浅论物业企业财务管理存在的问题及对策

马聪

摘要：物业企业的财务管理存在着财务人员业务水平较差、成本控制方法粗放、内控体系欠缺、往来款管理混乱等问题。针对这些问题，笔者提出了结合物业企业实际的相关改进措施，以建立科学的财务管理体系，促进企业的可持续发展。

关键词：物业企业;财务人员;成本控制;内控建设;往来款管理

一、概述

物业管理行业是随着市场经济发展而兴起的现代服务业，物业企业的财务管理具有范围广、内容琐碎的特点。科学化的财务管理可以优化资金的分配，提高资金的使用效率。目前物业企业的财务管理中存在一些问题，应该针对这些问题寻找一些解决措施，以促进企业的可持续发展。

二、物业企业财务管理存在的问题

（一）财务管理人员业务素质较差，管理人员重视不够

由于物业企业普遍薪资水平较低，故财务管理人员存在业务素质参差不齐的现状。但大部分管理人员认为财务管理是财务人员的事情，跟自己不相干，对财务管理工作没有足够的重视。

（二）成本核算精准度欠缺，成本控制方法粗放

物业企业成本核算大部分采用传统成本核算法，从财务账中寻找数据，不能精细的核算每个项目的成本。成本核算后不能采取相应的成本控制措施，忽视事前、事中的控制。

（三）内控体系欠缺，风险管理意识薄弱

物业企业财务管理工作的不足很大程度上来源于内控体系的欠缺，大多数物业企业没有严密的风险防控流程和制度，没有做到业务流程明确、岗位清晰。管理者风险管理意识比较薄弱，忽视内控制度与考核挂钩的监督机制，信息分散，无法形成自上而下的管理监督和分析。

（四）往来款管理混乱，应收账款催收不及时

物业企业住宅区的物业费收缴率一般不高，应收账款量大。物业企业对应收账款尚无有效的催收和管理办法。另外，物业企业存在各种押金，但存在对押金核算不及时的现象，在不能退还押金时往往不能及时反馈给财务部门，造成财务账与实际不相符，虚增长期挂账。

三、物业企业财务管理工作的相关对策

（一）提高财务管理人员素质及管理人员重视程度

财务管理是管理的核心，企业经营决策需要精确的数据为支撑，故需要下大力气提高财务管理人员的素质。

第一，业务培训。由于财务工作是专业技术较强的工作，所以对财务人员进行业务培训是重点。首先，要进行财务核算培训。只有核算准确，数据才能有效的运用。其次，要进行管理培训。财务管理不能局限在财务会计的范畴中，要扩大视野，建立管理会计层面，对数据进行进一步的分类汇总，增强数据在经营中的有效性。再次，要进行财务政策培训。对国家及相关省市出台的各种财务、税务政策要熟悉，才能积极利用政策做好财税规划。

第二，财经纪律及职业道德培训。除业务佩服外，对财务人员还需进行财经纪律与职业道德的培训，规范秩序行，增强责任感与使命感，端正价值观。

此外，对于企业高层管理者，需要通过定期培训，学习财务管理与经营的关系，改变“财务就是会计核算”的想法，从思想上重视财务管理工作。对于物业项目经理等项目管理人员，需要通过培训，学习业务与财务的配合，以业务促进财务控制，以财务推动业务发展。

（二）采用作业成本法进行成本核算，配合相应措施进行成本控制

物业企业可将每个物业管理项目视为一项产品，通过划分作业，对资源进行合理的分配，从而核算出每个物业管理项目的准确成本。将物业管理活动划分为保洁、绿化、维保、安保、业主服务五大作业中心，通过资源动因将资源消耗分配到作业中，再通过作业动因将作业成本分配到每个物业项目中。

在科学核算的同时，要积极采取一系列措施，达到成本控制的目的。具體到物业企业，可以从以下几个方面努力：

1.要在核算基础上加强控制。核算只是一个提供决策依据的方式，而不是控制成本的措施。要想有效的控制成本，必须将事前、事中、事后的控制有机结合起来。要科学进行预算编制，并在业务过程中及时找到实际与预算的差异点。同时，要在作业成本法核算的基础上重视分析，找出经营关键点具体原因，及时调整业务构成方式及成本分配方式。同时，要在绩效考核中进行配合。

