“一房二卖”中买受人的利益保护

摘要：“一房二卖”是常见的房产买卖纠纷。在分析房屋前后买卖合同效力的基础上，对先占有房屋、已进行不动产登记、预告登记、已支付价款等不同情形下房屋归属顺位进行了详细阐述分析。在对于未取得房屋所有权的买受人进行救济时，可以综合考虑出卖人的过错程度、出卖人有无减责或免责的理由、所得利益大小、造成损失大小以及双方的经济状况等来决定赔偿最低限度，并通过建立开发商黑名单制度以及政府部门定期牵头修改格式购房买卖合同等限制、规范开发商的违约行为。

关键词：“一房二卖”;房屋归属规则;权利救济

中图分类号：D923.6    文献标识码：A文章编号：2095-6916（2020）23-0058-03

“一房二卖”是指在房屋买卖过程中，出卖人违背诚实信用原则，将同一房屋出卖给两个或两个以上的买受人的行为。在我国，购房、房价等话题一直是热点，在城市有限的土地上，房屋供需失衡，有的出卖人会选择与出价更高的买受人履行合同，“一房二卖”的现象时有发生，由此引发的房产交易纠纷也是居高不下。

一、“一房二卖”合同的效力

（一）一般情况下数个买卖合同有效

一般来说，数个先后订立的买卖合同均有效。根据债权的平等性，数个先后成立的买卖合同的效力平等[1]。这一点，我国台湾地区的学者王泽鉴先生在他的著作《民法学说与判例研究》中做出了类似的结论。根据物权变动区分原则，基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权效果的发生与债权效果的发生。

在“一房二卖”中，未取得房屋所有权的买受人与出卖人签订的买卖合同有效，买受人虽无法取得物权，但可通过有效的买卖合同主张债权。从合同上讲，出卖人无法交付标的物构成根本违约，致使买受人无法实现合同目的，买受人可以解除合同，出卖人应当向买受人承担违约责任并赔偿损失。

例如，某出卖人以152万元与先买受人签订了房屋买卖合同，先买受人已经支付定金和部分房款，此时出卖人又以289万元与后买受人签订买卖合同，并将房屋过户给后买受人。先买受人向法院起诉请求解除自己与出卖人签订的买卖合同，要求出卖人双倍返还定金，返还已付房款及產生的利息，并支付先买受人购房差价损失30万元。此案一审法院认为，出卖人违背了诚实信用原则，在收取部分房款后将系争房屋出卖给他人，并选择履行与后买受人的合同，致本案合同无法履行，构成根本违约，先买受人享有合同解除权，对买受人请求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，对于双倍返还定金、返还购房款和差价损失30万元的请求均予支持。后出卖人上诉，二审法院维持了一审法院的判决，驳回出卖人的上诉。

（二）几种无效的情形

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定了合同无效的几种情形，分别是：虚假的意思表示实施的民事法律行为无效;违反法律、行政法规、公序良俗的合同无效;恶意串通损害他人合同权益的合同无效。

在这里主要讨论的是恶意串通的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“买卖合同纠纷解释”）第十条也对此作出了规定，该规定与《民法典》的规定一脉相承，但对于恶意串通的判断，法律并未作出明确规定。从司法实践来看，恶意串通成立的要件有三：具有损害的恶意;须有串通;客观上损害了国家、集体或者第三人的利益。“恶意”指“意思主义的恶意”，双方当事人订立合同的目的，就是出于追求和希望损害第三人的利益。而单纯的知情，即双方当事人在订立买卖合同时，就已经意识到这个合同的订立以及其履行将不可避免地构成对第三人利益的损害，这种观念主义的恶意不成立恶意串通。因为在资源稀缺的社会环境下，一方的得利同时就意味着他人的损失，得利的人在知道自己得利就不可避免地会对他人造成损失的时候，得利的人不能被认定为恶意串通，否则交易就不可能发生，竞争不会产生，经济也不会发展。这种单纯知情的恶意而签订买卖合同，从而在竞争中获胜的“价高可得”，也是法律的不得已，不构成恶意串通。我国的许多司法案例也都支持这一观点。

二、“一房二卖”中争议房屋的归属分析

（一）第一顺位

根据《民法典》物权编第二百零九条的规定，不动产物权的变动需要公示，在多个买卖合同均有效的前提下，只有经过转移登记才发生所有权转移的效力，可以用公式简单地表达为：基于法律行为的不动产物权变动=法律行为有效+处分权+登记。

