房地产企业转型资产运营模式的研究

牛宝利

摘要：房地产行业发展过程中需要投入大量的资金，而且其回报周期比较长，尤其在当前国家管控政策条件下交易量下降、房产库存不断增加，而且融资比较困难，房地产企业面临着转型，迫切需要创新资产运营模式。本文先对我国房地产企业资产运营模式以及转型必要性进行分析，并在此基础上就如何实现房地产企业资产运营模式的成功转型，谈一下个人的观点与认识，以供参考。

关键词：房地产企业   资产运行   转型   模式创新

近年来随着我国城市化建设进程的不断加快，国内房地产行业发展迅速，同时也因长期传统的资产运营理念和模式影响，使得行业和企业面临诸多新的挑战。为此，房地产企业应当保持与时俱进，不断优化和调整企业生产经营以及内部资产结构，根据市场发展情况改进原资产管理模式。

一、企业迫切需要进行资产运营转型

在当前房地产市场经济发展的条件下，企业资产运营的基本业务流程为投资、拿地、融资、开发、销售以及资金回笼和房地产再投资。房地产行业发展至今，传统模式在社会经济增长快速发展的背景下，其资产保持持续增值状态。从类型划分上来看，资产运营根据其运营模式主要包括两种，一是重资产，二是轻资产。其中，重资产运营是较之于轻资产运营而言的，现阶段国内多数房地产企业所采用的是重资产经营模式，房地产企业需经营大量土地，基于自建以及销售和管理等模式长期持有资产。从实践来看，重资产运营模式下的资产流动性非常的差，而且利润回报率也相对较低，对房地产企业现有的资金储备和融资管理能力等有较高要求。如果资金运转不流畅，或者资金链断裂，很可能会导致房地产企业出现崩盘现象。重资产运营模式下，房地产企业必须具备规模方可进入，其设置的门槛提高，同时也就增加了其稳定性，降低了风险。近年来国内房地产市场出现了泡沫经济现象，国家对地产行业加强管控，民众购买能力也在很大程度上受金融危机的影响，采用重资产运营模式难以完全适应当前社会经济发展形势，转变资产运营模式势在必行。

当前形势下，国内房地产企业发展过程中面临着很多的问题与考验，比如社会经济快速发展的时代背景下住房的需求增加，在把控房地产行业时相关部门出台了相应的管控措施，通过政策措施来加强房地产企业和行业发展管控。再次，在城镇化建设进程不断加快和市场通胀影响下，土地资源锐减，价格飙升，房地产企业面临着严峻的资金压力，而且融资难度较大。目前国内仍处于住房资源过剩状态，以致于造成资源严重浪费。近年来房地产市场紧俏，涌入了大量的中小企业，部分大型企业也逐渐开向房地产市场进军，房地产行业市场竞争非常的激烈，而且乱象环生。上述诸多问题，对国内房地产行业企业的发展造成了巨大的冲击，不利于行业企业的健康发展。随着国家对房地产行业和市场调控的不断深化，在限房价以及竞地价政府政策的导向下，房地产企业需要立足实际，及时转型资产运营模式。

二、加强企业资金运营管理以及模式转型的几点建议

基于以上企业资产管理模式转型的必要性分析，笔者认为在当前形势下房地产企业应当保持与时俱进，立足于企业本身，充分挖掘和培养资源。房地产企业作为社会经济发展的重要载体，在房地产企业身上体现出了当今时代发展的特征以及客观要求，而且会对房地产企业产生一定的影响。在房地产企业适应了我国社会经济环境发展变化以后，感受到背负的压力时就会逐渐被淘汰出局。然而，在走到陌路之前会有征兆，而且会提醒房地产企业主动求变，深挖房地产企业自身的内在价值以及市场发展优势，通过合理的资源配置来有效提高其生产运营效率以及市场占有力。在房地产企业自身优势和能力培养过程中，应当自觉强化以下能力。

（一）提高企业资金运营管理能力

1.领先的管理能力以及技能。无论房地产企业还是项目，先进的管理能力属于企业的软实力，而且该种软实力可以是生产力，为企业带来价值，领先于其他企业的管理能力是可复制的以及可输出的。对于技能而言主要是指硬技术，其中包括房地产行业规划技术以及建筑施工技术等，这也是房地产企业自身的核心资产，在其他企业无法做到实际创造了价值。上述二者结合，会产生聚合效应，提高企业市场竞争力。

2.行业组织以及资源优化整合能力。房地产企业轻资产运营模式下，企业应当专注于某个具体的环节，而非整体产业链。当某个环节的优勢发挥到极致，即形成专业企业，各专业企业集合在一起时需进行组织和协同整合。该种整合能力属于企业的专业能力，并且健全提升到某种程度即为企业收益。基于流程再造以及时间节约，可以为企业带来一定的效益。房地产企业应当有意识的提升自身的组织能力以及整合资源的意识与能力，使各环节之间能够有序衔接起来，充分发挥现有资源的价值。

