房地产企业成本核算存在的问题及对策探析

赵 勇

阳泉煤业太行地产投资管理有限公司，山西 阳泉 045000

1 房地产企业成本核算的概念

房地产企业是以盈利为主进行自主经营，房地产就是从事房地产相关的开发、经营和服务等工作，房地产的企业成本包括六部分内容：基础设施的建设费用、开发间接费用、公共配套设施费用、土地征用和拆迁补偿费用、工程前提准备费用以及工程安装费。基础设施费用指的是基础设施的建设费用，开发的间接费用包括施工现场管理费用和项目成本，这些费用是企业进行管理直接支出的。公共配套设施费用是指建设好的社区非盈利的赠送给政府或者事业单位的费用，土地拆迁和补偿还包括土地使用的成本，其他的费用包括前期测绘、地勘、可行性研究以及现场三通一平的全部费用，工程安装费就是在工程项目建设过程中产生的全部安装费用［1］。

2 当前房地产成本核算中存在的问题

对房地产的成本进行核算时，项目前期的成本比如征地的费用、工程建设中的安装费用等占总费用的一半以上，因此在房地产开发前期必须做好前期工程成本的计算，特别是占比较大的土地费用，如果前期费用计算不精确，就会给后续的成本核算埋下隐患，造成房地产企业后期的巨大损失。

2.1 企业成本核算的对象

在房地产开发的过程中，房地产企业应当首先取得土地的使用权，然后再进行规划设计，再然后进行项目的施工，最后进入房屋的销售环节，在房屋竣工后对房屋的施工质量进行检验，最后与物业合作对房地产进行管理。在这个过程中，房地产企业的一般做法是分期滚动进行开发，做好销售工作，尽量回收利用资源。对于房地产企业来说，产品可以是商品楼、住宅、公寓等，因此对象不统一，在我国的会计准则上也没有明确创建核算的对象，所以，在实际工作中房地产企业之间出现了核算的差距。

2.2 计算的口径不同

房地产开发的项目成本计算是比较精确的，因此通常会遇到归集口径不统一的情况，如果财务人员没有工程方面的知识的话，很容易错误地将基础设施费、前期工程费和建筑安装工程费等进行划分。而且在实际工作中有一些成本时分期支出的，时间间隔也比较长，如果财务人员不熟悉也容易将本来一致的成本归集到不同的成本中去。由于工程项目的周期长，财务人员也可能会更换，这样，财务人员的工作连贯性被打乱，也可能会导致成本的连贯性被破坏，因此成本归集的口径不同会影响到成本核算的精确性。

2.3 实际成本反映存在偏差

通常工程项目的工程量完成时间比工程款支付的时间要提前，因为工程量需要首先上报，等建设单位审核和审批，然后才能转账工程款，通常工程款拨付的时间比较长，因此导致财务部门对工程量的计算不准确。施工单位需要先开票并且交税，但是这时候工程款往往还不到位，因此一般也不会提前打印发票。由于成本按照的是收付进行核算，因此施工进度不能按期完成，账面上也无法真实反映工程的成本。

3 房地产企业成本核算工作的改进

3.1 前期做好成本分析和准备

由于房地产的产品比较多样，开发中需要进行分期，而且我国的会计准则中对成本核算对象的确立还没有明确的规定，因此在项目开发之前必须做好项目的调研，对开发项目的类型、分期时间、施工建设情况、现场施工工期等进行详细的了解，明确成本核算的对象。房地产成本核算的原则与其他企业是一样的，需要归集和及时结算成本并实时监控。

3.2 归集与确定成本

由于不同房地产企业的情况不一样，因此针对不同的项目需要对归集的项目进行专业分类，以保证工程核算的准确性。房地产企业应当制定政策，提高不同部门之间的沟通效率，采用现代信息手段对工程量、挂账和开票的工作进行及时处理，规范化账单的制作、审核和结账等流程，与相关部门多沟通成本的分摊等，保证归集项目的成本核算准确性。

3.3 对税务因素进行考虑

房地产企业的税种包括耕地占用税、土地增值税、企业所得税、工程合同印花税等，税费比较高，因此成本核算中考虑税务因素是非常重要的。财务人员应当做好事前的筹划工作，控制好开发的费用并进行核算，比如在缴纳土地增值税的时候只需要按照土地使用权和开发成本的10%扣除就可以了，相关人员应当对不同税种的成本熟记在心。

3.4 建立成本控制考核制度

因为房地产的成本控制周期长，控制困难，贯穿于整个项目的施工时间中，因此应当建立成本控制考核制度，在因素不确定的情况下将目标落实在每一个工作人员身上，做到能够及时发现与解决问题，奖罚分明。房地产企业的财务部门应当与其他部门进行沟通，制定考核标准，并进行定量与滚动考核，提高每一位工作人员控制成本的积极性，保证企业的成本控制达到预期的目标。

3.5 明确成本的分配，提高准确性

房地产的项目比较多样，同时存在还在施工的项目和已经竣工的项目，所以为了保证成本分配的合理性，需要对项目的结构、性质和时间进行确定。在进行成本分摊的时候财务人员应当仔细划分成本的类别，针对性质和金额进行统一。工程结算如果不及时，企业的金额计算就会降低准确性。为了提高准确性，需要提前对项目成本进行分析和计算，将与工程进度和预算符合的成本计入，最后再进行调整。

4 结语

可以预期，在未来的房地产市场中，房地产企业的竞争会更加激烈，当然我国针对房地产市场的相关法规也会更加完善。所以想要提高房地产企业的利润，提高竞争力，房地产企业必须将关注点放到成本核算上来，针对成本核算存在的问题提出合理的解决措施。