物流仓库的造价编制及经济研究

刘华硕 ，陈 宁 ，赵树新

（1.辽宁省国际工程咨询中心有限公司，辽宁 沈阳 110014；2.沈阳城市建设学院，辽宁 沈阳 110167）

近些年来，现代物流已经成为全新的利润增长点，其主要是在对信息产业、商品流通业以及制造业等融合充足的基础上所形成的，其本身作为一种新兴产业，在当下现代化以及信息化程度逐渐加深的时代背景下，开始在产业链以及经济系统中起到越来越重要的作用，基于此，有必要对其展开深层次的分析与探索，进而促进我国现代物流的整体持续稳定发展。

1 物流仓库的造价编制相关问题

1.1 投资估算

对于物流仓库来说，其在物流项目投资决策阶段的投资估算是较为重要的造价文件，同时也是其可行性研究报告的组成之一，投资者需要在明确项目建设和运用相关资金需求量的基础上进行相应的投资决策，是项目实际开展资金筹措以及融资方案制定的依据，由此可见物流仓库投资估算的重要性[1]。物流仓库投资估算本身所具有的准确性，对于融资方案实际的科学性与合理性有着直接影响，若是其准确性程度较低，势必会导致资金在时间、数量以及币种等各个方面受到制约，难以同项目建设的实际需要相符合。从项目建设的程序出发，需要在审定以及批准可行性研究报告之后在开展初步设计工作。若想高质量完成初步设计的编制工作，势必要有已经批准或审定的可行性研究报告作为基础，其中所得出的投资额是进行初步设计概算编制的重要依据，所以相关造价咨询人员务必要加强对于物流仓库投资估算编制工作的重视。在实际进行投资估算的过程中应确保其范围同各项工程内容以及项目建设方中涉及的范围相一致，确保其相关基础资料以及方式方法的科学完整[2]。因为在不同条件下，在对投资估算编制过程中所采用的方式存在差异性，部分使用概、预算定额单价，部分采用的造价指标，所以应当进行差别看待。当使用前者的时候需要考虑税金、文明施工措施费、安全防护以及综合费用等，后者则不需要。

从目前来看，近些年以来，各地设备和材料有着比较大的价格涨幅，在直接进行相关经济指标应用的时候，务必要充分考虑其指标所编制的地区以及年份。需要针对在不同地区以及不同年份中所产生的差价进行系统、合理的调整[3]。相关调查表明，目前部分地区在机械、材料以及人工等方面所产生的补差费用已经高达工程造价的15%-20%。基于此，务必要强化开展对于材料价格市场走势的动态分析工作，在投资估算中纳入当时市场价格和主要材料与人工的定额价格间的差价。除此以外，工作人员还需要综合开展对于建设投资合理性的分析工作，也许从局部来看，各项单位工程的投资具有一定的合理性，但有可能其总投资所呈现出来的内容不具备科学性，所以务必要以全面的眼光对工程整体的项目内容、标准以及性质进行衡量，明确判断其是否能够满足建设单位的实际要求，并与同类物流仓库工程的造价情况相适应，进而在此基础上采取相应的优化调整措施，最终实现工程整体投资合理性的提升。

1.2 设计概算

对于物流仓库所开展的设计概算工作主要指的是在其初步设计的过程中，从其实际的设计要求出发，针对其工程造价展开相应的概略计算，是编制初步设计文件的重要环节。物流仓库的设计概算在通过批准之后能够对建设项目投资最高额的控制起到重要作用，同时其也是进行建设项目年度计划编制的重要依据，有助于帮助相关工作人员对设计方案本身所具有的经济合理性进行判断，是进行工程成本考核以及施工图预算控制的重要基础[4]。所以相关造价咨询人员务必要切实强化物流仓库概算本身的精确程度，提升设计概算的质量，并综合考虑编制依据的适用范围、时效性以及合法性。其依据必须要能够国家以及地方的相关编制规定相符合，并能够得到国家以及授权机关的批准，包括取费标准以及概算定额等，都需要严格按照规定与要求进行制定，并动态地关注新规定的出台和调整。

