土地增值税筹划在房地产开发企业中的重要意义分析

陈瑜

【摘 要】随着近些年来我国社会经济的全面发展，加上国家出台的一系列宏观调控政策，使得房地产市场竞争日趋激烈。在此类背景下，各个企业需要对运营成本进行控制，是企业获取基本发展效益的重要途径。同时受到销售政策的影响，对房地产行业土地增值税清算造成了较大影响。现阶段社会主义市场经济环境下，房地产企业要想提高自身市场竞争力，需要主动开展土地增值税筹划工作，选取多样化解决措施对税务压力进行调控。

【关键词】土地增值税;房地产企业;税收筹划;意义

土地增值税是通过转让建筑物以及国有土地使用权来获取增值性收入的企业人征收的税金，土地增值税的征收对项目建设整体效益具有重要影响。目前房地产开发企业发展过程中土地增值税是重要的缴纳税种，对企业经营发展整体收益具有直接影响。所以当前企业需要积极开展土地增值税筹划工作，降低企业的缴税压力以及提高企业综合建设效益。当前房地产开发企业需要充分掌握土地增值税相关理论知识，结合企业在市场中实际发展情况对土地增值税筹划工作前置细分，提出具体应对策略，实现企业经济效益的有效提升[1]。

一、房地产开发企业土地增值税征收筹划基本概述

当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。土地增值税就是对获取增值收入的单位以及个人进行征收的税种。其中包含较多内容，主要有土地建筑物以及各类依附物产权问题和土地使用权转让等方面容。所以当前房地产开发企业与土地增值指数之间联系较为密切，根据房地产不同性质，土地增值税将会采取差别税收策略。此外，对于房地产开发企业自身各项管理活动来看，财务管理活动中较为重要的工作环节就是税收策划。概括地来说，现阶段土地增值税策划就是针对现阶段社会主义市场经济环境下房地产企业实行税收方案。通过实践活动探究可知，当前土地增值税策划具有较大应用价值，能够全面降低税收压力，对企业纳税风险进行调控。能够为现阶段房地产开发企业自身发展创造最佳的经营环境，使得企业市场竞争力有效提升。

二、土地增值税筹划在房地产开发企业中的重要意义分析

针对税收筹划此项定义，各个国家学者都有不同论述。有的专家认为税收筹划就是纳税人沟通过对财务经营活动进行安排，通过税务法规能够确保各项优惠，从而获取更大的税收收益值。也有西方专家认为，在纳税活动开展之前，能够对企业经营以及投资活动进行安排，然后通过各项措施来确保税款减免，这个过程就是税收筹划。我国研究人员认为，当前纳税筹划就是纳税人在符合法律规范要求内，对避税方法以及节税方法进行分析，或是通过税负转嫁的方式来降低自身税务压力的行为。当前房地产开发企业通过对自身实际发展情况以及经营活动进行分析，从企业行为中更积极探究与国家政策意图相贴合的最佳结合点，然后在满足税法等法律允许范围内，使得原有的税负压力能够有效降低，这也是社会发展新时期房地产开发企业重点的管理部分，在实际应用中自身意义逐步显现。土地增值税筹划在房地产开发企业中具有较多应用价值，能够便于企业相关管理部门强化自身经营管理，使得企业财务管理以及会计核算水平不断提升，更好地适应市场经济发展要求。此外，还能扩大收益降低成本，这样便于提升企业市场竞争力。还能确保相关部门及时掌握税收法律中存在的各项问题，进一步完善税法制度，使得我国现有纳税人个人合法权益得到有效维护，也能促进房地产开发资源优化配置以及产业结构调整，最大程度突出国家税收经济杠杆的应用价值[2]。

三、房地产开发企业土地增值税的策划途径探析

现阶段房地产开发企业土地增值税策划的关键部分就是结合自身经营活动合理控制降低增值额，为更好地应用低税率来降低税负，当前可以从以下几个方面对企业进行税务筹划。

（一）确定最优“清算单位”和“产品类型”

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，在这种情况下，同一时期开工的项目，须力争取得国家有关部分审批的“大单位”，尽可能实现同期开发项目合并清算，实现综合互抵互补效应。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，同时普通住宅在增值20%以内免征土地增值税，在此种情况下，产品选择上应尽量避免临界普通住宅的非普通住宅产品类型，为项目未来可能享受税收优惠提供前置条件，综上“清算单位”及清算单位中“产品类型”的确定是土增税税务筹划需把握的重点，是该税种优化的核心，从而确保整个项目乃至公司财务效益最优重要保障。

（二）及时做好税务筹划准备工作

制造型企业需要缴纳各种税费，假如不能科学规划税务活动则会导致企业税务支出增多。所以，提高税务筹划工作水平具有非常重要的作用，不但能提高税务工作效率，帮助企业做出正确决策，而且可以提高税务管理水平。企业在制订高质量税务筹划计划与财务管理制度以后，要在实际运行中加强管理，设置详细的记账科目，认真保管专用发票。积极协调各个部门的关系，保证企业的稳定运行。税务筹划准备工作是保证税务管理顺利开展的依据，所以企业管理人员要高度重视税务筹划准备工作通过经营收入的筹划。

（三）做好高素质高能力税务筹划人才的引进工作

在企业发展过程中，当前企业间的竞争已表现为人才的竞争，拥有高素质高能力人才可以促进企业的稳定发展，我国制造企业税务筹划工作也离不开高素质人才，企业领导者必须采取各种有效措施引进具有较高专业、丰富知识的税务筹划人才，同时正确认识企业内部税务筹划工作，保证企业财务管理活动的顺利开展。才能使制造企业借助营改增机会获得强大的生命力，尽量减轻营改增制度对企业运行的影响，实现制造企业的跨越性发展[3]。

（四）确定合适利息的扣除方式

房地产的全面开发完工之前产生的利息费用，通过企业现有制度规定中可以明确看出，在开发房地产阶段，房地产开发企业所借的各项资金款项需要全部录入到房地产开发成本中。这样能够进一步扩大项目金额，使得增值额能够有效降低，从税率方面降低税负，能够提高企业净收益。房地产在开发完工之前所产生的利息费用需要计算在财务费用中，根据现阶段土地增值税实施细则进行分析，需要对财务费用的利息支出进行整合，向相关机构提供有效的贷款证明，利息可以相应扣除。房地产整体开发费用需要根据实际支付金额以及开发总成本之和的10%进行扣除。这样能够为纳税人提供有效的税收筹划空间。

四、结语

總而言之，随着近些年来我国社会主义市场经济的全面发展，加上税收制度改革不断深化，促进了税收法治化进程不断加快，社会对于税收策划产生了全新认识。当前房地产开发企业需要针对税收策划强化基本认识，全流程贯穿“业财融合”，财务工作重心由核算会计向管理会计过渡，建立“财务共享中心”，财务筹划工作前置至业务起点，过程监督，确保税收结构最优化及财务效益最优化的落地，最终保证企业价值实现和提升。

【参考文献】

[1]胡鹏飞. 土地增值税筹划在房地产开发企业中的重要意义分析[J]. 财会学习， 2018， No.193（19）：164-165.

[2]王昭琴. 浅析房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性及其方法[J]. 企业研究， 2014（12）：154-155.

[3]范刘珊， 魏远竹， 程科霓. 房地产企业土地增值税筹划风险探析[J]. 哈尔滨学院学报， 2017， 38（9）：30-34.

[4]马思琳. 浅析我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 经营管理者， 2015（25）.