难在短期内盈利，开发商大多选择重销售轻出租的经营模式。第二，租赁企业的税负大。中央税收规定，不论企业还是个人，向外出租住房都必须缴纳增值税、房产税、所得税等七项税费。尽管在不同情形可以对部分税费进行一定程度的减免，但总体税负仍然过重。而且与售房所获得的收益相比，租房收入几乎不值一提。这就制约了规模化房屋租赁业务的发展，限制了租住房的稳定供应。

4.买房者与租房者利益难以平衡

“租售同权”政策，核心在于同权，但是买房者花费高价购买住房，最后获得的权益和花费成本低的租房者一样，这就导致两类人群的利益关系难以平衡。当前的主要社会服务附加在购房者的住房上，并且这类资源暂时不太充裕，如果这时加入租房者共同分享利益，必然会导致购房者利益减少，两方利益难以平衡。

四、建议与对策

1.完善住房租赁市场

政府要有所作为，尽快完善租赁市场体系，增加租赁住房供给;同时开展调查，对应届及往届毕业生的住房情况开展调查，建立住房保障档案;同时要切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租房资金为辅的住房政策，双管齐下，逐步将廉租房制度的覆盖面扩大，增加住房的供给;大力以租赁为目的商品房的建设，尤其是中低价位的、中小型套房类商品房建设，比如各类单身公寓。或者参考自如的长租房模式，国家提供可以长租的精装房，并设置部门统一管理，保证租赁市场的长效发展。

2.加强政府对房地产市场的公共服务能力

政府是权力机关的执行机关，有为人民服务的义务，而其中最重要的一项义务就是保障人民群众安居乐业。所以为稳定房价，作为土地监管者的各地政府应着眼长远利益，综合考虑土地的利用效率，保证房地产市场公平公正公开。另外，中央政府可以要求各地方政府积极引入公众监督，提高大学生的参与度，建立完善的房地产监管体系。

3.加大宣傳力度，改变传统观念

思想可以指导实践，一个政策如果想要顺利推行，首先要有群众的认可，否则政策犹如无水之舟，寸步难行。中国自古以来都将房子看做恒产，同时租客们的权益难以得到保障，因而大部分人有了一定的经济实力后，第一选择就是买房。所以政策如果想顺利推行，首先要转变大家的观念。大学生群体对新鲜事物的可接受程度较高，只要加大宣传并保证相关的供给，政策的推行还是不成问题的。

4.进一步加大优质教育资源供给

“租售同权”推行的关键在于公共资源的充足供给以及合理均衡的分布。在今后的教育资源建设中，我国在加大供给量的同时，还要在地理位置上均衡分布，尤其是对一些优质的教育资源，更应该加大供给量，均衡分布。在优质教育资源方面， 对于一些优质学区， 可以在排位机制中逐渐淡化房屋所有权和户籍等条件，待时机成熟时可以实现真正的“租售同权”。

【参考文献】

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