浅谈商业广场的建筑改造设计
——以长沙明发商业广场为例

吴成星

明发集团工程技术中心，江苏 南京 210004

0 引言

长沙明发商业广场包含超市、百货、零售、餐饮、娱乐等一系列业态功能；是长沙市望城区区域商业中心，它服务周边大约五公里范围内居民日常消费需求，是保障望城区及周边居民日常消费生活的重要部分。本文根据区域商业中心的实际功能需求，结合本次建筑改造设计方案，较详细地介绍区域商业中心建筑改造设计的相关事项及要求。

1 项目概况

长沙明发商业广场位于湖南省长沙市望城区月亮岛路附近，用地面积约6.1万m2，建筑面积约22.2万m2；地下2层，建筑面积约9.8万m2，地上4层，建筑面积约12.4万m2。该项目分为两次建设，2014～2016年完成主体结构土建设计及施工，2017～2019年完成商业改造设计及施工；项目建成开业后，成为长沙市望城区区域商业中心，为望城区及周边居民提供购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式消费服务。

2 建筑改造设计内容

长沙明发商业广场在保持整体结构框架（包括层数、层高、柱网等）不发生大变化的前提下，对商业中心主要作以下改造：

2.1 商业动线改造设计

商业动线指顾客在购物中心内移动所形成的空间线性规律。动线设计是商业中心核心因素之一。合理的动线设计是保证商业中心运营效率，提高租金价格的前提。内部动线分为水平动线、垂直动线和后勤动线［1］。

水平动线改造采用单动线取代多动线，原设计的多动线常常会让顾客失去方向感，次要动线的店铺顾客不宜到达，存活率低。改造后单动线可以让购物者有良好的消费体验，顾客循着一条道可以逛遍整个商场，避免走路。各个店铺都在顾客行进路线上，避免出现死角，显著提升了商业价值；改造后水平动线轴长约250m，采用“回”型曲线型动线，扩大了商业展示面长度，丰富了视觉空间感，提高了单店能见率，增加了游逛趣味性。

2.2 商业业态分布改造设计

原设计完成前没有进行招商工作，导致原布局不满足实际商业运营要求，特别是主力店的特殊要求。改造设计结合招商成果，业态分为零售、餐饮和娱乐，比例约为5：2：3。

零售业态包括超市、百货、专业店和普通商铺。超市面积8000平方米，在地下一层，层高5.6m，柱跨8400mm×8400mm；百货面积24000m2，在1～4层，每层6000m2，首层层高5.6m，2～4层层高5.1m。柱跨8400mm×8400mm；零售专业店包括意大利名品店、MK箱包店、耐克运动品店等，面积1200～1800m2不等。

餐饮布置在负一层和四层，负一层以轻餐饮为主，主要面积段在100m2以下，四楼布置重餐饮，主要面积段达400～500m2；

娱乐业态主要布置在三楼，包括孩子王、影院、和游乐场等。其中影院面积4000m2，普通影院层高10.2m，IMAX影院层高15.8m，柱网8400mm×8400mm，遇大空间采用抽柱处理。

改造设计结合了主力店业态招商，后期实际运营取得了良好的效果。

2.3 中庭屋顶改造设计

原设计大中庭部位为为敞开广场设计，上部无顶棚，存在雨季无遮蔽，节能效果差等问题，顾客购物体验不佳。改造设计增加了中庭屋面，中庭面积4000m2，远超一般购物中心的中庭面积（一般中庭面积≯1000m2），为华中地区最大的商业中庭，极具视觉震撼效果，是该商业中心最大特色。

2.4 消防楼梯间改造设计

商业中心人流量大，消防疏散宽度要求更高，疏散楼梯间挤占有效商业面积问题比较突出。针对原设计中，消防楼梯间大量挤占商业面积的问题，改造方案采用以下方式优化此类问题：

方式一：借用相邻防火分区疏散宽度。在维持整体疏散宽度满足规范的前提下，在局部楼梯间面积紧张的防火分区，通过借用相邻防火分区疏散楼梯间宽度，减少本防火分区疏散宽度达30%。

方式二：采用剪刀楼梯间替代传统双跑楼梯间。传统双跑楼梯间平面占用面积大，楼梯间数量众多，改为剪刀楼梯间后，楼梯间数量减少近50%，平面中楼梯间占用面积在原设计的基础上减少约30%。

