房地产开发企业税务风险及控制研究

张洪微 天津宝能投资有限公司

前言：近年来我国经济正处于飞速发展的阶段，房地产开发企业也在不断增加，但是由于房地产企业经营业务较为复杂，容易受到税收政策的影响，尤其是营改增政策的出台后，在一定程度上降低了对房地产企业的征税，但是由于税务管理工作的复杂性，也给房地产企业带来了较多的税务风险。因此，相关的管理人员应注重对税务风险的研究，树立正确的风险控制意识，才能保证企业的正常稳定运行。

一、现阶段房地产开发企业税务风险控制中存在的问题分析

（一）与税务风险相关的监督机制不够完善

以我市某房地产开发公司为例，在分析该公司的年报时可以发现，其中虽然包含着与风险管理有关的内容，而且由该公司董事会全面负责风险管理工作，成立了专门的审计委员会，评估工作进展，充分保障股东权益[1]。但是在该公司的企业年报中却并未发现与税务风险有关的叙述，尤其是缺少与“营改增”税务风险相关的内容。另外，虽然该公司的审计委员会是由董事会负责的，由其来负责该公司所有的内部审计工作，但是具体的实施效果并不明显。

（二）并未形成具体的风险控制制度

“营改增”政策实施后，房地产企业为了更好地控制税务风险，必须要进一步完善相关的管理制度，避免由于政策的原因，导致企业税务风险控制中存在漏洞。例如，在管理与企业取得土地相关的一些税务风险工作中，在计算与地价款扣除有关的问题时，财务人员在计算增值税时，房屋的销售额可以扣除地价款，再加上其在房屋成本中占据较大的比重，直接影响着税收。因此，与该环节有关的税务管理工作必须提高重视，否则就可能由于计算错误，给企业带来较大的损失。除此之外，在物资采购以及保管环节，由于也涉及税务管理，财务人员应重视哪些是可以抵扣的、哪些是不能抵扣的[2]。但是根据调查研究显示，当前大部分的房地产开发企业均没有制定较为明确的管理规定，因此，无法有效控制税务风险。

（三）企业管理层缺乏税务风险控制意识

由于“营改增”政策实施的时间较短，因此，大部分的房地产开发企业处在享受政府税收优惠中，对于该项政策带来的税务管理并未具有一个明确认知，对于税务管理工作的重视严重不足。例如，当前大部分的房地产企业仍旧没有转变管理模式，依旧是营业税时期的模式。在实际的经营中，缺乏对税务风险的管理意识。另外，当前大部分的房地产开发公司，均未设定良好税务风险控制机构，即使设立了税务风险机构，工作人员也只是负责了报税工作，未真正参与到税务风险管理工作，无法有效地控制税务风险。

（四）工作人员的专业素质不足

根据调查研究显示，当前房地产企业大部分的税务人员，基本上均是由财务人员兼任的，而且通常是隶属于财务部门的，税务人员的专业素质以及人员均无法符合企业的发展需求，往往只能开展一些简单的报税或者是购买发票的工作，缺乏参与税务管理风险的能力[3]。另外，在营改增出台前，房地产企业征收的基本上是营业税，而营业税与增值税在管理流程上存在较大的区别，对于工作人员的专业素质以及业务水平提出了较高的要求，不仅需要与其他业务部门以及供应商之间进行沟通，同时也需要具备良好的增值税发票的管理能力，如税务人员能够取得正规的合法发票，并将其用于增值税发票的抵扣中，在这一过程中也需要掌握发票的辨别能力，防止虚开发票或者是变造发票问题的产生。

二、实现对房地产开发企业税务风险控制的基本方式分析

（一）完善与税务风险相关的管理体系

为了实现对企业税务风险的有效控制，应该逐渐优化监管体系，将企业的税务部门以及风险管理整合起来，制定完善的监管体系，同时还要建立完善的构建税务风险识别以及评估体系。例如，对于房地产企业发生的一些重大对外投资或者并购等事项，可以采用专家调查法来识别风险，这是由于此类事项不确定性较强。因此，应该由经验丰富的专业人才来识别，在具体的识别过程中，可以运用流程图的方式。如先从销售与收款环节开始，然后是采购与付款环节，通过识别企业的税务风险，从而将风险降到可以接受的范围。另外，还需要加强各个部门之间的沟通交流，积极与税务机关进行交流，了解当前最新的政策，优化税务监管体系。总之，在“营改增”政策出台的背景下，房地产企业面临着较多的不确定性，原有的管理方式以及风险控制方法已经无法适应当前企业的发展。因此，需要加强监督管理，充分利用现代信息技术手段，控制好企业的税务风险。