我国现行法律虽未明确登记在“一房二卖”中房屋归属中的地位，但先登记的买受人获得顺位优先权的规则还是相当明确的，各级法院的会议纪要、司法案例都支持这一规则。

当然，我们不能机械地采取这一规则，忽略实际案件的具体情形。比如某真实案例中，房屋已经交付给先买受人使用，出卖人又将房屋出售给后买受人，房屋归属产生纠纷后，先买受人向人民法院提起民事诉讼，在案件审理过程中，出卖人与后买受人对房屋进行了移转登记，后买受人成为不动产登记簿上的所有权人。经过审理，法院判决撤销其登记并将房屋判归先买受人所有，理由是“房屋登记机构应当在人民法院对该争议进行民事确权之后凭人民法院的生效法律文书进行登记”。笔者认同法院的判决，一般情况下，若无法律特别规定和当事人意思自治，司法程序应当优先于行政程序对案件的处理，因为行政程序的公正性和公开性都是不及司法程序的，对于平等主体来说，显得更加公平正义。

（二）第二顺位

《民法典》物权编第二百二十一条规定了预告登记制度，在签订房屋买卖合同之后，买卖双方可以进行预告登记，经过预告登记的房屋，在一定程度上可以防止“一房二卖”问题的发生。实践中也很少碰到这样的案例，可能是因为预告登记有较好的公示效果。预告登记介于债权与物权之间，它具有物权的排他效力，又是一种债权保全手段。需要明确的是，预告登记的排他效力对抗的是后买受人，而不能对抗先买受人。因为预告登记制度是用来保护先买受人的利益，是一种向后发生公示效力的制度。当然，预告登记必须在能够进行不动产登记之日起三个月内申请不动产登记，否则预告登记失效。这一规定没有对“能够进行不动产登记之日”进行明确，导致实践中房地产开发企业利用这一不明确的规定采取拖延或者自行理解为“房屋建成之日”或者“竣工验收之日”来起算三个月的失效时间，从而进行二次交易，以获取更高利润。对于这一法律规定的理解，王利明教授在他的《物权法研究（上卷）》中提出了自己的观点，他认为应该从房屋建成并办理初始登记后起算三个月的时间。笔者赞同王利明先生的观点，但这毕竟是学理解释，不具有法律效力，为避免更多的纠纷产生，建议出台司法解释或者相关法律，进行更为明确的规定。

（三）第三顺位

从民法的公平原则角度，当事人享有的权利与负担的义务应当是相对等的，《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》明确规定，房屋损毁、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担[2]。先买受人占有使用房屋，承担房毁损、灭失的风险，应当肯定先买受人享有取得房屋所有权的优先权。

房屋交付使用的标志是对房屋的转移占有，那么转移占有的标志是什么？实践中有的以“交钥匙”为标志，还有的在双方的买卖合同中若约定了具体的时间和方式作为房屋交付使用标志，只要不存在恶意串通损害第三人利益的情形，应当按照当事人的意思自治，尊重双方的约定。

占有是一种法律保护的事实状态，若先买受人实际占有使用房屋，后买受人进行了房屋登记，在这种情况下，房屋的所有权归属于谁？有的法院文件认为“前买受人实际占有了房屋，后买受人进行了移转登记，如前买受人已经对房屋进行了公开、善意的占有和使用，则房屋归属前买受人。”这种观点类似美国法律的调查知悉规则，实质是以占有事实推定后买受人在进行房屋买卖过程中，没有尽到调查知悉义务，对房屋产权状况不明晰知悉，如未因此进行审慎调查则应承担法律上的不利后果。

如河南省济源市中级人民法院的一个案例（案号：（2011）济中民一终字第9号），该案中先买受人实际占有了房屋，后买受人进行了房屋登记，先买受人经过行政诉讼一审、二审，民事诉讼一审、二审，最终得到法院支持。法院据此认定房屋归属先买受人的理由是：先买受人履行了主要义务，且实际占有了房屋，在将房屋出租时对部分房屋进行了备案登记，因此判决房产归先买受人所有。笔者认同该观点，在经济日益发展的今天，人们对于房屋这种重要不动产的交易更应该谨慎小心。在现实生活中，先买受人对房屋进行了公开且善意的占有和使用，而后买受人是经过中介与出卖人进行交易，自身并未对房屋实际的产权、使用状况进行调查知悉，从而签订买卖合同办理过户登记，后产生纠纷诉讼至法院，由此产生各种诉讼成本远比进行一次对房屋实际状况的调查成本要高得多。

（四）其他顺位

根据权利和义务相对等的原则，已经先支付房款、履行了合同主要义务的买受人，要求出卖人履行相对应的合同义务，优先取得房屋所有权的请求理应得到支持。此外，实际支付房款、是否网签等都是买受人能否优先取得房屋所有权的重要考虑因素，买卖合同是一个双务合同，在发生“一房二卖”纠纷时，那些更审慎、积极履行了义务的买受人应当得到更大的保护，这样有助于促进交易的有效进行和合同的善意履行，从而维护正常的市场秩序。