方式三：采用避难走道和下沉广场，进一步节省地下室出地面安全出口数量30%。

2.5 电、扶梯改造设计

商业中心客流垂直交通工具类型主要是自动扶梯、垂直电梯和自动步道。自动扶梯载客量大、无需等待、占用面积小等特点，广泛用于商业中心。垂直电梯占用面积小、安装运转费用小、可载手推车，一般与地下车库连通，方便地库人流进入项目，但同时也存在载客量少、需等待、易堵塞的问题，重要性逐渐让位于自动扶梯。本项目改造重点是增加并合理配置自动扶梯、垂直电梯［2］。

改造后自动扶梯是商业中心最主要的垂直交通工具，以定向引导人流为目的，将人流导向购物中心的尽端。沿主动线均匀布置。间距大约50m，离出入口约20m。中间扶梯往中庭方向，两侧扶梯往端头方向。

改造后垂直电梯多布置在非核心商铺位置，结合卫生间和休息区成组布置，每组不少于2部，每组垂直电梯覆盖面积约4000m2。垂直电梯到达停车场。局部垂直电梯与影院、餐饮、KTV等有特殊营业时间的功能结合，作为延时电梯使用。垂直电梯结合防火分区，作为消防电梯，每个防火分区均有布置。

2.6 地下室内停车改造设计

原设计地下二层均为停车场，通过无效空间再利用、设备用房优化、增加机械停车等方式，地下一层减少一半停车面积，改为超市等商业空间，商业货值显著提高，为建设方带来巨大效益。

同时为减少机械停车的不舒适感，提高地库停车品质，采用了创新停车方式：通过加大140mm厚行车道面层厚度，行车道与机械车位在统一标高，实现停车入库平进平出，显著改善停车操作的方便性。

地下二层车库流线整体采用大环通流线设计，在同一朝向行进中寻找车位，避免了不同行进方向车辆相互冲突的弊病。

2.7 后勤动线改造设计

商业的后勤动线包括完整的货物运行路径，包括一次卸货和二次卸货，一次卸货路径包括：从摆布交通环境运输到货运入口，再卸货放置在卸货点；二次卸货包括：熊卸货点完成验货后，经货梯或卸货通道，运送并整理放置到仓库，再分配到营业空间。一次卸货容易与机动车流线冲突，二次卸货容易与消防人行流线冲突［3］。

原设计采用分散混杂货运模式，一次卸货与顾客车流混行，容易冲突，二次卸货借助客流走道前往商铺进行卸货，需要专门设置卸货时间，客货混杂，商业形象低端。改造后采用封闭集中货运模式，一次卸货与顾客车流分开，避开影响，二次或卸货有专门货运通道，与顾客动线分离，客货分离，可满足全天候卸货整理的要求，商业形象更加高端。

2.8 外立面改造设计

伴随内部商业空间的改造，立面进行了升级，放弃原设计的全石材幕墙设计，外立面材料采用干挂石材、陶面砖、玻璃幕墙、铝合金格栅、电子幕、广告大屏等多多种材料组合。使立面更加丰富活跃，更具视觉冲击力和昭示性。

3 改造设计中的亮点

长沙明发商业广场改造突破诸多难点，为解决困难，改造中大胆采用一些颇具创新性的措施，主要产生以下亮点：

（1）通过加厚行车道面层厚度，抬高行车道标高，机械车位停车实现平进平出，大大降低机械车位停车难度，创造性的解决机械车位停车难的痛点：

（2）通过中间广场加钢结构玻璃顶棚，创造出华中地区最大的商业中庭（面积为4000m2），改善商业环境，同时为该商业中心提供最大宣传亮点，形成巨大广告效应；

（3）消防措施改造中，将普通双跑楼梯间改造成剪刀楼梯间，优化了楼梯间面积，增加有效商业面积，效益增加明显。

4 改造设计中的不足

长沙明发商业广场是明发集团第一次按照现代运营方式，成功实施改造设计施工的商业中心，在创造诸多第一次成功尝试的同时，也留下一些不足和遗憾：

（1）中庭部位空调设计，因缺乏经验和市场对标，简单套用其他项目的经验，没有具体考虑中庭面积的巨大差异，后期空调在冬季效果不佳：

（2）因为是改造项目，改造中有诸多约束因素，内部动线无法有效绕开主楼，导致主楼下方密集柱网影响商业动线，附近店铺商业价值打折扣。

5 结束语

本文就长沙商业广场建筑改造设计，分析了改造设计内容、要点及不足，为相似的商业中心改造设计提供借鉴。同时应当看到，这只是区域商业中心这种特定类型的建筑单专业改造设计内容，其他商业类型（如城市中心区商业及社区商业等）、改造设计中的其他专业设计（如结构、机电、室内设计等），本文未能涉及，希望今后能适时探讨交流。