2.提供差别化服务。要做好常规服务工作的同时，改进作业流程，同时开拓思路，提供更多差别化、个性化的服务，充分利用固定成本，控制变动成本，积极寻找边际成本低的服务。

3.将部分管理成本高的业务外包，降低管理成本。人工成本占物业企业成本较高，且人工成本可控制程度较低。故可以充分利用社会化分工，将部分保安、绿化等用人量大、技术含量不高的工作交给专业公司，可以降低用工成本，同时减少管理成本。

（三）制定以预算为主线，资金管理为核心的内控体系

物业企业的业务较为繁杂，建立内控体系能够使管理规范统一，达到监督改善、效率提升的目的。内控工作可以遵照流程梳理、风险识别、风险评估的思路来进行。

从内容体系来看，主要包括预算、收支、采购、资产四大方面。具体来说有以下几点：

1.预算是内控体系的主线。要进行科学的管理，必须建立全口径的全面预算体系，将所有业务纳入预算体系中，做到事前有预算，事中有监督，事后有分析和奖惩，通过预算、分析、考核等一系列措施来促进每年经营任务的完成。

2.收支控制是内控体系的关键。收支控制需要严格执行相关制度，严格划分审核、审批权限。合同台账、总账、现金日记账、银行存款账一一核对。会计对账的同时，需要有稽核人员进行复核和监督。财务专用章、法人章不能由同一人保管。对资金流向进行严密监控。另外，对细节工作应加以注意。例如，目前电子发票使用广泛，但电子发票的弊端是可以多次打印，有重复报账的可能。这就要求企业建立数据库，利用软件对发票进行扫描登记，比对出该发票是否已经报账。暂时无法建立数据库的企业，可采用Excel表细化登记的方式，对报账的电子发票在表格中搜索历史数据，以便确定是否有重复报账情况发生。

3.采购包括货物、服务、工程等方面的采购。首先，要确定供应商，工程应按照相应的制度进行招标，服务、货物应有询价记录，确定供应商应有相应人员组成小组共同审核通过并签订供货商合同。其次，对货物、服务、工程的质量要有质量验收并且有质量记录。再次，付款要严格按照合同约定进行付款。

4.资产的控制主要是针对实物资产。固定资产应该采用固定资产卡片进行管理，确立相关责任人。对于达不到固定资产管理的实物资产，也要建立低值易耗品台账进行记录，严格杜绝实物资产费用化，造成资产流失。对于存货，在建立台账的同时要审查出库的合规性，严格控制超业务标准的存货出库。另外，对于燃料的控制也要与资产控制相结合。例如，企业办理的加油卡，可以按照资产进行管理，每月的耗用量视为出库转入成本费用。而不应全部计入成本费用而造成成本虚增与现实不符。

从方法体系上来说，主要是要做到不相容岗位相分离，除了会计、出纳等岗位分离之外，还要做到业务部门和监督部门相分离，杜绝“既当运动员，又当裁判员”的现象发生。

（四）强化往来款管理，积极推进应收账款催收

对于应收账款，可以采用与业主签订合同、加强与业主委员会的沟通等方法减少应收账款。同时，为适应信息化社会的趋势，物业企业可以通过开发手机APP、在线开具电子发票等方式，使业主能够享受便利，在家完成物业费的缴纳。

对于物业押金，要求业务部门积极与财务部门联系，对于不能退还的押金及时结转收入，使得押金账实相符。

四、结论

综上所述，物业企业财务管理存在一定的问题，企业需要采取相关对策，并配以信息化管理系统，以促进企业财务管理科学化、精细化、标准化，进而促进经营效益的提升。

参考文献：

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[2]詹丽梅.浅析物业公司财务管理中存在的问题及解决措施[J].现代国企研究，2018 （8下）.

[3]葛淑凤.强化财务内控精细化管理的关键要点分析[J].中国经贸，2018 （1）.