新型城镇化视野存量建设用地开发路径分析

程玲

【摘 要】现阶段，我国正处于城镇化加速发展期。新型城镇化背景下，国家已经明确提出，必须实施新型的城镇化发展战略，这样才能够更好的适应当前的城镇发展，促进城镇经济，从而全面提升我国的宏观经济，促进社会的稳健发展。土地开发作为城镇化发展中最为关键也是最为重要的一环，受到了重点关注。基于此，本文主要指很对新型城镇化背景下，存量建设用地的开发路径进行研究，仅供参考。

【关键词】新型城镇化;存量建设;土地资源管理

1 引言

现阶段，在新型城镇化过程中，从土地的角度来看，考虑到社会对于经济高速发展和快速的城镇化率的追求以及城镇化对土地的大量需求，土地资源与城市发展之间的矛盾必然会越来越深，许多矛盾会随着城镇化的加深越来越激化。由于城镇化背景下，土地与城镇关系是相互制约、相互影响、相互促进的[1]。因此，城镇化对有限的土地提出了更高层次的挑战，为土地利用赋予了新的使命。

2 存量建设用地利用现存问题

2.1 土地利用率不高

新型城镇化背景下，存量建设用地目前存在着土地资源利用率不高的情况[2-3]。众所周知，我国土地开发国内对于地源消耗巨大，这一点远远高于其他发达国家，但巨大的土地开发造成的结果却是闲置、空闲以及批而未供的土地比重大，这些土地并未得到合理的利用，因此在很大程度上造成了土地资源的浪费。而且，新型城镇化背景下，城镇建设偏向于政府主导，在实际规划过程中容易形成地区经济，并且土地的利用效果并不能够有所保障，这些现象都是对土地的极大的浪费。甚至一些城镇出现盲目进行土地开发的情况，也会进一步加重危害。

2.2 土地利用粗放

与此同时，新型城镇化背景下，存量建设用地开发工作中存在着土地粗放、土地规划不够合理的问题。对于城镇建设来说，土地资源利用首先必须基于城镇的规划目标以及现实情况，但在当前，城镇土地利用过程中，存在着盲目开发土地资源的情况，造成土地利用粗放，不利于城镇土地的有效利用和开发，为了促进土地资源利用效率，保证社会经济能够稳健的发展，必须对土地进行合理的规划和利用。当前，基于新型城镇化发展的背景，在土地开发利用过程中，其初衷往往是为了更好的服务与城镇需求，满足城镇的经济发展需要。因此，越来越多的土地被开发利用，应用作为城镇工业用地，而大面积的工业用地在短期内却无法良好的保证土地的利用效率以及经济效益，而且土地的利用并不科學，难以保证城镇的经济发展，造成土地粗放问题。而且，随着我国城镇化发展越来越迅速，此类问题愈发凸显。另外，考虑到城镇建设过程中，土地的开发利用是一项复杂的工作，需要协调多方面、多角度，实现土地的最佳合理利用。想要达到这一点，就必须积极的占比土地粗放，改变土地的随意开发，并且重点对违法用地进行处治，这样才能够更好的确保土地得到有效的利用，实现城镇的产业优化升级。

3 城镇存量建设用地开发路径思考

3.1 发挥政策红利，加大政策供给

针对上文中所提到的城镇存量建设用地工作中存在的问题，笔者认为，想要解决此类问题，为城镇存量建设用地开发提供有效的帮助，首先，政府部门应作出表率，针对一些违法用地进行管制，同时还应建设用地违法补偿征收，充分发挥政府的职能。与此同时，还可以对土地市场主体进行有效的管理，可以采取通过土地二级市场收购相邻多宗地块的方法，实施集中开发利用。这样就为城镇的存量建设用地提供了一个良好的土壤和环境，政府部门通过批准，可以保证存量建设用地未来的合理利用。而针对城镇用地联合再开发的群体，可以在地块开发结束后，根据再开发方案中规定比例，实现土地的合理分配，最终将产权分割登记到联合体名下。只有加速政策倒逼，并且制定完善的相关政策制度，完善工业项目绩效评价体系，才能够确保城镇存量建设用地管理工作具有超前意识，借助于政策手段和经济杠杆来倒逼企业提升土地利用效率。这样才能够真正的实现土地高效利用，充分发挥市场作用，进一步推进区域产业升级。

3.2 严格规范编制，预留弹性空间

除此之外，还应严格规范土地编制，针对新型城镇存量建设用地的管理工作，还应预留出一定的弹性空间。具体来说，作为当地政府部门，应健全城镇低效建设用地再开发工作的一系列编制、规范以及审批体系，这样才能够更好的为未来土地规划利用做足准备。存量建设用地开发工作必须有所依村，充分考虑用地开发工作与实际城镇总体规划之间存在的矛盾问题，对其进行协调。对此，相关部门人员必须充分认识到城镇土地规划的重要性，对其保持着高度的重视，这样才能够体现出城镇存量建设用地的主导作用，并且做好与已有的土地利用规划、城乡规划以及产业发展规划之间的衔接工作。通过预留出一定的弹性空间，增加土地利用的具体用途，这样也便于进行灵活管控，确保城镇低效建设用地再开发工作的灵活性与可操作性。

3.3 改善土地结构，尊重权人意志

除了上文中提到的亮点，笔者认为，在新型城镇存量土地用地开发工作中，还应尽可能的满足权人的合理诉求，真正做到尊重原土地使用权人的意志，保证能够拥有土地使用的参与权。改善土地结构，主要是针对目前存在的土地结构划分不合理，土地资源粗放的现实问题。通过根据区域经济发展的实际情况以及城镇规划发展的需求，对土地未来的使用方向进行一个评估，并且对区域的土地结构进行完善，从全局的角度出发，更为合理的对新型城镇存量土地结构进行分配。同时，在土地利用过程中，还应充分尊重权人的意志，贯彻落实公平、公开、公正的要求，健全土地收益分配制度，也有利于城镇存量土地的开发与利用，促进城镇的进一步发展。

4 结论

综上所述，当前，我国正处于城镇化加速发展期。在这一时期，新型城镇化背景下，对于城镇土地资源利用与分配也提出了新的要求，为土地利用赋予了新的使命。为了能够更好的促进城镇经济发展，笔者分析了当前城镇存量土地开发工作中存在的一些问题，进行论述，并且对存量建设用地的开发路径进行研究，希望能够更好的适应当前的城镇发展，满足城镇土地开发的实际需求，仅供参考。

参考文献：

[1]刘明洁，赵彦琼.土地资源资产负债表框架构想研究[J].绿色科技，2020（24）：30-34.

[2]吕悦.资源紧约束下大都市土地资源要素配置机制研究[J].上海国土资源，2020，41（04）：9-13.

[3]谭政.国土资源规划与可持续发展探索[J].智能城市，2020，6（24）：95-96.

（作者单位：东台市自然资源和规划局）