对房地产项目成本控制管理的思考

罗梦华 四川省蜀鑫房地产开发有限责任公司

一、引言

目前就我国房地产市场来看，虽然发展速度很快，但是发展的质量却参差不齐，尤其是在项目成本控制管理方面，缺乏科学有效的控制体制机制。我国现在的房地产企业对整个项目的规划一般都是在具体项目开工之前就已经将各个环节的工作安排完毕，这样的工作模式对未来风险识别、把控等方面出于未知状态，为房地产项目成本控制带来巨大的风险，一旦某个环节出现问题极易导致整个项目陷入被动状态，因此对房地产项目成本进行控制显得十分必要和重要。

二、房地产项目成本控制管理原则

（一）坚持经济性原则

房地产项目进行开发的最重要目的是为了获取经济利润，房地产企业的项目在开发、销售等各环节中提高经济效益的手段有很多，一方面是要加强自身的品牌建设，为客户提供高品质的建筑，从而提高企业信誉获得更多的经济效益。另一方面，应该控制地产项目全链条成本，减少不必要的投入，从而保障房地产项目能够花更少的钱赚取更多的利润。所以，加强房地产项目成本控制时，应当坚持经济性原则，降低各环节的投入成本，提高建筑质量，获得更多经济利益[1]。

（二）坚持全面控制原则

房地产项目从开始投资建设到最终与客户交易，涵盖了包括投资、开发、建设、销售等各个环节在内的全链条流程，因此房地产项目的成本控制不能仅仅停留在项目开发建设这一过程，应该坚持全面控制原则，将成本控制的范围延伸到项目建成后的销售等后续环节，只有这样才能保证房地产项目开发全过程的成本控制，切实降低项目成本，合理配置资金使用，以期获得更多的经济效益。

（三）坚持目标成本控制原则

在进行房地产项目成本控制时，要坚持“精、准、严”的原则，将成本控制的范围缩小至每一个目标，在每个阶段都要制定合理的控制目标，加强成本控制的方向性和针对性。例如开发阶段的投资预算、施工阶段的采购成本控制、销售阶段的人力成本控制等，都要根据实际情况来分门别类的制定控制目标，采取合理、科学的控制方法，将房地产项目成本控制在合理范围之内。

（四）坚持动态控制原则

房地产项目不同于其他企业项目，地产项目工程复杂、占用资金比重较大、带动劳动力人数多，因此进行房地产项目的成本控制也是一项十分复杂的系统性工程。为保障项目成本控制工作取得更好的效果，应该坚持全过程的动态控制原则，对项目成本的变化进行实施监测，针对变化情况来及时调整控制方法和策略，确保成本控制方法的有效性。

三、房地产项目成本控制管理策略

（一）建立完善的项目成本控制管理体制

良好的房地产项目成本控制管理体制是做好成本管控工作的重要保障，在房地产项目成本管控工作中，只有自上而下坚持科学统一的管理机制，才能确保各项工作能够有效传达，达到令行禁止的效果。因此，在房地产项目成本控制时宜采用扁平化的管理模式，即房地产企业通过项目管控的模式，然后由各项目直接管控各具体房地产项目或多个房地产项目，实现“房地产企业——（多）项目管理”的方式，这样可以有效地保障上下层级之间的沟通实效，确保项目在开发、建设、销售等各个环节中的成本管理状况及时传达至领导层面，方便管理层对项目成本控制工作进行全面掌控。在项目成本控制过程中，要对各个部门之间的职责进一步明确，防止部门间工作推诿扯皮。

（二）加强项目成本控制管理意识建设

意识是行为的先导，因此在房地产项目开发时要加强成本控制管理意识的建设。这就需要涉及房地产项目的全环节都要加强成本管控意识，各环节、各个部门、各岗位员工也要树立正确科学的成本管控意识，只有全员都具有成本控制意识，才能在房地产项目开发工作中更加有效地推进成本管控工作，将项目成本控制在目标成本之内。与此同时，房地产企业也要注重工程质量的严格把控，既要保证项目质量过关又要保障项目成本控制在合理范围之内。

