新住房合作社： 命运共同体视角构造美好生活家

刘凌波

中共十八大明确提出要倡导“人类命运共同体”意识，寻求人类共同利益和共同价值的新内涵。“命运共同体”是构建人类社会的新理念，体现了人类社会“相互依存、休戚与共”的本质联系，也是普遍联系的辨证思维在社会领域中的具体运用。住房问题作为社会领域的核心研究课题，同样也适用于“命运共同体”理念的实践。

命运共同体视角下的住房合作社模式

传统的住房开发模式下，居民基于个人经济承受能力，结合区位条件偏好、建筑与环境品质以及物业服务选择住房，住宅开发商与购买客户的关系具有单向性和一次性的市场特征。二者所构成的甲乙双方关系完全依靠市场规则和法律保证，对立性占据主导关系。在当前的住房开发模式下，亦有如天福集团这样的地产商转换身份为运营商，通过物业持有、以运营或租賃形成平台式模式，运营商与客户之间形成单向性且持续性的关系。在维护住房质量、提高居住品质层面，两者之间具有共同的目标，但主导权仍然在运营商，具有“半共同体”的特征。在双方关系中，对立与统一并存。“命运共同体”的理念则为住房产品的提供者与购买者之间构建了目标一致的社会关系，是新型的开发模式，是住房合作社的核心内涵。提供者与购买者共同构建、孵化和孕育完整和谐的社区关系，打造共同的美好生活家园，铸就幸福生活圈。

在“命运共同体”视角下，地产运营商的服务具有全方位、全过程和全周期的特征。地产开发商将与购买者参与所营造居住、商业或混合物业的全生命周期运营，开发商以合作者或协调者的身份参与社区的全过程营造，扎根地方，培育地缘关系，为社区居民的美好生活提供全方位的保障。

命运共同体视角下的全过程美好生活构建

传统地产商在住宅产品售卖结束后，双方服务关系终止，其割裂的关系也带来当前住房市场的诸多问题与隐患，例如物业维护服务差，模糊产权争议等。当前大多数的住宅产品开发建设流程是从政府规划部门出让、地产商购买售卖再到个人购买、物业运营的单一流线模式，而住房合作社则形成“命运共同体”下的多个利益攸关方共同参与的共建模式。政府部门、地产商与购买者将参与规划、建设、维护和更新的全过程。在规划阶段，购买者与地产商以住房合作社形式评估开发地块潜力，结合地块区位、开发容量、生态环境诉求，对周边市政设施和公共服务设施向政府部门提出优化建议。合作社再结合所协商开发条件、购买诉求进行住宅个性化模块产品设计，提供高品质的建筑产品与环境体验。客户全程参与开发过程，地产开发商基于所提供信息定向研发，减少单一市场条件下的不确定性，提高资金运行效率。在住宅产品交付后，合作社需要继续进行现代化的智慧社区营造，而非单纯的物业管理。一方面组建以社区居民为主的物业服务单位，促进社区居民规划师、监督员等志愿者团体的形成，增加社区凝聚力;另一方面，地产商可引入金融投资、教育提升、创业孵化等服务为社区人群提供就业和教育支持，承担更多元的服务角色。社区的公共空间、公共服务和商业设施也会在合作社的框架下进行统一规划、维护和更新，减少恶性竞争、提升社区的服务质量。全过程的美好生活构建不仅将开发者与购买者的利益进行了整合，更为美好生活的升级服务提供了1+N的保障，减少了社会管理的成本。

命运共同体视角下的全方位美好生活构建

住宅产品的核心为居住，但居住与生活并非割裂的关系，美好生活需要新住房合作社围绕居住提供完整的服务，基于安全、健康和便捷，打造“居住+”“智慧7×24”的全方位服务。围绕不同居住人群，提供个性化的“食、住、行”社区服务。例如，在饮食方面，提供面向上班族或单身青年的健康早餐服务、面向老龄人群的养生餐饮、面向晚归人群的个性化“深夜食堂”;在居住方面，为老龄化人群提供社区养老服务，结合养生课堂、老年大学打造丰富的老龄生活服务项目;在出行方面，在社区内做好静态交通和动态交通的管制，处理人车分行，优化静默交通，保障社区内步行通道的顺畅;同时，运营团体应结合智慧城市的构建，打造“7×24”的云上社区，为社区增加安全保障，同时为社区居民提供更为便捷的服务。无论是幼托管理、老人看护，还是突发事件，运营部门均能在第一时间提供及时反馈和对应服务。

命运共同体视角下的全周期美好生活构建

在命运共同体的合作开发模式下，服务商会随着社区人群的年龄结构变化，提供更有针对性的全生命周期服务。不仅是合作者，更似陪伴者。一般而言，初次购买者多为新组建家庭，其组成的新社区具有年轻化的特征。在居住区的公共空间设计中则需要强调亲子空间的塑造。如住宅产品户型多为三居室，则要考虑到三代同堂的家庭结构，在公共空间中完善面向老龄化与亲子看护空间兼顾的服务设施。随着入学适龄儿童比例增加，社区则需要升级部分亲子互动、体育设施、学习交流空间，为社区青少年提供健康生活的引导。在青少年独立或离开社区后，家庭结构发生变化，则需要更加注重提高社区康养、养老设施的比例。地产商从单纯的硬件提供者转向陪伴式的幸福生活服务者，结合社区人群的年龄结构提供从儿童到青少年再到老龄化的全生命周期的美好生活服务设施。当然，该模式下可升级的硬件单元则需要所开发的住宅产品留出更多的服务单元空间，一方面，缩减的住宅单元会减少直接出售的利润，但另一方面，增值服务将会带来更稳定和更长远的回报。从长期来看，“房住不炒”的国家政策会降低房子硬件本身的增值效应，社区软件服务将成为地产转型的重要方向。更重要的是，对于居民而言，选择一个值得信赖的美好生活提供者和陪伴者至关重要。

城市规划知名学者梁鹤年先生曾在《以人为本的城镇化》一文中指出，“自存”与“共存”是“经济人”与“城市人”理念的核心区别。地产开发商应在城镇化过程中发挥更为主动和积极的作用，促进地方人居环境提升、构建良性社会关系，以“命运共同体”的理念进行转型，探讨具有新时代特征的社区建设与运营模式。

（作者为武汉大学城市设计学院实验中心副主任）