论小区车位、车库的法律归属

胡雪曦

（214000 江苏智和律师事务所 江苏 无锡）

近几年来，由于国内宏观经济形势的变化和地方房地产相关政策的调控，房地产行业波动较大，导致资金链断裂，一些房地产企业进入破产程序。由于房地产行业关系到人民群众生存的基本需要、关系到社会秩序的稳定，因此房地产企业的破产会引起社会的广泛关注。随着中国经济的迅速发展，人们的生活水平日益提高，汽车成为了人们日常的出行工具。汽车数量迅速增加，逐渐超过了住宅小区预期车位、车库的承载能力，如何界定小区车位、车库的法律归属也成为房地产破产案件的关键问题。

一、确认小区车位、车库法律归属的方法

小区车位是指住宅小区设置于地上或者地下用于停放车辆的开放式区域，小区车库是指住宅小区设置的用于停放车辆的封闭式区域。现阶段，对于如何确认小区车位、车库法律归属这个问题，理论界主要存在以下三种方法：

（一）成本分摊法

成本分摊法，即通过判断开发商是否已将车位、车库的建造成本分摊至小区建筑成本来界定小区车位、车库的法律归属。若开发商已经在建造之初将车位、车库的建造成本计算入小区的建造成本中，并将其分摊给全体业主，则该车位、车库应归属于全体业主共有；反之，该车位、车库应归属于开发商。用成本分摊法来确认小区车位、车库的权属在实践中可操作性较弱，原因在于没有确切的标准判断开发商是否将车库、车位的建造成本归入小区的建造成本。商品房的销售价格高低与开发商是否把车位、车库摊入成本并无直接因果关系，商品房的销售价格还受到市场供需关系、地域经济等因素的影响。

（二）面积公摊法

面积公摊法，即通过判断车位、车库所占面积是否被计入公摊面积来界定小区车位、车库的法律归属。①若车位、车库所占面积已被计入区分所有建筑物的公摊面积之中，则该车位、车库应归属于全体业主共有；反之，该车位、车库应归开发商所有。用面积公摊法来确认小区车位、车库的权属具有一定合理性，但是如何判断车位、车库所占的面积是否被计入公摊面积成为难点，且按照《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的相关规定，让业主提供相关证据证明该事实也存在相当大的难度。

（三）容积率法

容积率又称为建筑面积毛密度，等于小区地上总建筑面积除以净用地面积的商，对于开发商来说，容积率体现了小区住房建造的土地利用率，而对于业主来说，容积率反映了居住的舒适程度。

用容积率界定小区车位、车库归属的关键在于车位、车库所对应的建筑面积是否被计入容积率并取得相应的土地使用权。根据《物权法》第74条的规定，若车位、车库所对应的建筑面积已经被计入容积率并取得相应的土地使用权，则该车位、车库属于建筑物专有部分，可以由开发商向业主出售；反之，该车位、车库属于建筑物共有部分，由全体业主共有，其归属应由全体业主约定，开发商无权对其进行处置。对于不同城市楼盘容积率要求不同，政府通过采取“对容积率较高的小区缴纳较高相应费用”的方式来避免开发商建造高密度的住宅小区，提高小区业主的住房舒适程度。根据容积率的界定标准，不难得出，开发商拥有该车位、车库所有权的判断依据是小区车位、车库所占面积已被纳入计算容积率，而用一个房地产行政主管部门对土地利用强度的控制指标来界定小区车位、车库所有权归属，既无法律相关依据，也存在不合理之处。

二、我国法律关于小区车位、车库的相关规定

在我国的法律体系中，关于小区车位、车库的相关规定主要包括《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“建筑物区分所有权司法解释”）。

（一）《物权法》的相关规定

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

该条第一款规定了对于小区内规划车位、车库法律归属的规定，首先应当满足业主的需求，该款属于效力性强制性规定，如果将不合理的多个车位、车库卖给某个小区业主，或者将车位、车库出卖、租赁给业主之外的第三人，导致小区业主的停车利益（公共利益）受到损害。根据《合同法》第52条规定，开发商与业主之外的第三人订立的买卖合同，因为损害公共利益而归于无效，有利害关系的业主可以请求人民法院宣告该买卖行为无效。

该条第二款规定了对于小区建筑区划内的车位、车库，其归属可以由开发商与业主通过订立合同的方式进行出售、附赠或者出租。该款是对小区内取得建设规划许可证部分车位的规定，这部分车位应当归属于开发商所有，开发商对其享有占有、使用、收益和处分的权利，而这所有权具体如何行使，由开发商与业主协商决定。有部分学者认为该款是对业主共有车位、车库所有权的行使方式，这显然是错误的。

