公允价值计量的应用研究文献综述

蔡军 莫海玲

摘要：随着市场经济的发展，公允价值的应用深受广泛关注，由于我国市场条件不够成熟，采用公允价值计量相关资产时会存在很多争议，投资性房地产采用公允价值后续计量是其中一个争议问题。文章以公允价值和投资性房地产的概念框架为基础，梳理了国内外对公允价值计量的研究及投资性房地产采用公允价值计量模式研究文献，分析了我国投资性房地产采用公允价值计量的现状，最后提出了完善我国投资性房地产采用公允价值计量的建议。

Abstract： With the development of market economy， the application of fair value has been widely concerned. As China's market conditions are not mature enough， there will be many controversies when using fair value to measure related assets. The subsequent measurement of investment properties using fair value is one of the controversial issues. Based on the conceptual framework of fair value and investment real estate， this paper sorts out the research on fair value measurement at home and abroad and the research literature on fair value measurement model of investment real estate， and analyzes the current situation of fair value measurement of investment real estate in China. Finally it makes suggestions to improve the adoption of fair value measurement in China's investment real estate.

关键词：公允价值计量;投资性房地产;文献综述

Key words： fair value measurement;investment real estate;literature review

中图分类号：F233;F293.3                             文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）34-0287-03

0  引言

随着经济全球化的发展，近年来，我国房地产的市场价格迅猛增长，尤其是发达地区，使用最广泛的成本计量模式遇到很大的挑战，很多弊端突显出来，因为成本模式计量投资性房地产不符合现在的市场条件，脱离实际。然而，公允价值计量模式更符合现代会计信息要求，更能准确反映自身的真实情况，财政部更倡导各行各业广泛应用公允价值计量模式，投资性房地产行业也不例外。

以前，我国没有单独设立投资性房地产会计科目，未能准确计量投资性房地产。2006年财政部出台了《会计准则第3号——投资性房地产》会计准则，准则描述了投资性房地产的概念。投资性房地产会计准则提出各房地产企业选择采用公允价值进行后续计量时要满足一定的条件。2014年，我国财政部又颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》会计准则。在公允价值计量上，我国逐渐与国际趋同，但在现实中，我国并不多企业采用公允价值计量其公司的投资性房地产，即公允价值在我国未被广泛应用。因此，本文对公允价值及其计量、投资性房地产采用公允价值计量模式及应用现状进行归纳总结，对今后很多行业引入公允价值计量模式，在今后的推广中得到更好地应用有着积极的现实意义。

1  我国投资性房地产采用公允价值计量的现状

1.1 公允价值及其计量的研究

从目前记载的资料及相关文献来看，公允价值的概念是美国在1960年最早提出，之后1967年12月美国又在APB发布了“1967年总括意见”中记录了公允价值的内容，公允价值一经提出，就受到了国际会计界的广泛关注，随后，学术界人士也对公允价值进行相关研究，20世纪80年代国外会计实务界就把公允价值应用在会计计量当中，研究成果更具有代表性，且不同学者对公允价值提出不同的观点。2006年9月，FASB颁布了SFAS157，重新对公允价值定义：“在计量日，市场参与者的有序交易中，出售资产所获得的价格或清偿债务所转移的价格”。Benzion Joshua（2003）对公允价值进行了相关研究后发现成本法计量缺乏真实性，未能真正反映公司的财务状况和经营成果，但公允价值能更加真实反映市场价值，公允价值计量更符合会计信息的相关性。采用公允价值生成的财务报告更受股东的青睐，因为能更真实反映公司的相关情况，也有助于提高经理的贡献，而且公允价值计量模式能够使财务信息更透明地反映出来。”很多经过对公允价值深入研究后，大部分学者认为公允价值具有很高的相关性。2013年International  AccountingStandard對会计准则进行了重新修订，IASC在第39号《金融工具》中指出：“公允价值是在公平交易中，熟悉情况的买卖双方是在自愿交易的基础上，没有受到强制的情况下，在公平交易中商定的对价金额。”从IASC39可以看出公允价值在国际上不断发展和深化，是一个发展的概念并公允价值在国外取得一定的成就。

而我国相对比较晚才开始引入并研究公允价值，公允价值取得成果并不成熟，还存在很多问题。近年来，我国财政部通过对会计准则进行修改，不断去完善。黄世忠教授（1997）曾预测：在21世纪上半叶，很多上市企业将会广泛应用公允价值计量，成为公司的主要计量模式，取代成本模式等其他计量模式。葛家澎教授（2001）认为公允价值是在双方公平自愿交易的前提下，购买资产、销售商品或是偿还债务支付的金额。通过预期现金流量法和传统法将公允价值应用实务中的资产、负债计量。徐焱军（2012）对公允价值进行研究后，认为公允价值比历史成本更具有理论上的优势，在实际应用中很难获取公允的数据，比较难实施。2014年，我国财政部对公允价值进行了修改，并出台了公允价值会计准则，准则里给公允价值下了定义，不仅体现我国会计准则体系进一步和国际趋同，也反映我国越来越重视会计准则体系的发展和完善。公允价值准则有13章53条，准则内容涵盖相关资产或负债、公允价值初始计量、公允价值披露、估值技术等等。准则对公允价值的定义为：公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本准则自2014年7月1日起施行，公允价值实施效果有待实务界人士进一步研究和验证。可见，我国很多企业未能将公允价值计量模式成为主要计量模式，仍需进一步改进公允价值计量模式存在的问题。

