业委会的迷与解

黄振胜

“任职期满，我再也不想当业委会主任了，感觉很憋屈。”赵永兰是大渡口区天辰美苑小区第二届业委会主任。谈及近三年的履职感受，她表示，起初那份热情已消耗殆尽。

赵永兰并不是个例。

业委会作为我国基层社区居民自治组织，在表达业主诉求、监督物业管理公司服务、衔接社区与街道等方面，可以也应该起到很大作用。然而近年来，业委会成立难、履职难的消息屡见不鲜。

尽管物权法对业委会的法律地位予以了明确规定，但业委会的发展仍面临迷与困，并伴随着各种纷争。

业委会成立难、履职难

赵永兰所在小区有一个特殊的办公场地——罢免业委会群众办公室。

“业委会换届时间是2016年6月，就在当年8月，小区物管便提供物业用房，支持成立了罢免业委会群众办公室。”赵永兰说，由于小区内消防管网不健全，业委会代表业主进行维权，中途却遇到这样的阻碍。

自该办公室成立以来，小区物管和业委会的冲突不断升级。

“对方一直想方设法阻碍我们的工作，声称业委会成员谋私利。”赵永兰表示，对方还曾向业委会成员做出抛洒冥币的行为，业委会开展工作可谓举步维艰。

相比天辰美苑小区成立了业委会但运行困难，不少小区的业委会还存在“好心办坏事”的情况。近日，江北区大石坝街道就接到辖区某小区业主投诉业委会履职不到位的纠纷事件，起因在于业委会换了该小区的消防门。

“此举虽是好事，为解决小区安全隐患考虑，但实施过程中违反了消防部门的相关规定。”江北区住建委有关工作人员介绍，该业委会将消防门换成了不锈钢门，而根据相关规定要求，常闭式消防门在一定时间内需满足耐火稳定性、完整性和隔热性的要求。为此，消防部门给该小区物业下达整改通知，整改则要再次动用小区大修基金，这引起了小区业主的愤怒。

上述工作人员说，根据该业委会成立时制定的议事规则，小区建设修缮费用在5万元以下的，可由业委会直接决定，所以换门一事未经业主大会讨论。现在，业主因利益受损而不满，换门一事的责任到底如何划分、又如何追责成了街道办的头疼事。

记者在调查中了解到，一直以来，业委会成立难、成立之后运行难、街道和居委会管理难等问题一直得不到解决，更有业委会成立后“变节”侵犯业主权益的纠纷案例。此外，在一些老旧小区，因没有物管公司愿意进驻、业主参与小区自治积极性不高，面临卫生环境脏乱差、安全隐患层出不穷的困境。

相关法律法规还存不足

在我国，业委会发展时间并不长。

上世纪90年代起，国家开始将公有住房折价出售给住户。

为适应住房改革和业主群体的出现，1994年原国家建设部出台《城市新建住宅小区管理办法》，明确提出住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会。2003年，国务院颁布《物业管理条例》，业委会这一概念正式出现。2007年物权法出台，将业委会写入法律。

“当前各个地区的业委会成立率普遍偏低，除了小区业主自身原因外，与政府相关部门支持力度不够大、对开发商限期要求成立业委会取代前期物业管理的压力传导不足，有很大的关系。”重庆城市管理職业学院教授屈昌辉表示，小区治理方面的政策法规还不是特别健全，相关法律法规对业委会的限制条款较多，而科学引导和规范又不足够，缺乏可操作性。

这点也在市人大代表、彩云湖社区原党委书记陈会兰处得到印证。

“街道、社区到底该如何指导业委会的工作，在相关法律法规中未有明确规定，这会造成部分部门间互相推诿、不作为现象。”陈会兰表示，“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”这一条规定，对于住户较多的小区来说较为难实现，大多数人对维权存在搭便车心理，对业委会成立事宜态度淡漠。

2017年，原江北区房屋管理局曾对区内的业委会建设情况进行过调研。调研报告显示，347名业委会成员存在年龄普遍偏大、学历普遍不高、职业经历混杂、参与培训力度不够等情况，导致业委会成员缺乏相应的专业知识和法律意识，难以应对小区的难事、烦事，不能高效准确地履行业委会职责，经常出现“好心办坏事”的尴尬局面。