（三）抓好项目主要环节的成本控制

1.项目设计、招投标阶段。这一阶段为房地产项目开展成本控制的起始阶段也是最为重要的阶段。在项目正式开发设计之前，应该对项目的可行性进行科学、宏观的研究，对开发设计所需要的成本都应该掌控，保障在后续的环节中能够按照项目建设的预算成本有序进行。在此阶段开发设计过程中，要结合项目施工图，对每个环节的造价以及基础成本都要进行预估，对照预估结果对每一部分的成本进行合理分配，同时根据成本反过来进一步优化设计，实现成本整体优化，最后形成整体造价报告，将报告交由项目负责人和各环节负责人审核通过后，对项目成本进行合理的控制，充分保障各个环节成本控制的实效。其次，要加强建设项目招投标过程的成本控制，可以设置最高招标限价，当招标单位的价格高于最高限价标准时，即为无效。设定最高限价时要以完成招标工程项目范围内工作任务的通常条件为基础，综合考虑房地产项目的开发进度、质量与设计要求，有效防范违规违法现象发生，合理控制项目建设成本[2]。

2.项目施工阶段。这一阶段是整个房地产项目中最为复杂、涉及成本控制最为困难的阶段，因为在这一阶段中涉及资金往来众多、不确定因素多，项目成本控制的可变因素多，因此这一阶段的成本控制工作要更为严格。成本部门要建立成控表，做好动态控制，对项目成本的实际发生数与预算造价出现差异要及时查找原因，调整策略。工程部门应该最大程度按照施工图纸进行工作，安排专业人员对项目施工成本控制情况进行跟踪监督和及时反馈，施工单位和房地产企业之间出现意见不一致时，要起到沟通协调作用，保障项目顺利施工。为保障施工成本控制在合理范围内，对施工单位的选择，要采取谨慎态度，优先选择服务优、质量好、价格适中的单位，充分保障项目的施工质量，减少无效成本，将成本控制在最少范围。另外，在项目建设完工后，房地产企业要进行全面严谨的工程结算，将项目施工阶段所涉及的全部费用要进行整理，项目的施工图纸、变更图纸、签证等材料要进行汇集，确保结算核定准确。最后，财务部门在工程进度款、项目决算等方面要严格把关，积极参与各项成本核实工作，确保成本管控到位。

3.项目销售阶段。对房地产项目销售环节管控，一方面可以使企业在竞争激烈的房地产经济市场中能够更好更快地将房产销售出去以回笼企业资金，另一方面可以减少销售环节的不必要成本输出，实现项目效益的最大化。在这一过程中，应该对销售的人力资源进行优化，在人员选拔时要尽量做到人岗相适，提高人员的利用效率，避免冗员现象发生，减少不必要的人力成本。其次，房地产企业应强化销售团队的工作效率，促进房屋销售进度。如房地产企业销售力量薄弱，也可引进专业营销公司加快销售。另外，可以采用打包销售策略来完成房产的销售。利用价格杠杆与促销策略挖掘一部分有团购能力的客户，利用促销的方式，将现有的房地产项目存货资源变为可用资金[3]。通过销售及时回款，减少资金成本。再次，积极引入信息化技术，利用信息系统平台来完成房屋款项的登记、统计等，对相关信息在固定时间内进行一键导入，既可以减少人为操作的错误数量，又可以减少操作人员的数量，进而在人力物力财力等方面都减少成本的投入。

四、结语

当前我国房地产经济仍然处于较为火爆的状态，但是随着国家关于房地产政策的不断完善和出台，对房地产市场提出了更高更严的要求。因此，整个房地产企业都要做出相应改变，以期适应不断变化的市场经济。房地产项目的成本控制工作，尤为复杂和重要，在管理过程中也面临着很大的困难，因此务必要在成本的预算和控制方面下力气解决，对在管理过程中出现的问题进行及时有效解决，不断提升房地产项目成本管控的实际意义和效率，从而全面提升房地产企业的经济效益。