1.2 投资性房地产采用公允价值计量模式研究

公允价值计量在国际发展更加成熟，更加完善，在国外，如欧美国家很多企业的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。当前，国际会计准则第40条（IAS40）算是世界上相对系统的投资性房地产准则。另外，英国会计准则委员会在1981年11月发布的SSAP19以及标准会计实务公告第19号《投资性房地产的会计处理》第一次提出投资性房地产的概念，并且规定了投资性房地产的会计处理方法和报告的披露。另外，国外也有很多学者研究公允价值在投资性房地产的应用，下面只是简单阐述一些有代表性学者的观点。Dietrich Harris and Muller（2000）对英国投资性房地产的研究发现，相比历史成本后续计量模式来说，企业的投资性房地产运用公允价值进行后续计量模式更为接近市场价格。Dechow和Myers（2010）进一步对公允价值在投资性房地产应用的研究，研究认为公允价值在投资性房地产应用有了一定的变化和一定的价值。Clor-Proell，Shana M.JProell，Chad A.和Warfield，Terry D（2015）通过调查分析认为相关人员带有很强主观性对公允价值进行估计，现实中，很多项目的公允价值都是靠市场估计出来的，这与企业实际很大差异，加强完善估值技术，财务信息更加可靠。

公允价值准则出台实施已经5年，在投资性房地产的运用已经有十几年了，但之前界定等都不清晰，在运用中存在很多问题。截至2017年，据统计，我国1526家投资性房地产企业才87家采用公允价值模式计量，占比不到6%。我国投资性房地产在后续计量中采用公允价值模式的数量并不多，成本模式仍然是主流。陈娟，马笑笑（2014）对公允价值进行了相关的研究，发现我国企业采用公允价值对投资性房地产计量时明显存在问题，应用数量少，比例小，增长慢，各企业获得公允价值并不一致，存在很多差异性。对世茂企业公司应用公允价值的现状进行了研究和分析，进而对我国公允价值计量提出相关改进的建议，主要包括构建活跃房地产市场，改进会计准则，进一步发展第三方评估机构，规范信息披露等。李永稳（2017）公允价值进行了相关的研究也提出我国并没有广泛应用公允价值对投资性房地产进行计量，数量较少，还发现部分企业的投资性房地产改为公允价值后续计量为了扭亏为盈，金亚玲（2017）以A公司为研究样本，发现A公司采用公允价值计量模式不是为了更好真实地反映企业的资产的真实价值，而是虚报企业的利润，粉饰财务报表。李永稳（2017）在研究公允价值在我国投资性房地产中的运用也提出公司在选择计量模式时多出于盈余管理的考虑。随着社会经济的发展，房地产越来越发达，继续采用成本模式计量不能更好地反映市场价值，不断完善我国市场经济，不断完善我国会计准则体系，更好推动公允价值在投资性房地产后续计量的应用。

1.3 应用现状分析研究

我国市场经济不断发展，但市场经济尚不够成熟，公允价值也未能更广泛地应用到投资性房地产中。刘永泽，马妍（2011）提出我国投资性房地产公允价值计量在应用方面仍有一些阻碍，主要表现在市场条件还不成熟、准则规定的采用公允价值计量的条件严格、缺乏相关的指导、转变计量模式上仍存在固有思维、上市公司自身的选择。公允价值模式计量中也还存在一定的问题，比如估值成本高，企业利用公允价值进行盈余管理、操纵利润等。邓英飞（2011）谈论了投资性房地产公允价值模式应用存在的不足：较高的执行成本、不完善的价格体系、企业对财务指标的操纵、估值技术难题、信息缺乏可比性、会计处理复杂。并针对以上问题给出了解决方案。张晓玲（2015）通过目前公允价值计量模式在中国的应用状况分析，认为市场不成熟、公允价值受主观判断影响大、会计人员素质低导致所获取的公允价值并不可靠。同时，对公允价值在中国的应用进行了展望：完善市场机制、加强与中介机构的合作、加大会计人员的素质教育。贾楠（2015）研究了不同输入值对估值技术的影响。认为投资性房地产后续计量釆用公允价值计量模式的可靠性和准确性，受到输入值的性质影响较大，并提出需要加大公允价值披露的程度。陈敏（2019）以福建三木集团股份有限公司为例研究了公允价值在投资性房地产的应用，提出了要有活跃的市场报价可能还不成熟，故应用公允价值模式计量存在一定的限制，加上采用公允价值计量，每年至少对资产进行计量及评估，评估难度大且成本高。为了更好推进公允价值计量的发展，应该不断完善估值技术，加强评估人员的培训和提高相關人员的业务水平。李诗和吴齐（2017）以卓尔发展及同行业公司为例研究了公允价值计量在投资性房地产中的应用，分析了该公司的财务指标和非财务指标，提出了我国投资性房地产应用公允价值计量的困境：在建投资性房地产能否使用公允价值计量;公允价值难以可靠持续获得;我国投资性房地产公允价值表外披露的不充分。公允价值表外披露不充分，不利于财务报告使用者更好地了解企业和更好决策。