（二）进一步完善企业的税务管理制度

为了控制好房地产企业的税务风险，必须要完善具体的税务管理制度，首先要完善与开发以及建筑有关的成本管理工作，房地产企业在招标环节，就应考虑到各方面因素，不仅要选择价格合理、施工水平较高的企业，还要考虑到招标企业是否能获得可抵扣的增值税发票，在选择材料供应商时也需要考虑到这一点。例如，根据我国的税法规定，一般纳税人在销售自己生产的商品时，如销售一些混凝土或者是碎石，可以按照3%的税率来计算企业的增值税，但是一旦选择此种简易的计税方式，会导致房地产企业可以抵扣的进项税额减少，从而增加成本。因此，应选择可以开具增值税发票的供应商。

其次，调整企业的经营管理模式，例如，可以采用缩减房地产周期的手段，避免资金被大量占用，降低财务费用。另外，还可以适当增加精装房的比例，这是由于精装房中需要较多的家电以及装修建材，与毛坯房相比较，可以取得更多的税率较高的增值税发票。

最后，加强对发票的管理工作，“营改增”政策的出台后，增值税发票是房地产企业生产经营业务的重要凭证，而且也是财务核算以及税务审查的重要原始凭证，因此，必须制定良好的发票管理制定，明确管理责任，同时进一步完善发票审核的管理制度。例如，必须要审查好发票上的抬头是否正确、发票上密码区是否存在压线等问题，另外，“营改增”后，增值税发票的备注栏填写问题也必须要严格按照相关的管理规定，尤其是在建安发票的备注栏填写问题上。例如，当提供建筑服务时，如果纳税人自行开具，或者是由税务机关代开具增值税发票时，必须要在发票的备注栏中，清楚填写上建筑服务发生的地、县名称以及具体的项目名称，提升税务风险管理意识。

（三）增强企业管理层的风险控制意识

只有将房地产开发企业税务风险控制上升至管理层，才能提高全公司对该项工作的重视程度，从而为深化房地产开发企业税务风险控制提供辅助。而且，企业管理层必须具备灵敏嗅觉和风险控制意识，才能保证企业税务风险防控工作的有效性，为企业的可持续发展奠定基础。

基于此，房地产开发企业应该增强管理层的风险控制意识，从思想上转变他们的认知态度和重视程度，为顺利落实税务风险控制方案提供保障。比如，基于管理层会议强化税务风险控制意识培养；深度剖析国外五百强企业的税务风险控制案例，以税务风险控制成效为基础引导企业管理层重视税务管理和风险防控。同时，房地产开发企业还应该推进税负测算与筹划常态化和定期化，从而紧抓关键控制点，完成自身资源整合与经营管理流程优化，为有效开展税务风险控制做好准备。当然，在实践工作中还应该优化税负测算与筹划结果的应用，以此为依据提升企业投资、经营决策合理性，降低税务成本，提升整体理论，让管理层得以切实感受税务风险控制带来的经济利益。

（四）提高企业工作人员的专业素质

税务风险控制是涉税处理的重要内容，该项工作责任的主要承担者是企业的财务人员。而且，税务风险控制的有效开展，需要与税务部门进行妥善沟通和协调，以便及时获知税收政策变化，而承担沟通者角色的也往往是财务人员。因此，企业财务人员的专业素质与职业能力，都将会对税务风险控制成效产生直接影响。那么，在实现房地产企业税务风险控制的过程中，企业必须着力提升工作人员的专业素质。

房地产开发企业的财务人员必须深入了解和掌握“营改增”政策内容与业务要求，并基于企业的实际发展情况和经营业务受到的影响，制定科学的涉税处理方案，从而在合法合规的前提下减轻企业税负。而且，房地产开发企业经营管理环节涉及的税务种类也相对较多，税务处理流程复杂，对工作人员的专业性和灵活性要求极高。所以，企业必须针对自身需求，制定科学的财务人员培养方案，为建设优质专业的财务人员队伍做好准备。比如，强化财务人员培训，重点培训涉税政策法规、增值税会计核算知识和专用发票管理等内容；优化内部管理，提升财务人员的会计核算水平；深化税收筹划，组织财务人员基于企业发展需求与政策法规要求制定更具适用性的税收筹划方案，为实现合理避税提供保障。在实践工作中，房地产开发企业应该引导税务风险控制人员积极学习和借鉴同行经验，深入研究会计与税务核算制度法规，创新税收筹划方案，以提高企业税务风险控制能力提高企业经济收益，让企业具备更强的竞争优势。

三、结束语

总而言之，加强对房地产开发企业的税务风险管理工作，不仅可以帮助企业更好地控制经营风险，同时还能降低经营成本，增加经营效益，因此，企业的管理层必须树立良好的风险控制意识，完善相关的管理制度以及监督体系，同时不断提升工作人员的专业素质，确保房地产企业的正常稳定运行。