三、未取得房屋所有权买受人的救济方式及完善

（一）现有法律规制

根据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第八条的规定，出卖人“一房二卖”，买受人解除买卖合同后，出卖人将对先买受人承担违约责任，因此这里说的赔偿损失，包括实际损失与可得利益两部分。实际损失是指因违约行为遭受的财产损害和人身损害，但不包括精神损害赔偿，具体到房屋买卖，包括为订立合同产生的各种费用、因出卖人违约造成的直接损失等。可得利益的损失，主要指利润的损失。在实践中，对于可得利益和不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿主张能否同时得到支持存在较大分歧。有的法官认为可以并存，因为在房价疯涨的环境下，已付房款一倍的惩罚性赔偿对于房地产开发企业来说，违约成本太低，即使进行了赔付，通过后一买卖所获利润依然高于履行先合同。有的法官则认为，应该择其高者对先买受人进行赔付。笔者认为，可得利益与惩罚性赔偿可以并存，因为房地产开发企业与买受人的地位本来就失衡，房地产开发企业掌握的信息和自身的实力远远高于买受人，若是只支持两者间数额高的进行赔付，往往起不到对“一房二卖”的遏制作用，而且买受人花费的诉讼成本以及再一次购房所花费的时间、金钱都不是可得利益或者惩罚性赔偿可以弥补的。

（二）对未取得房屋所有权买受人救济方式的完善

一是明确不超过已付购房款一倍的赔偿最低限度。关于惩罚性赔偿数额的确定，最高人民法院没有给出最低限度，只给出一个最高限度，而且没有对法官的裁量考虑因素做出规定。

地方上如江苏省高级人民法院审判委员会在《关于审理消费者权益保护纠纷案件若干问题的讨论纪要》中明确商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为为由，要求依照《消费者权益保护法》第五十五条规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照买卖合同纠纷解释第九条的规定进行处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

如浙江省温州市中级人民法院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》第十条对法官自由裁量的下限做出了规定“……出卖人请求减少的，人民法院可以结合案件的具体情况，决定是否予以适当减少，但原则上不得低于已付购房款的50%”。在实践中，很多法院都支持了一倍的赔偿请求，也有的判决低于百分之五十，但没有对此做出说理和解释。

笔者认为，在确定惩罚性赔偿的限度时，可以综合考虑出卖人的过错程度、出卖人有无减责或免责的理由、所得利益大小、造成损失大小以及双方的经济状况，等等，因为惩罰性赔偿的主要目的是惩罚和遏制，而不是简单的填补损失[3]，出卖人违背诚实信用原则，买受人为了购买房屋花费的精力、时间都将付诸东流，此外，买受人还要再次与他人进行房屋的磋商买卖，由此产生损失都是难以用金钱去衡量的。

二是平衡房地产开发商与买受人之间的地位。在大多数房屋买卖合同中，出卖人是具有强大经济实力、掌握大量信息的房地产开发商，而买受人在交易时往往处于弱势一方。例如，在商品房预售时，开发商提供的都是其提前拟好的合同，其中存在的各种霸王条款和免责条款，一般的买受人很难发现，就算发现也无力更改。再如，合同里常常会写合同签订后开发商应办理预售登记，但很多时候不会明确写出办理预售登记的期限;或者开发商在买受人签订合同后不会将合同给买受人，而是等银行贷款到位后才通知买受人领取合同。因此，可以以法条的形式，或者由有关部门牵头，完善商品房预售合同有关规定，进而限制开发商的违约行为。还可以建立类似法院强制执行的黑名单制度。将经常发生“一房二卖”，产生纠纷的房地产开发企业信息进行整理、公示，这样既能增强市场良性竞争的活力，让房地产开发商在追逐更高利益的同时考虑自身的诚实信用和长足的发展，不敢轻易违约进行“一房二卖”，又能使买受人在选择房屋时多一份有价值的参考。

四、结语

本文主要讨论了我国的债权形式主义物权变动模式，在此基础上讨论了数个房屋买卖合同的效力、分析争议房屋的归属顺位，并对于如何救济未取得房屋所有权的买受人的权利提出了自己的观点与建议。其最终目的是为了兼顾社会公平和交易效率，减少和防止“一房二卖”行为的发生。笔者相信，伴随着我国法律的进一步完善和市场的成熟，“一房二卖”行为一定会慢慢减少，房地产交易市场也会变得更加公平、高效。

参考文献：

[1]韩良.金融不良资产估价问题研究[D].天津：天津大学， 2004.

[2]林泰松，吴让军.物业管理纠纷若干问题探讨[J].新经济， 2008（10）.

[3]韩洪鹏.论惩罚性赔偿适用[D].南京：南京师范大学，2010.

作者简介：李迎（1996—），女，汉族，湖北仙桃人，单位为湖北忠三律师事务所，研究方向为民商法。

（责任编辑：王宝林）