浅析高层商业办公综合体建筑总体设计——以上海虹口北外滩项目为例

季若昕

（上海建筑设计研究院有限公司 200041）

1 研究案例所在区域及案例简介

近年来上海新建了一批优秀的高层商业办公综合体建筑，虹口北外滩是此类建筑的聚集地，此区域与世界闻名的陆家嘴金融中心隔江相望，典型的代表性项目有星外滩，被誉为浦西最高建筑的白玉兰广场以及预计2020年开业的上海北外滩来福士，这些大型综合体建筑正在成为黄浦江边的新地标，吸引大量的优质企业进驻并促进虹口北外滩成为上海核心区CBD。

本文所介绍的A、B两个案例目前在建中，笔者有幸参与了这两个项目的建筑设计工作。这两个案例位于滨江岸线的第三、第四排位置，附近有地铁12号线国际客运中心站及提篮桥站，交通便利，到达白玉兰广场或者北外滩来福士广场在步行10min以内。项目A包含一座150m的塔楼和一座110m的塔楼及若干裙房，项目B包含两座100m的塔楼及其附属裙房，塔楼均为办公功能，裙房主要为商业功能，另含部分公共社区用房。两个项目地下室均为四层，地下三、四层为车库功能，地下一、二层为商业功能。

2 建筑体量关系——双塔的挑战

高层办公建筑标准层设计需要考虑总体使用面积和楼层数的平衡性，并确保标准层的使用效率，一般100m以下塔式高层办公建筑的标准层面积在1200~2000之间，使用系数在70%～80%之间，受《建筑设计防火规范》的约束，标准层面积一般不会超过3000m2，如图1所示。

标准层的面积有限，塔楼高度又受到规划控高及日照的限制，为了做到商业开发的最大利用率及做足地块的容积率，一个地块内采用双子塔的设计不失为一个较好的解决方案。但是双塔方案也带来了新的设计挑战。笔者总结了以下几个方面：

图1 引自《建筑设计资料集》（第三版）第3分册第14页

2.1 建筑间距

在有限的项目基地内要布置双栋高层塔楼，首先就需要考虑如何满足消防规范的间距要求以及上海的城市规划管理条例中，对高层建筑之间距离、退界距离的法规。一般对于大于50m的高层建筑，这些规范要求都是比较严格的。

2.2 消防救援场地

新版防火规范实施后，对消防登高场地和消防救援窗的设置要求都有所提高和明确。每栋大于50m的塔楼，都要“连续”布置一块巨大的消防救援场地以供塔楼失火时消防车云梯的架设。对这块场地的尺寸，规范提出了具体而严格的要求，往往为了能在合适的位置放下这个场地，建筑师要绞尽脑汁的平衡场地上各种出入口与其的关系，而双塔要布置两块场地，难度可想而知。为了能承载重型消防车，这两块场地不能种植绿化，如何在场地内自然的消融这两块巨大的空白，对后续的景观设计方案和绿化率的满足都提出了较高的设计要求。

2.3 日照

两个近100m甚至150m的塔楼，对周边住宅等有日照需求的建筑，影响必然会成倍增加。这种情况下，在方案设计的初期，就需要计算出准确的日照控制线，保证方案设计结果的可实施性。在整个项目的进行中，日照设计精度要比普通项目更加精确以防产生设计反复。最终产生的方案平面形态，必然也是深受日照控制线影响的。例如项目A，为了充分利用场地，在日照控制线的范围内，将两个塔楼平面都设计成了不规则的五边型，塔楼顶部也按日照控制线斜切；项目B为了满足日照，做成了从下往上的退台，越往上塔楼面积越小。

3 交通组织

在项目的总体设计阶段，需要思考的一个重要问题是如何组织人流、车流和货流进出项目地块。以项目B为例，其紧靠地铁12号线提篮桥站，以后大部分的办公人流肯定是通过地铁从地下二层直接进入项目内部，所以除了在一层需要设置办公大堂外，在地下二层也需要设置大堂，并且考虑如何引导这些人流流向地下一层、地下二层的商业，如通过自动扶梯的设置、通道宽窄的变化、地面铺装及灯光等的不同去引导不同目的地的人流。