3.房地产企业资产运营管理过程中，企业应当适应市场发展要求，提高资本有效利用率，并且降低企业融资成本，增强房地产企业金融化属性。在该种情形下，房地产企业应当具备娴熟的资本运营能力，一方面要拓宽渠道，另一方面要降低企业融资成本，加强金融风险防控。

4.这里所讲的市场准确定位，主要是指房地产企业都要价值可循，工程项目开发过程中需要明确定位价值链。具体而言，就是要避免非专业业务上的资金和资源消耗，根据自身的优势规避风险，清晰定位。同时，还应当加强自身建设，在价值链以及市场竞争中能够占据主动地位。同时，企业还应当立足实际，加强自身品牌建设和经营管理，不断提高自身的推广意识和能力。房地产企业品牌就是其无形的资产，品牌对于一个企业而言是非常重要的，不仅时时彩核心竞争力的体现，而且关系着其是否能够生存和发展。在目前的国内外发展形势下，部分房地产企业往往以低成本手段扩张市场，尤其以品牌引领资产扩张，安全性高，而且具有较强的排他性。为此，房地产企业应当加强品牌建设和经营管理，这对企业发展意义重大，同时也是现阶段企业主动适应环境变化，做好长远规划以及创新转型的路径。

（二）企业资金运营模式转型

新形势下企业单一业务模式已经无法有效满足行业发展要求，并逐渐转向开发+持有模式。目前来看，因持有物业稳定性和长期收益性，未来几年中逐渐将房地产开发产生的部分现金流向持有物业转投，房地产业发展趋势将会形成租售并举的模式。在当前发展形势下，应当及时探索切实可行的发展策略，以此来有效促进我国房地产企业资金运营模式的转型。

我国房地产企业发展过程中，其经营模式从原来的业务滚动模式逐渐转向租售并举模式，要实现完全转型，仍需经历漫长时期。虽然持有型物业模式下的现金流稳定性较强，可以有效提高房地产开发商的风险，但是从现阶段收益情况而言，持有型物业形式与住宅业务滚动模式相比，其优势非常的明显。就目前国内商业地产现状来看，一线城市的物业投资回报率在10%左右，单纯依赖租金回报收益难以达到目的，甚至无法获得相近的资产收益率。实践中，即便考虑到公允价值动态因素，资产收益率依然无法能达到滚动收益水准。目前为止，为数不少的房地产开发商难以有效满足规模化投资持有物业开发的资金要求，因持有物业投资回收周期相对较长，回收现金的速度非常的慢;即便一线商业地产企业规模不再扩大，尽最大能力发展投资物业，企业投资物业仍然不超过总储备的30%，难以实现周期风险平滑之目的。对于多数房地产企业而言，因无法达到持有物业规模化投资要求，而且不具备金融工具支持能力，所以建议不要贸然大幅度增加持有物业，以免面临更大的风险问题。在转型过程中，应当保持循序渐进，持有型物业模式转型并非一蹴而就的，需要长期的发展才能实现。

以凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业为例，其资产运营模式转型比较成功，在当前国内房地产企业中起到了范例的作用。具体而言，该企业从原来房地产开发企业（采取的是重资产结构的形式）转换为了现在的房地产投资企业（即轻资产机构形式）。在具体转型过程中，其受到多种类型的因素影响，而且发展过程中受阻严重，一度危机企业的生存与发展。面臨现实中的严峻问题，凯德集团采用非核心业务以及资产拍卖的方式来有效弥补企业核心资产债务，结果起到了很好的效果，企业转型成功。值得一提的是，在凯德集团转型过程中也遭遇过财务数据急剧下降的现象，但是该集团坚定不移地从原香港模式向现在的美国模式转型。当房地产土地价格相对较低时，大量购入土地暂时储备，当房地产市场重新回暖并呈现出繁荣之势时再将土地卖出，从中间获取差价;从实践来看，该种轻资产运营模式大大提高了凯德集团的利润回报率，并且降低了企业财务风险。

三、结语

总而言之，房地产企业在资金运营模式转型过程中应当讲究战术，同时还应当加强战略规划，否则转型就会出现彻底现象。房地产企业前期投资较大，战略规划必不可少。目前国内资本以及金融市场运行机制并不健全和完善，企业融资渠道以及形式等相对比较单一，而且融资规模比较小，寻找战略合作伙伴可以分散风险以及降低融资成本。通过转型，房地产企业将融资与房地产项目开发相互独立开来，专注于擅长之事，这有利于促进房地产企业立足长远发展。

参考文献：

[1]周建伟.得力公司“轻资产”模式财务共享服务中心建设[J].财务与会计，2017，（01）：89.

[2]王竹泉，王贞洁，李静.经营风险与营运资金融资决策[J].会计研究，2017，（05）：60.

（作者单位：陆延房地产集团有限公司）