住宅项目开发与工程勘察结合要点分析

孙 岳

(五矿地产有限公司，北京 100010)

1 概述

20世纪80年代以来，我国工程建设领域开始广泛采用岩土工程勘察技术，按照先勘察，后设计、再施工的程序进行，这就要求工程项目在施工和设计之前，必须按照基本建设程序进行地质勘察［1］。并且，地基与基础设计是上部建筑设计的先决条件，施工顺序也是按照先地下后地上进行，这就要求岩土工程勘察应广泛收集、分析，并且充分利用已有资料和工程经验，并针对拟建工程特点、任务要求和岩土工程条件、切实做到精心勘察，提出完整可靠、评价客观的勘察报告，因此，勘察工作应包括参与地基基础方案实施的过程。房地产企业如果要提高项目开发速度，尽快开盘销售，就必须在项目前期尽早的完成岩土工程勘察，将设计周期缩短，为项目尽早开工创造有利条件。

2 工程勘察与基础设计关系

2.1 工程勘察的定义

工程勘察是实施工程设计的前提条件，也可以说是直接服务于建筑设计单位，由工程勘察单位根据拟建设项目的建设要求，结合拟建项目场地地理位置、交通、气象、水文、地貌、地质条件及周边环境概况查明、分析、评价建设场地的地质、环境特征和岩土工程条件，编制勘察文件的活动［2］。勘察工作需要查明场地内地质构造、地层结构、岩土工程特性、地下水埋藏条件，查明场地各土层厚度与分布，并对其特性作出评价，判定地下水和土壤对建筑材料的腐蚀性，并提供相应的防治措施建议。对拟建场地各岩土层作为桩持力层的适宜性进行评价，并对各类桩型(预制桩及钻、挖、冲孔桩)的成桩条件进行评价。

按照进行阶段可以将工程勘察大致划分为可行性勘察、初步勘察、详细勘察、补充勘察、施工勘察等。

2.2 基础设计的技术路线

勘察工作的核心目的就是为建筑总平面布置、场地平整方案、地基基础工程方案及对不良地质作用的防治提供必要的地质资料和建议。建筑基础设计的依据就是勘察报告，以常见的高层住宅为例，其基础形式普遍采用桩基础，关键的工作步骤可以划分为:进行调查研究，场地勘察，收集有关资料;综合勘察报告、荷载情况、使用要求、上部结构条件等确定桩基持力层;选择桩材，确定桩的类型、外形尺寸和构造;确定单桩承载力设计值;根据上部结构荷载情况，初步拟定桩的数量和平面布置;根据桩的平面布置，初步拟订承台的轮廓尺寸及承台底标高;验算作用于单桩上的竖向和横向荷载;验算承台尺寸及结构强度;必要时验算校基整体承载力和沉降量，当持力层下有软弱下卧层时，验算软弱下卧层地基承载力;单桩设计，绘制桩和承台的结构及施工详图。各个工作步骤之间的逻辑关系如图1所示。

图1 桩基础设计流程图

在验算承台强度之后，如果没有必要验算整体强度、变形并且无软弱下卧层的时候，就可以最后确定承台尺寸，并完成配筋，因此可以分析出，一般情况下桩基础设计流程中的关键环节是确定桩基持力层，从而尽快确定基础埋深。

3 工程勘察与住宅开发前期结合要点分析

3.1 工程勘察与住宅开发结合的必要性

就房地产行业的规律来说，住宅项目开工的标志就是桩基础施工，特别是对于获取预售条件为主体结构达到±0设计标高即完成基础顶板施工的地区，能否缩短基础部分的施工周期就显得尤为重要，所以为了使住宅项目桩基工程尽快开工，就必须要尽快完成前期的勘察，让设计单位尽快完成基础设计，这就要求勘察阶段必须符合住宅项目开发的整体流程，不能被孤立出来。

3.2 工程勘察与住宅开发结合要点

3.2.1 勘察工作前置

结合桩基础设计流程，为了要实现桩基开工前置，就需要将勘察工作前置，经过对多个城市相较可行性研究阶段出现偏差的住宅项目开发周期的比对。从表1中可以看出，在工程开工这一节点之前，与可行性研究对比偏差最大的节点是全套施工图，图纸是施工最重要的技术依据，因此提高开发速度，在项目开工前就必须要尽早确认施工图。对住宅项目来说，最迟的勘察进场时间，是用地红线确定后，如果要实现勘察工作前置，则必须掌握当地政府对于报建环节的优惠政策，争取最短的时间拿到总图公示，建筑平面位置不会再有调整，避免造成基础工程的停滞。

表1 项目开发周期示例

3.2.2 勘察深度的控制

工程建设领域无法杜绝的一种操作模式就是“三边工程”，即“边勘察、边设计、边施工”，违背了先勘察、后设计的原则，特别是一些房地产项目要求抢工的时候，为了尽快开盘销售，在手续不全的情况下就仓促上马进行现场施工，这是违法并且有很大的安全隐患的，而为了提高项目开发速度，又不能违法违规。表面上看，是对勘察技术文件深度的控制，实质上是倒逼房地产企业强化住宅产品标准化研发，减少上部建筑图纸改动，集中精力来优化基础工程。住宅项目上部建筑结构的工期通常在5 d/层～7 d/层，考虑到工序穿插和混凝土强度要求，结构工期已经很难压缩，因此，必须要通过优化基础工程的工期来实现项目开发的提速。为此，必须要将勘察报告尽早的达到出施工图的深度，除了将工作前置以外，另外一方面就是要保证勘察质量，对于采用桩基础的建筑，特别是要注意布孔的位置、密度和岩芯鉴定的细致程度，如某个住宅项目就出现了钻孔灌注桩施工过程中发现石灰岩溶洞，地基处理导致工期延误6个月和造价提升。

3.2.3 住宅平面布局的优化

以在基础范围内出现石灰岩溶洞的项目为例，避免这种情况除了提高勘察工作的质量之外，还可以利用勘察工作前置的优势，优化住宅平面布局，比如将需要基础较深的高层住宅布置在地质条件较好的位置。

4 结语

在房地产行业进入去杠杆阶段以来，房地产企业的融资成本不断提高，融资难度也不断增大，必须要通过提高项目开发速度，尽快开盘销售来实现预期收益。为了尽快取得销售许可，就必须尽快开工，而地质勘察就是开工的先决条件。通过前期充分掌握优惠政策信息，推动项目能够将勘察工作前置，并通过提高勘察工作质量和深度，以便于设计单位尽早绘制施工图，可以为项目基础开工创造有利条件;另一方面，建设单位可以利用地勘报告的结论和建议优化建筑平面布局，为基础施工规避风险，从而提高项目施工进度。