项目内的车流包括以下几种：普通客车，出租车，货车及消防车。几种车因为车型功能需要以及车型大小的差异，其要求各不相同。首先因为消防是强条，必须满足规范上对消防车道的各项要求，但因为商办用地往往十分紧张，能否适度借用部分市政道路作为消防车道，需要业主和设计院一起去和主管部门争取。

普通客车和货车的流线，先要结合项目周边市政道路的情况确定哪里是车流的出入口，再综合地下车库的设计，考虑如何进出车库。因为货车的车型高度较高，并且规范上货车下地库坡道的坡度要求与普通汽车不尽相同，所以哪个汽车坡道可以走货车也需要特殊考虑。货车下到地下室后，在地下几层装卸货物，就需要相应配备其卸货平台及货物运输的通道，以最短路径直达货梯，运送到各个塔楼、裙房及地下室商业的后场区，尽量避免商业的前场区购物人流与货物流线交叉干扰。这一系列的大流线都要在方案阶段确定，不然后期就是颠覆性的修改。

除了货车运输，目前因为网络电商的兴起，如何管理快递货物车辆及快递员进出项目场地、楼宇，也需要预先设计专用的出入口及收发室，以便后期的物业安保管理。

普通客车除了下车库，还需要在塔楼前接送贵宾，所以一般要在总图上设置落客区或者出租车位，这样就需要在紧张的用地内，再找一块既靠近塔楼的主入口，又能使机动车到达的空地，如果前期没有考虑设置以上功能的场地，后期再加往往难上加难。

4 公共开放空间

这两个案例的一个共同点是都设置了大量的灰空间，如建筑挑出部分、建筑之间的连廊、下沉广场等，这些灰空间以后将作为市民的24h公共活动空间使用，并且增加项目与周边地区的交通联系。例如项目B，在二层设置了将两个塔楼和所有裙房连接的大平台，这个平台又设置连桥分别跨过街道和三个方向的其他地块连通，平台上种植绿化，周边布置商业，并留有洞口给一层采光，相信在后续的景观设计中，这个平台一定会成为集商业价值与休闲艺术氛围为一体的网红打卡处。

5 地下空间的开发利用

为最大限度的对项目用地进行开发使用，地下空间的体量、规模不断扩大，业态组成丰富以形成聚合效应，空间关系也越来越多样化。以项目A为例，在整个地块内设计了三个不同大小和功能的地下室下沉广场，这些下沉广场既承担了消防疏散的功能，又能为地下商业空间增加敞开性，带来自然采光和通风。地下二层设计了一个游泳馆附带健身房，游泳馆两层通高并且净高达到了8m，顾客通过北侧的小下沉广场直达游泳馆，游泳馆的侧墙是二层通高的玻璃幕墙，通过南侧另一个下沉广场采光，游泳馆的上部建筑是此区域的社区活动中心。地下室另有餐饮、超市等功能分区组合在地下一层步行街内。餐饮在步行街内按档次分地段，物美价廉的普通快餐小食铺聚合在一起形成美食广场或者大时代，方便周边白领就餐。稍高档次的餐厅沿项目中心的主下沉广场布置，获得地下空间最好的展示面及采光，并可在店门外布置一些外摆设施，扩大营业面积。生鲜超市则是地下步行街的主力店，由于超市货物进出频繁，店铺位置需要靠近货梯及地下室卸货平台。整个地下一层以主下沉广场为中心，发散出三个方向的商业街，并在这三个方向商业街与下沉广场的交汇处形成节点，布置成一个个室内小广场，室内设计在这几个节点进行重点设计，使整个空间既有区分又和谐统一。

6 结语

不论是外立面还是平面设计，如何创造出一个有自己特殊个性的项目都是我们的设计目标之一，在如今激烈的市场竞争中，这也是业主会选择我们方案的条件之一。但是个性化的绚丽外表下也有共性的设计逻辑，在方案前期，我们就要尊重设计逻辑，充分考虑项目的可落地性。