2  完善投资性房地产公允价值计量的建议

对公允价值计量在投资性房地产的应用现状分析，针对应用存在的问题提出一些可行的建议是十分有必要的。刘丹（2017）着重披露了公允价值计量在投资性房地产中的运用存在的问题并提出了对策：①完善理论，建立信息平台，充分发挥资产评估行业的作用;②加强对公允价值计量模式的监管，完善法规制度;③给予企业一定的税收政策，鼓励企业采用公允价值模式后续计量，因为采用公允价值计量不计提折旧，因此可以适当减免一定的税费，甚至提供一定的补助使得公允价值推广应用;④提高财务人員的职业素养;建立完善公司内部制度。李诗和吴齐（2017）针对公允价值计量在投资性房地产应用的困境提出了如下建议：①调整并完善相关会计准则。调整准则导向，增强准则的可操作，规范在建投资性房地产的会计计量;②建立房地产信息共享平台;③加强政府监管。段博垠（2018）以方大集团为例着重研究了以公允价值计量模式对其财务的影响、信息披露的情况和方大集团应用中发现的问题，提出了公允价值计量在投资性房地产应用的建议：①完善房地产市场信息管理，加强对资产评估机构的建设;②加强准则学习，完善准则规定;③更新会计观念，提高职业素养，企业要培养和引进高层次的会计人员，使其掌握一定估值技术，具备一定资产评估能力。

3  研究总结与展望

3.1 总结

随着社会经济的发展，公允价值也未能更广泛地应用到投资性房地产中。从公允价值角度看，公允价值的概念是一个发展的过程，相比国外，我国公允价值研究起步较晚，公允价值计量还存在很多问题，2014年我国出台了公允价值会计准则对概念有了进一步界定但还不够具体清晰，在学术研究中还存在很多争议，因此值得进一步研究。从投资性房地产采用公允价值计量模式角度看，2007年就有企业开始采用公允价值模式进行投资性房地产后续计量，但由于我国还没有出台公允价值会计准则，概念、使用范围、计量等界定比较模糊，资产计量时存在很多争议，故需要进一步完善我国市场经济体系，推进会计准则的修订和完善，积极引导企业正确且广泛地将公允价值运用到资产、负债中。从应用现状来看，①我国投资性房地产企业并没有广泛应用公允价值计量，会计政策规定：一旦不再适应公允价值计量时，无法转回成本模式计量，企业考虑到这点的限制进而不敢轻易改变后续计量模式，因此应用不广泛。②很多企业后续计量采用公允价值模式，为了扭亏为盈，实现盈余管理。③估值有较强的主观性，估值技术不够高，但公允价值计量至少每年估值一次，估值成本高，企业的会计人员观念落后，业务水平不高。④公允价值在报表中披露不够充分，不利于财务报告使用者更好了解企业及做出更好的决策。通过对公允价值应用现状分析，我国投资性房地产采用公允价值计量仍需不断完善和改进，提出相关对策和完善建议：①完善房地产市场信息管理，调整并完善相关会计准则，完善后续计量转换的限制制度，适当引导企业采用公允价值计量;②完善理论，建立信息平台，发展资产评估行业，完善估计技术的建设;③加强对公允价值计量模式的监管，完善法规制度;④给予企业一定的税收政策优惠，鼓励企业采用公允价值模式后续计量，因为采用公允价值计量不计提折旧，因此可以适当减免一定的税费，积极引导企业广泛应用公允价值计量资产、负债;⑤提高财务人员的职业素养;建立完善公司内部制度。

3.2 展望

近年来，我国投资性房地产的市场价格增长迅猛，尤其发达地区，而成本计量属性反映是以前的市场条件的价格，不能反映投资性房地产的真实价值，使得会计信息失真，进而使得现在的价值与原来的账面价值存在很大的差异，使用者未能从财务报告中获取真实可靠的会计信息，因此，推进投资性房地产采用公允价值后续计量是十分有必要的，具有现实的意义，但因为公允价值后续计量还存在很多问题：因为我国的市场条件不够成熟、制度不够完善，公布的数据不够公允真实，估值技术不够客观等。而公允价值适用于活跃市场，首先应该引导企业提高财务数据的透明度，及时公布企业的数据，创造公开透明活跃的经济市场，完善市场及公允价格机制，提高财务人员的职业素质，更客观地估计公允价值。另外，现在互联网技术不断发展，笔者认为可以将财务共享等一些手段或者互联网+等技术应用到公允价值数据的获取。随着会计体系的不断完善，相信市场经济会更加透明，会计政策越来越成熟，越来越容易取得公允价格，公允价值计量估值技术及方法的改进，公允价值会成为我国投资性房地产企业的主要计量模式。

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