投资性房地产公允价值应用中存在的问题及对策

【摘 要】随着经济的飞速发展，我国经济环境发生了深刻的变化，与之对应的传统的以历史成本会计计量模式为基础的财务会计已经无法完全满足当时的经济环境。本文对公允价值存在的问题进行了分析，并提出了相应的解决对策。

【关键词】公允价值;问题;对策

1.投资性房地产公允价值应用中存在的问题

1.1会计准则的限制

在我国有关的法律，特别是会计准则中，对公允价值的使用有着明确的要求。从会计准则的措辞可以看出，我国监管部门对公允价值模型的运用并不是特别鼓励，态度也比较谨慎。一方面，会计准则规定企业不能从公允价值模型向成本模型转变。但房地产市场并不总是保持稳定，一旦未来不能持续、可靠获取投资性房地产的公允价值或企业未来获得新的投资房地产由于地理位置偏远无法获得企业的公允价值将如何处理，是企业在决定改变成本模式下的公允价值后续计量模型需要考虑很多问题。另一方面，《企业会计准则解释》指出，上市公司对其持有的全部投资房地产的后续计量只能选择一种模式。然而，实际情况是，许多公司在不同的地理位置有许多投资房地产。一些投资性房地产位于交易价格活跃的交易市场，而另一些则位于没有交易价格的偏远地区。由于标准的限制，这类上市公司只能放弃公允价值模型，采用成本模型来衡量其持有的全部投资房地产。

1.2市场条件不成熟

（1）不完全资本市场，使公允价值易于成为利用的工具

房地产企业进行房产投资的收益计算并不是以当前的价值来进行评定，资本化的运作能够很好的反映出企业未来的投资回报。二者之间存在着明显的影响关系。因此，保障投资收益，就需要采用公允价值的核算方式。在考虑收益与风险时，传统的商业银行在存款收益上的较小风险仍然是其它金融渠道所无法比拟的;然而，利率市场化并没有实现真正意义上的市场调节，以利率来反映房地产企业的价值与收益，既不准确，也不能真实的反映出其中的风险，因此单纯依靠公允价值来进行评估，也存在一定的偏差。

（3）市场参与者成熟度低

在我国，投资者对上市公司进行投资，一个主要的信息来源就是其提供的年报。在我国证券市场上，很多投资者都不是专业的投资人员，不具备专业科学客观的理论知识，其投资行为带着侥幸的心理。在市场环境比较好的时候，企业年报中的公允价值往往也非常具有诱惑力，能够起到吸引投资者的作用，但是在市场环境不好的时候，公允价值的反映也不好，投资者很有可能会因此而放弃投资。另外，大部分的投资者还不是很了解公允价值这个概念。所以即便是在信息披露中有公允价值这一项，但是还是会有很多投资者选择其它的指标，如历史成本。我国的房地产市场发展还不成熟，企業很多时候都无法获得有参考意义的价格，也难以计量出准确的公允价值，这个时候，企业只能够依靠第三方的专业机构来进行公允价值的评估。这也意味着，在当前的市场环境下，第三方的评估机构在公允价值运用中扮演着重要的角色。然而，受到市场发展程度的限制，我国专业的具有较高水准的价值评估机构并不多，行业内的机构水准不一，缺乏专业的优秀的评估人才，有的机构自己都没有一套科学的评估体系，也不具备专业的能力水平。

1.3会计人员素质要求严格

公允价值的使用比一般的成本计算要更加的复杂，所以也要求会计人员在专业技能和知识储备方面，要更胜一筹。会计人员要能够及时的掌握市场信息，并且对影响资产价值的因素进行收集和分析，运用自己的专业知识，来选择合适的技术方式进行估值，而这都需要会计人员具备更高的专业水平。但是，我国的在职会计人员中，对公允价值有了解的不少，但是能够对其计算方式进行掌握，能够合理的运用公允价值的却非常少。另外，我国在这方面的规定虽然具体，但是缺乏可操作性，所以企业在实施的时候会出现误解和操作困难。

