“租购并举”背景下我国住房租赁市场问题研究

谢璟葳

(广西大学商学院 广西 南宁 530000)

一、“租购并举”背景下我国住房租赁市场的特征

目前，我国的住房租赁市场在结构上存在着东西部、个人与机构租赁、中低端与高端房源选择上的差异。供应主体方面，主要包括个人租赁和机构租赁两类。其中个人租赁住房是我国住房租赁供应的主体，主要表现为分散的每家每户自己出租住房，住房租赁市场结构和供应主体的特征主要有如下表现。

(一)结构特征

东部发达地区大城市租赁比例较高，西部欠发达地区中小城市租赁比例较低。随着我国城市化进程的发展，农村人口(多选择在零售、餐饮等生活服务行业进行工作的人员)及新增就业人员(如刚参加工作的高校毕业生)流向直辖市、计划单列市和省会城市等收入高的地区。一般来说，由于大城市的房价远高于这些人群的收入水平，所以他们并不能在短期内购买住房，从而选择租赁住房。

个人租赁占比高于机构租赁。目前，我国住房租赁市场所拥有的住房多为居民所拥有的闲置或投资性住房，一般通过中介机构或直接通过房主出租给需求方，而专业的住房租赁机构出现的时间并不长，所提供的租赁住房与个人所提供的租赁住房之间还存在差距。

中低端租赁多，高端租赁相对较少。由于租赁住房的人群多为进城务工的农村人口以及新增就业人员，此类人群一般会选择与他们的收入水平相适应的中低端住房，选择租赁品质高、服务好、权益保障好的相对较少。同时由于城乡结合部、城中村的出租房租金较低，也使其在租赁住房的比重中占有很大的比例，所以中低端租赁占比高于高端租赁。

(二)供应主体特征

我国的住房租赁供应主体除分散的每家每户自己出租住房，还包括专业化的机构租赁，其可以具体细分为市场化机构租赁和政策性机构租赁。市场化机构租赁主要指房地产中介企业将分散的房源通过包租、托管等方式实施统一的专业化运营管理，是我国当前住房租赁机构运营的主要模式。政策性机构租赁主要以公共租赁住房为代表，一般是政府向城镇低收入家庭解决住房问题的重要途径。

二、“租购并举”背景下我国住房租赁市场存在的主要问题

(一)政府对住房租赁市场的支持及监管有待加强

为解决城市低收入居民的住房问题，部分城市为支持居民租赁住房，建设公共租赁住房。但目前来看，这些公租房位置远离城市中心，位置较为偏远，周围基础设施并不能满足居民需求。同时，少量公租房的建设并不能满足城市大量房屋租赁的需求。此外，由于长期以来我国的住房交易管理重心放在买卖而非租赁上，所以住房租赁市场尚未形成良好的管理模式，无法适应当前租购并举的住房制度改革方向。当前存在的部分租赁机构并没有在住房租赁管理机构备案，政府无法对其进行监管。同时，如今的住房租赁管理机构的人员匹配也存在一些问题。比如，实践中基本没有单独的房屋租赁管理机构，而是从属于房地产市场监管部分。而租赁管理中涉及的住建、工商、公安等多个部门之间也未形成统一的信息网，信息流动性差。

(二)租赁关系不稳定，对租赁意愿造成影响

在现有住房租赁市场中，由于租赁关系的不稳定，对承租人的租赁意愿产生了重要影响。租赁中的租期不稳定，可能会使提前解约经常发生。同时受房价持续上升的影响，房租的上涨也很快，而对于出租方而言，他们的违约成本在房租上涨的对冲下并未受太大影响。以北京租房市场为例，其平均租期仅为8个月，而租赁合同一般是以一年为期。由于违约成本低，维权成本高，承租人处于相对弱势的地位，无法得到租赁权益保障。