该条第三款规定了对于占用小区里共有道路或者其他场地的车位、车库，其所有权应当归属于小区业主。

对于《物权法》第74条的规定，学界存在两种不同的观点：一种观点认为，小区车位、车库应当归属于业主。理由如下：第一，车位、车库已经摊入建筑成本，开发商将其再次通过买卖或者租赁的方式进行处置，侵害了全体购房者（业主）的利益；第二，在房屋买卖销售的过程中，开发商处于强势地位，如果小区车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主就有失公平。另一种观点认为，小区车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，所有权归属于业主。理由如下：第一，从多数地方的实践来看，对小区车位、车库的归属，一般在商品房买卖合同中都有约定；第二，小区车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿化等应当共同使用，如果规定由业主共同共有，在实践中可操作性不强；第三，根据成本分摊法，商品房的销售价格高低与开发商是否把车位、车库摊入成本并无直接因果关系，商品房的销售价格还受到市场供需关系、地域经济等因素的影响，并且，根据《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的规定，业主要证明车库、车位的价值已经包括在建筑成本中存在相当大的难度；因为价格管理部门对开发商是否应当公开小区建筑成本信息并没有达成一致意见；第四，对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当作出行政管理的强制性规定，但小区的车位、车库，作为一种独立设施，如果不允许开发商对其进行处置，可能会影响开发商建造车位、车库的积极性，对小区业主不利。②

（二）《建筑物区分所有权司法解释》的相关规定

《建筑物区分所有权司法解释》第2条确定了建筑物区分所有权专有部分的界定条件，需同时满足以下三个条件：①构造上的独立性，即“物理上的独立性”，即建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物的其它部分相隔离，客观上能够明确划分其范围；②使用上的独立性，即“功能上的独立性”，经过区分后, 该部分必须可以不依附其他建筑物的单独使用，并拥有独立的经济效用；③单独作为所有权登记的标的，即“权属上的可登记性”，既可以依据《物权法》有关不动产物权设立、变更、转让和消灭的相关规定进行登记，并自记载于不动产登记簿时发生效力。③

《建筑物区分所有权司法解释》第5条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

《建筑物区分所有权司法解释》第6条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

三、小区地面车位、车库的法律归属

根据《物权法》的相关规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共同部分的共有权和成员权三部分构成。小区地上的车位、车库一般分为独立的车库和地面停车位两种。就独立的停车位来说，其作为一个停车的密闭空间，满足构造上的独立性以及利用上的独立性，且可以进行产权登记，可以成为建筑物区分所有权中的专有部分，开发商对独立车库享有所有权，即享有占有、使用、收益和处分的权利。地面停车位中对于占用地面共有道路或其他场地用于停放车辆的车位，根据《物权法》第74条第3款的规定，其所有权应当归属于全体业主。对于非占用地面共有道路或其他场地用于停放车辆的车位权属的界定，笔者认为，地面车位是用划线的形式区分，开放使用，且直接设立于土地表面，不满足上述司法解释中专有部分的条件，其权利的归属依赖于车位所占土地使用权的归属。在住宅小区房屋销售完毕后，车位所占土地的土地使用权通过买卖行为转移给全体业主，故依附于该土地的车位由全体业主共有。

四、小区地下车位、车库的法律归属

小区地下车位、车库一般分为地下人防车位、车库与地下非人防车位、车库两种。而对于地下车位、车库的界定理应结合这种分类进行判断。④

（一）地下非人防车位、车库的法律归属

地下非人防车位、车库满足界定建筑物区分所有权专有部分的三大条件，可以成为专有部分所有权的客体，开发商对其享有所有权，根据《物权法》第47条第2款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”开发商可以与小区业主约定通过购买的方式，通过办理权属转移登记将所有权转移给小区业主。

（二）地下人防车位、车库的法律归属

地下人防车位、车库的法律归属在理论与实践中存在较大争议，大致分为以下三种观点。

第一种观点认为，地下人防车位、车库应当归属于国家所有。其理由是：根据《人民防空工程建设管理规定》第15条的规定，人民防空工程可分为两种，一种是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，另一种是结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。显而易见，小区地下的人防工程属于第二种类型。根据《物权法》第52条第1款的规定，国防资产属于国家所有。小区地下人防工程的所有权应当归属于国家，而地下人防车位、车库是由人防工程改建而成，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条的规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。由此看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，其所有权应当归属于国家。除特殊的情况外，该类车位的使用权与收益权应当根据《城市规划法》第33条的规定，由实际投资者，即全体业主享有。

第二种观点认为，地下人防车位、车库应当归属于全体业主共有。其理由是：根据《商品房住宅价格管理暂行办法》第5条及2004年11月19日北京市人民防空办公室《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》可以看出，人防车位的修建成本已经被开发商摊入出卖商品房的房价之中，并随着房屋的卖出转移给全体业主，该地下车位、车库的所有权应当归属于业主。

第三种观点认为，地下人防车位、车库应当归属于开发商所有。其理由是：根据住建部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房〔1995〕第517号）第四条规定“地下室为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除”；另第九条规定“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。根据上述规定，开发商不应将人防工程计入公摊面积并均摊到房价中。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第25条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，开发商投资建设地下人防车位、车库，应当由其所有、由其受益、并由其维护。

五、结语

小区车位、车库的法律归属不明确，导致开发商与业主之间的矛盾日益激烈，影响了房地产经济的市场秩序。笔者认为只有通过对《物权法》不断解释和修改之中，应进一步明确地下车库的所有权和收益权，才能够在实践中对小区车位、车库纠纷的解决提供更加直接、有效的法律根据，进一步明晰权利归属，减少纠纷的产生。

注释：

①王高迪,王松涛.浅谈小区车位、车库的权利归属，法制与社会.

②刘阅春.论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解.云南财经大学学报.

③黄娟敏.区分所有建筑物共用部分及相关问题的法律研究.西南政法大学，硕士论文.

④王慧玲.浅议住宅小区地下车库、车位权利归属.苏州大学.