记者了解到，业委会与业主间的矛盾也是业委会运行难的重要原因。对此，市人大代表张涛感触颇深。

“此前，九龙坡区的一个小区业主投诉，业委会产生过程中存在弄虚作假情况，本是第五届业委会选举的问题，业主将旧账翻到了第二、三届业委会。”张涛说，由于《重庆市物业管理条例》对违规申请核实时间并未界定，给当时的调解管理工作带来了困难。

在市人大常委会对重庆市物业管理条例修订草案征集意见时，她便把这一不足提了出来，建议在条例中对相应申请审核时间予以限制。“目前，《重庆市物业管理条例（修订草案）》三审稿已经增加了对公示期内申请核查的规定内容。”张涛说，由此可以看出，这项内容受到很多人大代表的关注。

“时至今日，业委会一般被认为基层自治组织，却呈现出‘自而不治的局面。”江北区住房和城乡建设委员会物业科科长易兴发处理小区纠纷事件已经有十余年，他总结说，针对业委会是否具备诉讼主体资格的问题，各方存在不同理解，将业委会作为民事诉讼当事人中的“其他组织”尚未得到权威认可。业委会的法律地位不明确，民事、刑事、行政责任能力缺失，导致法律约束缺位，丧失对其权力制约的重要司法保障，造成业委会在实际运作时随意性很大。

业主也要“动”起来

不过，不少小区业主对业委会的职能作用持肯定态度。

“如果个人去物业公司维权，一般会被冷处理，并不能得到合理回应，但业委会维权力量更大、效率更高。”有小区业主表示。

九龙坡区西城大院作为一个拥有3000多户居民的大型小区，于2015年6月在九龙镇政府的支持协助下顺利成立了业委会。

该小区业委会主任傅巨琴介绍，在遇到难以实现的业委会成立条件和含混不清的法律条款问题时，都是政府出面调节，甚至出资组织召开业主大会，积极动员业主投票，业委会才得以顺利成立。成立后，业委会将相关收支费用完全公开，积极履行职责维护小区安定和团结，以往物业服务质量不高、公共收益不明朗等问题得以解决，每年每户居民还能得到100元的公共收益分成。

“业委会从申请成立到正常运转，每一步都要做到公开透明，不要嫌业主麻烦，基层部门直面问题是关键。”陈会兰说，业委会成员多是热心公益人士，但多数对基层工作并不了解，不懂如何与业主打交道，“这正是不少业委会成员的短板。”

在《重庆市物业管理条例》的修订过程中，陈会兰根据多年工作经验和调研收集的民情民意提出建议：在镇街及社区设置专门管理物业的专职人员，对辖区业委会成员进行法规、政策指导，对业委会负责的公共收益、专项维修资金使用的招投标工作进行审计监督。

原江北区房屋管理局在调研报告中也提到，要加强对镇街、社区、业主委员会的考核运用。将镇街、社区对业委会的指导监督纳入考核体系;对业委会的运行建立相应的激励和惩罚机制，将业委会成员履行职责情况纳入个人征信档案，对不履行职责的成员采取社会公告、纳入失信人执行名单等手段，进行多方面限制，促进业委会成员依法履行职责。

“一个运行良好的业委会需要广大业主的支持，维权路上更需要充分调动业主的积极性。”重庆工商大学副教授王栋建议，可借鉴海南、长沙等省市试点社区推进参与式预算的做法，对社区、小区所要建设的项目列出清单，发动广大居民参与项目论证与投票，算好明白账，满足大多数业主的诉求。

同时，他还建议，政府相关部门也要积极引导小区加大对社会服务的购买力度，以引入第三方机构的形式，推进小区各类项目建设，保证小区公共收益和支出的公开透明。

正如市民陈先生所说：“对代表自己行使权利之人的背景考察需慎之又慎，不能光图省事就跟着人家瞎起哄成立这样那样的组织。那是自己的权利，自己都不珍惜，难道人家会替你珍惜？”

（编辑 刘婷婷 327380430@qq.com）