(三)非正规租赁比例大，中介服务难以得到保障

在现有住房租赁市场中，除部分通过正规中介机构进行租赁外，还是存在大量通过没有备案、并无租房资质的中介机构进行租房的情况，中介服务无法得到保障。所以，从中介机构角度来看，中介服务门槛低，大量“黑中介”存在于租赁市场。由于此些“黑中介”服务不规范，偷税漏税，所以相较于正规中介更有价格优势，所以吸引了部分承租人通过他们进行租赁。

(四)缺乏公开、透明的住房租赁信息

目前，各地还未建立专门、独立的公众性住房租赁信息平台，不能为不同的住房租赁需求群体及时提供真实有效的租赁房源信息，也缺少分区域确定住房租金的指导参考标准。当然，随着人口在住房租赁市场上的需求增加，住房租赁信息平台也将会随之发展。

三、先进国家和地区住房租赁经验借鉴

(一)日本通过立法提高租赁房源的获取量，保障租房权益

在日本，政府通过立法确定住宅出租可以减少住宅所需缴纳的税收，很大程度上提高了私人出租住宅的意愿，这极大程度上提高了租赁房源的获取量。同时，日本的法律还规定住房租赁的最长时间可达30年，并对租约进行了严格的保护，为住房租赁单位及个人签订长期稳定的租约提供了良好的制度保障。

在我国，政府目前采取部分城市试点集体土地建设租赁住房，这将很大程度上促进持有租赁房源的企业的发展。但在闲置住房方面，我国政府也可以学习日本通过税收等手段提升其利用效率，比如通过房地产税增加房屋的持有成本，或是对闲置的住房征收更高额的税收，拓宽规模化租赁企业房源的获取量。

(二)英国建立灵活有效的纠纷解决机制

在英国，由于住房租赁矛盾的解决非常繁琐，涉及的纠纷事项较多，所以对租赁纠纷的解决提供了除司法诉讼外的调节、仲裁等多重机制来有效解决争议。例如，与中介机构的纠纷通过房产监督官进行处理，且房产监督官有权从中介机构的保证金中赔付消费者；对社会住房租赁中产生的纠纷可以通过政府成立的仲裁机构解决，仲裁机构有权对住房协会的不当行为作出裁决。

在我国，目前对租赁纠纷所采用的解决机制主要是依靠司法诉讼，并没有专门的人力物力和财力来调节租赁纠纷。这方面，我国可学习英国的经验建立中介机构保证金、利用行业协会进行矛盾纠纷解决。

(三)香港政府持续投入建设公共租赁住房

在香港，香港房屋委员会负责制定和推行本港的公共房屋计划，以满足无法负担私营租住房屋人士的住屋需要，从而达至政府的政策目标，所以其政府在住房租赁市场上占绝对的主导地位。由于政府向房委会投入资本，并免费为公租房划拨用地，所以使其租金一直维持在低水平。香港的政府在几十年间一直专注于解决居民的居住问题，并不断投入资金支持，政府的角色由最初的安置临时性灾民到如今的专为低收入者提供租赁住房。

在大陆地区，政府可以学习香港政府持续、专注解决住房租赁问题的态度，明确解决住房租赁问题的目标，并持续地投入资金、土地，使公共租赁房建设能持续发展，而不是停留于设想或口号。

四、“租购并举”背景下我国住房租赁市场的对策建议

如今，如何加快建立租购并举的住房制度，实现全体人民住有所居成为我国发展中需要关注和着力解决的问题。把住房需求导向租赁市场，关键在于加强顶层设计，让租房变得省心、安心、体面、有尊严。

