关于我国物业管理问题的探究

朱焕青

【摘 要】我国房地产企业的快速发展带动了物业管理的兴起，而物业管理的优劣直接影响房地产业的持续稳定发展。因此，物业管理行业的发展对顺利实现“中国梦”的三步战略目标，及全面建成小康社会具有积极的促进作用。本文试从物业管理行业的发展现状、管理措施等方面探究了我国城区物业管理的问题。

【关键词】物业管理;问题;策略

近年来，我国城市基础不断兴建，社区数量大规模增加，房地产企业的快速发展带动了物业管理的兴起，物业管理行业的发展对顺利实现“中国梦”的三步战略目标，及全面建成小康社会具有积极的促进作用。然而，我国目前的物业管理堪忧，我国当前物业管理中存在哪些问题？如何构建科学化、系统化的物业管理体系？提高我国物业管理水平的措施是什么？这些问题引起了我的思索。

一、探寻物业管理问题的现状

物业管理作为我国住房制度改革与经济发展的产物，是一种具有中国特色的现代化住宅小区的物业管理模式，由于我国经济发展的不平衡，且对物业管理的认识不同，导致物业管理覆盖率低、发展出现不平衡，主要存在以下一些现状：

1、物业管理法规体系不完善

近年来，我国虽出台了《物业管理条例》、《物业管理收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等物业管理相关的法规，这对规范物业管理的运行起到一定的作用，但物业管理法规体系的不完善，对一些深层次的问题却没有明确要求，造成了一些物业管理纠纷没办法通过法律途径解决，为物业企业管理带来了麻烦。

2、政府部门管理监督不到位

作为一个新兴产业，物业管理运行正常与否直接影响着人们的居住质量与社会安定。政府相关管理部门应该实行统一督促监管、承担责任、履行职责。可是，近年来，有关物业管理和业主之间的矛盾纠纷逐渐增多，有的小区业主因不满物业管理企业的服务，拒缴物业费，物业管理企业收不到费，没了责任心更懒得服务业主，形成了“恶性循环”。从而导致小区陷入了管理混乱、车辆无人看管、卫生没人清扫的现象。这种现象的发生表明政府部门管理监督不到位。

3、管理人员水平素质不达标

目前，我国大多数的物业管理企业中的管理人员水平素质不达标，大多数管理人员都是非管理专业出身。这份工作轻松、技术含量低，也就成了很多下岗职工再就业所中意的岗位之一;而物业管理企业平时不重视对管理人员的规范服务与管理知识的培训，这些也直接损害了物业管理企业的品牌与形象，导致物業管理发展缓慢。

4、业主委员会作用发挥不到位

业主委员会是业主大会的执行机构，由首次业主大会选举产生的，业主委员会应当督促、监督违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的业主，协助履行物业服务合同。然而，我国大多数物业管理小区没有业主委员会或者虽有，但形同虚设，导致业主有问题但不知道向谁反映，给物业管理工作带来困难。

二、改进物业管理工作的措施

1、国家要完善法律体制

物业管理企业若没有一套良好的法律体系进行约束与保护，根本不可能从根源上解决物业管理存在的问题。因此，我国要就目前物业管理企业的情况对现有的法律体系进行改善、修改。建议政府部门要结合实际情况，制定出一套科学的法律体系。这样，在物业管理工作中，如果业主之间出现各种问题，都可以按照法律来解决。

2、政府要发挥调控管理

物业管理企业如果保持健康良性的运转，将有利于提供大量的工作岗位，还能有效提升人们的居住质量，改善居住环境，从而获得良好的社会、生态、经济效益。因此，政府应该给予物业管理企业一定的政策扶持与经济投入，引导与规范物业管理行业趋向稳定良好的发展;其次，要在物业管理行业中充分发挥市场竞争机制的作用，全面推进物业管理企业的市场化运作，通过市场竞争激发物业管理企业的创新意识、品牌意识与竞争意识。同时，政府还应结合物业管理行业发展的实际情况对其宏观调控，优化配置企业资源，支持部分有竞争实力的企业打造行业的优秀品牌与文化，树立优秀物业管理的风向标。

3、思想上高度重视工作

思想上高度重视物业管理工作是以业主需求为核心要求的，是提升物业管理服务水平的前提。社会经济的快速发展要求不断提高物业管理工作效率，在思想上不断学习先进的管理方法。因此，作为物业管理者要不断学习、研究物业管理规范，明确管理责任，认真履行职责，严格管理制度，完善相应监督机制，做到在思想上高度重视物业管理工作。

4、能力上提升专业水平

物业管理企业要不断加强对物业管理人员的培养与培训，在能力上提升他们的专业水平，打造一批优秀的物业管理人才队伍。注重物业管理人才的引进，建立重要岗位的严格用人选拔机制。还要加强对财务管理人员的岗前培训与岗中指导与监管，引进新管理理念、管理模式与管理技术手段，以时俱进。建议专家学者还要研究出符合本国国情的人才培养体系与物业管理理论体系，让物业管理企业的经营活动能有章可循，有理可依。

5、业主要强化保护意识

物业管理要健康有序地发展，业主也是强化自我保护意识。首先，业主在买期房或现房的时候，不仅要对楼宇本身深入了解，还要了解该楼宇的物业管理公司情况以及收费标准和范围等。第二，要加强居民委员会的作用。作为社区居民委员会有权选聘物业管理企业并对物业管理企业服务水准、服务合同执行情况和收费使用情况等进行监督与检查，维护业主合法权益。第三，业主要明确物业管理收费属性，物业管理是一个代表性服务行业，物业管理企业是为业主提供方便，进行有偿服务的企业。第四，物业管理企业应将服务项目收费情况公开，定期向业主公开财务结算和资金情况，才能有效遏制乱收费，从而使物业管理逐步走向规范化。

总之，我国物业管理行业虽然快速发展着，但仍有很多不可忽视的问题。我们国家应进一步完善法律体制，充分发挥政府调控的作用;企业要创新管理，提高专业水平;居住业主要提高意识，懂法合理维权。这样才能真正有效改变及促进物业管理行业发展，才能真正创造出安居乐业的和美人文环境，才能真正提高人民的幸福指数，实现美丽“中国梦”，全面建成小康社会！

【参考文献】

【1】井风娟.浅谈物业管理存在的问题及对策【J】.中国市场，2016，100-101

【2】毛焕华.浅谈物业管理行业发展现状对策【J】.经营管理者，2015（5），234-235