各种编制依据所具有的规定适用范围都不甚相同，例如各级主管部门所制定的取费标准以及专业定额都只能应用于其本部门的专业工程当中，而各个地区所规定的相关标准都只能在该地区应用。物流仓库在确定物流仓库概算工程量的过程中需要详细明确相关施工组织设计、工程量计算规则、概算定额以及初步设计图纸的相关要求展开计算工作。但是因为现如今绝大部分地区仅有预算定额，在概算定额方面比较欠缺，例如土建工程定额，与此同时安装工程预算定额的编制也较为单一，再者在其深度方面也难以同预算定额项目划分过细的要求相符合。所以在实际开展概算工作的时候，务必要详细开展对于造价的各方面影响因素的调查与研究，不仅要着重分析设计文件内的项目，而且还要设计一些文件外的内容。

2 物流仓库的经济效益分析

2.1 工程概况

本文以某工程为例，对物流仓库的经济效益展开详细分析，该工程土地面积为10 万平方米，其土地费用为每亩50 万元[5]。物流仓库的层数分为三种，分别是单层、两层以及五层。本文将对单层与两层进行详细阐述。单层仓库，其建筑面积为5 万平方米，其建筑物檐口高度在8.7-11.2 米之间。采用桩基作为其基础形式，四周做挡土墙，单层仓库的上部结构是轻钢结构，在纵横墙下部是彩色压型钢板、上部墙面以及高度为1.2 米的砖墙，仓库的娃们是抗风卷帘门，滑升门。两层仓库有约10万平方米左右的建筑面积。其占地面积为5 万平方米，其中一层层高和二层层高分别为9 米以及8.95-11.95 米之间，其上部结构是钢筋混凝土框架。其楼面所使用的是预应力钢筋混凝土井字楼盖，屋面结构是钢结构。仓库的外门与内门分别为滑升门以及木质防火门和防火卷帘门。

2.2 财务盈利能力分析

对于物流仓库来说，其主要的营业收入来源于物业管理和出租收入，在对相关市场调查以及有关优惠政策进行分析之后，确定物流仓库底层的租金为1.5 元（m2·d），二层及以上的租金逐层递减2%，物流仓库租金每年可收取5420 万元左右。除此以外，针对出租的物流仓库还要按照月份收取相应的物业管理费，累积下来每年约在300 万元左右，最终将物业管理和出租收入综合起来，最终合计营业收入为5720 万元。对于物流仓库来说，其本身还有着一定的成本费用，主要包含其经营成本以及各项税收两方面内容，其经营成本费用涉及到物业服务所需要的物料、人工工资以及仓库出租管理费等[6]。

此外还包含针对花费在各类设施维护以及修理上的费用，根据工程费用的一定比例进行提取，大概在146 万元/a 左右。根据出租收入的1%计算物业出租的管理费用，得出其费用在54 万元/a 左右，根据其收入的50%进行计算，其物业管理成本费用为150 万元/a。最终合计其年经营成本为350 万元左右。在各项税收去顶方面，按教育附加费4%、城市维护建设附加税7%、营业税5%以及房产税12%计。

在财务评价指标方面，两层仓库具有9.9%的税前投资财务内部收益率，财务净现值是5632 万元，包括建设期，其投资回收期10.5a。接下来便是对其开展的不确定性分析，其主要是针对有着较大效益影响的投资和收入的变化展开单因素敏感性分析。根据相应的敏感性分析计算结果来看，若是地价保持不变，其出租价格的敏感度系数在1.09 左右，要比投资费用敏感度系数0.93 大，基于此有必要加强对该方面的重视，并在此基础上采取相应的调整措施，进而降低出租价格这一不确定因素所对项目效益所产生的各种负面影响。

3 结语

综上所述，优化开展对于物流仓库的造价编制工作能够有效提升其经济效益，对于现代物流的平稳发展有着积极的促进作用。因此，相关造价咨询人员务必要加强对于投资估算以及设计概算工作的重视，同时在深入研究单层以及多层仓库所带来的实际效益的基础上，适当建设高层物流仓库，以实现其经济效益的提升。