2.完善公允价值计量模式的对策和建议

2.1完善投资性房地产准则

2.1.1修订公允价值使用条件

在会计准则中，对于公允价值的使用有着一系列的规定，这些规定都直接关系到公允价值在实际操作中的运用情况。但是在投资性房地产中，公允价值的使用有着比较严格的要求，所以笔者认为，应该对这些规定进行适当的修改，对可以使用公允价值计量模式的情况，进行具体的规定，如只有存在可观察输入值的时候，才能够按照这种模式来计算公允价值等等。

2.1.2制定投资性房地产准则应用指南

要发挥公允价值的作用，需要首先确定相应的计量准则，在投资性房地产行业中，对于公允价值的计量方法，也应该具体的细化。选择什么样的输入值，直接关系到公允价值的计算结果，也影响到结果的可靠性和有效性。企业可以自己来建立信息平台，收集相关的信息，选取准确的输入值，也可以与专业的机构来进行合作，让其来提供输入值。国家相关部门以及房地产行业协会，要根据房地产投资的市场情况，来给出一个最优的方案，也就是公允价值应用指南，在指南中给出建议，帮助企业做出合适的输出值选择。另外，还要就选择的输入值如何正确的进行运用和计算，来给出具体的示例，让企业能够学习和模仿，让企业的会计人员、机构的注会人员等都能够从中学习到公允价值的计量方法，这样也能够更大范围的发挥公允价值的作用，减少因为不恰当的使用而产生的差异。

2.2完善市场报价机制

采用公允价值加量模式来进行投资交易，需要有一个活跃的市场环境，因为市场价格往往是判断、影响公允价值的直接因素。公司的房地产在市场上积极参与交易活动，能够让公司更快更好的获得其公允价值，从而在投资的时候更加的有把握，投资的可靠度更高。我国也应该通过各种政策和制度，来让房地产市场的交易活动更加的规范、活跃。对此，政府需要对自身的定位有重新的认识，要将通过制度来保证房地产的市场化运作，建立交易市场，促进市场交易的活跃度提高。第二，政府要积极的利用大数据，建立数据库，将房地产交易的市场信息进行收集、整理，并且对市场公开，让企业能够共享这些信息，然后在进行房地产交易的时候，能够更加合理准确的判断公允价值。第三，国家要进一步的进行金融市场的创新发展和深入改革，降低市场准入门槛，让更多的资本能够参与到市场竞争中来，同时还要给予完善的法律制度的保障，来维护公平的市场环境。资本市场要在保持现有模式的基础上，进一步的细化，形成多元化的局面。要进行多方面的宣传教育，让更多的投资者能够了解和掌握公允价值这一概念，并且能够正确的判断公允价值，运用公允价值来评估投资目标的价值，从而进行更加科学可靠的投资。

2.3提高会计人员专业素养

在新会计准则中，已经加入了公允价值计量模式的相关内容，对于投资型的房地产企业来说，会计人员的职业素质对企业的发展非常重要，直接关系到投资的收益，会计人员的职业技能和专业知识，估值的能力，对公允价值的认识和掌握等等，都非常重要。特别是对于采用自评法确定公允价值的企业，提高企业会计人员的专业素质，可以从源头上有效防止利润操纵的发生。因此，为了更好地促进公允价值计量模型在我国上市公司的应用，政府和企业应加大对企业会计人员的培训力度，采取多元化的方式培养会计人员的专业能力。

【参考文献】

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[2]周小玲. 投资性房地产公允价值计量模式应用研究——以中航地产为例[J]. 上海商学院学报，2018，19（02）：14-20+33.

[3]钟志雄. 投资性房地产公允价值计量问题研究——以 HZ酒店为例[J]. 时代经贸，2018，（23）：6-8.

作者简介：徐一千（1968—），女，吉林省德惠人，吉林建筑大学教授，硕士学位 ，研究方向：税收。