(一)加大租赁市场住房供给，增加优质租赁房源供应

从供需结构上看，目前的租房主体多为暂无购房能力的年轻人及背井离乡的农民工，其对居住品质有不同的要求，但市场上的出租房多为分散房源、老旧住宅，难以满足承租人多样化的居住需求，这造成供需之间的不匹配。因此，加大有效出租房屋，尤其是长期出租房屋的供给对于推进“租购并举”制度至关重要。在租赁市场上，应吸引多元主体进入到住房租赁供给中。一方面，政府要承担起公共服务的责任，加大公共租赁住房建设，将原来低效的工业、商业、农村集体用地用于建设租赁住房，同时国有企业要发挥其进入租赁市场的先天优势，可通过批量租购、与开发商联合经营、长期租赁库存商业物业等渠道整合房源。另一方面，应积极鼓励私营企业进入到房屋租赁市场，设计出专用于住房租赁的融资方式，促进企业提供优质的租赁房源。

(二)保障租户权益，推进“租购同权”

传统意义上“租房不如购房”的观念的一部分原因是购房与城市落户、入学、医疗、养老等相联系起来，其使用价值大大高于租房，因此，在完善租房周边基础设施的同时，大力提高租房的使用价值成为推进“租购并举”制度的关键一环。但同时，与租购同权相伴随的，是一系列体制机制改革和相关的制度设计，其取决于自治区各城市公共服务的供给能力和管理能力的现代化，尤其是在教育制度和相关资源的供给方面，这是一项长期而艰巨的工程。因此，在现阶段的租购同权应该先着手于承租者不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等基础问题，只有这样，他们才有可能在城市站稳脚跟，下一步才会产生对学区房、对医疗等其他的需求。

(三)制定低收入群体的租赁支持政策，刺激租赁需求

低收入群体作为租赁市场的承租主体，因收入过低成为城市中的弱势群体，扶持低收入群体租房，对于扩大租赁需求，推进“租购并举”制度具有重要意义。对于经济发展状况较好，即生活水平较高的城市，应对低收入承租群体施行货币补贴，对不具备租金支付能力的人给予适当的专用于租房的货币补贴。而对于地区经济发展较落后的城市，应对低收入承租群体施行实物补贴，即入住政府建设的廉租房并按收入情况缴纳定量租金。另一方面，城市农民工普遍存在租住面积狭小，住房类型单一的问题，对于这类群体应建立金字塔型民工住房体系，通过租赁企业宿舍和保障性住房相结合等措施解决农民工住房保障难题。

(四)规范住房租赁中介市场秩序，增进出租信息透明

住房租赁中介作为连接出租人与承租人之间的纽带，也作为双方信息的持有者，其重要性不言而喻。住房中介市场上一些为牟利而损害租赁双方利益的市场乱象对壮大和规范房屋租赁市场是极其不利的。因此，应强化房地产管理机构的监管职能，坚决打击住房租赁中介哄抬租金、发布虚假房源信息、利用金融机构等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等一系列违法违规现象。引导中介机构主动使用政府租赁服务管理平台公布中介机构和从业人员信用档案等信息，充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。

(五)规制出租者的随意涨价行为

房屋租赁给人们带来不安全感的一部分原因是承租人面临租金随时可能上涨、随时可能被出租人驱赶的风险。对出租者随意涨价的行为进行规制有利于保持相对稳定的租赁关系，维护各方，尤其是承租者的合法权益，营造一个健康的房屋租赁环境。为此，政府可出台租赁合同的示范样本，明确承租人、出租人的权力与义务，在合同内对一定年限内的租金及其上涨幅度进行规定。同时，出租者做出无正当理由不得驱赶承租人的承诺，另外，违约的一方需按约定偿付违约金。引导并逐步要求出租人使用官方发布的合同样本。

结语

不管是发展租赁，还是打击炒作，都不能忽视老百姓的正常购房需求，“租购并举”的含义不仅仅是大力发展房屋租赁市场，也要鼓励居民拥有住房，获得住房所有权。打造多元化的住房供应体系，是促进住房市场健康发展的必然之举，一个完善的市场格局需要新房、存量房和租赁住房同时起作用，住房政策应争取为不同的人群提供可进入、可选择、可支付、可持续的对应的获取住房的渠道，努力实现全体人民住有所居。