浅析针对我国房产价格的变动分析

刘琪 庄光宾

1999年至今，我国的房地产业经过改革进入商品化住房阶段。从1999年开始，城市的住房发生了巨大的变化，老百姓的购房积极性迅速提高，由于房屋的新建速度难以满足人们迅速增长的巨大需求，再加上人为的炒作，住房几个迅速攀升，尤其是2009年后房价的飞跃式增长，高价房越来越给老百姓带来了巨大的经济负担，甚至造成了一家倾其三代人也只能够满足首付，还要背负几十年的银行贷款才能卖一套住房的局面，以致于出现了“王”“奴”这些新名词，以上种种现象严重影响居民的正常生活和国民经济的健康发展。

一、青岛房价的实际情况

而近些年，青岛市经济总体上保持高速发展的运行态势，经济增长势头强劲，投资规模快速扩张，居民生活水平、消费能力稳步提高。GDP每年保持在10%以上增长，居民收入稳定增加，2018年度人均可支配收为50817元。08年奥运会为青岛市提供良好的契机，青岛市以其良好的城市环境，吸引了大量投资。2018年度青岛市共销售商品住宅108276套，同比减少57.5%;商品住宅均价为12764元/平，同比涨5.18%。青岛市经济高速增长，居民逐渐积累的大量财富，经济实力显著增强，有能力改善住房需求，更有不少人开始投资房地产。

对2019青岛所各市区房价进行整理之后：

崂山均价32209元/平米是当之无愧的第一，海景和环境也是崂山的亮点。

市南以均价25606元/平米紧随其后，海景房和学区房什么时候都不会落伍。但相比其他区市则是降价最多的，下降了44.57%。

市北城阳四方均价相差不大，市北偏高点。均价为18243元/平，已经快要接近20000元的大关，城阳则以均价16587元/平紧随其后。

黄岛也因为近几年发展迅速房价已经突破了15000元/平，均价达到了15169元/平。

胶南因为包含乡镇房源，均价没有过万。

即墨没有限购，加上划区，房价火爆，房价最高也达到了12076元/平，而均价也达到了历史最高的8980元/平。

胶州现在大额纷纷进入，机场和地铁8号线的利好也已提升了房价。均价也达到了11124元/平。

平度莱西不评价，再有什么地铁轻轨，青岛的刚需也不会去那里买。房价也是青岛市区中均价最低的两个市区。

2017年青岛市各区房价的涨幅也是非常大的胶州涨了35.91%，排名第一。最主要的原因还是青岛新机场落户到胶州。

莱西涨幅排名第二，涨了28.36%，而莱西也在最近几年由市改区，也是房价涨幅过快的原因之一。

涨幅第三的是黄岛区，最近几年刚建立的黃岛西海岸新区也加快了黄岛的发展，也导致了房价的上涨。

所以城阳的涨幅竟然排名第四！刚需去把城阳的房价抬起来了，而且现在城阳主城区的房价已经有点高的不适合刚需了，刚需得继续往远走了。

崂山的涨幅排名第四，相对于崂山区来说，继续涨价已经是相当高了。因为现在均价已经达到了32000多元/平。

其他市区的房价都有所下降，下降最大的是市南区，下降幅度接近40%。

二、青岛市与其他5市的房价对比

青岛市的房价与山东省GDP排名前六名的市区的房价差距也是特别明显的。山东省GDP排行前六名中各市区中房价均价的差距也是特别大的。其中，济南的均价最高，为16016元/平，其中的原因也十分的明显，他是山东省的省会，经济中心。第二名为青岛，其实这个价格也是理所当然，也加之于最近几年青岛经济发展迅速。房价一直居高不下。第三名是烟台，烟台的GDP总量一直位于山东省的前三名。其余城市也没超过10000元/平。

三、青岛市房价过高的原因

而造成青岛各市区房价过高的原因也有很多，也很明显：

①青岛城市形象吸引更多置业者

青岛市是全国少有的“三面沧海一面山”城市，环境优美，气候适宜，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温在12.7摄氏度，非常适合居住。每年吸引大量外地人口定居或度假。

青岛不仅是山东和沿海地区最大的对外经贸、金融、信息中心，还是中国重要的经济中心城市、沿海开放城市。积累了像海尔、海信、青啤等一批知名品牌。凭借港口、海洋、旅游形成青岛三大特色经济，提供了多种多样的就业岗位。

青岛市正处在高速增长阶段，青岛市依托山东半岛蓝色经济区和国家海洋战略优势，凭借雄厚的海洋科研力量，青岛市正在努力打造全国最高水平、国际一流水平的海洋科技产业城。

同时，青岛市正积极开拓新的发展领域，寻找新的经济增长点，制定了“环湾保护、拥湾发展”的战略。青岛市蓝色硅谷、滨海新区、欢乐滨海城、北岸新城区、西海岸经济开发区等区域正在如火如荼的建设，这些区域必将成为青岛未来新的经济增长区域，带来大量的住宅需求。

青岛旅游资源丰富，既有秀丽的山水风光又有丰富的人文景观，更有风格迥异的多国建筑，以及历史悠久的宗教文化和丰富多彩的节庆活动。2008年北京奥运会后，青岛又荣获“帆船之都”的美誉。

2008年奥运会让全国人民熟知青岛，加之2018年习大大来青岛召开上合峰会和今年在4月23日在青岛举行的海军大阅兵，树立了青岛开放、美丽、干净、文明的城市形象。大量的全国及国际人士纷纷来青岛择业、置业，大量的住房需求随之而来。

②外资及国内民间资本投资

在2008年经济危机中，我国为减少经济危机对我国的危害，大量发行人民币使人民币升值导致房地产投资成为外资追逐的热点。这其中也包括大量国际游资，预期人民币升值，大量外资涌入我国，并且投向了房地产市场，造成对房地产市场需求的虚假膨胀。外资的加速进入刺激房地产市场日趋变热。

另外，国内像制造业等行业投资收益回报率普遍偏低，投资周期相对较长，变现能力较差，致使青岛市及相邻省市手握大量资金的高端人士越来越多的看好青岛房地产市场。

③青岛市城市化带来大量住房需求

近几年来，青岛市把基础设施建设和加速城市化作为推动经济社会发展的重要战略来抓，提出了“拓展城市发展空间、调整产业布局，构筑大青岛”的城市化推进思路。已经形成了新的城市发展理念，树立了大规划、大格局、大发展的现代城市意识。

2007年开始，青岛市积极推进城市化进程。加快了旧村、旧城、老企业搬迁改造，城市地铁建设、城际铁路、重庆路改造等基础设施建设速度。通过城市交通、市政公用、基础设施、生态 环境、城市环境综合治理等一系列的工程的实施，城市的基础设施水平得到极大的提高，生态环境和居民的生活环境也发生根本性的变化，带动整个城市面貌的改变。

城市化的推进必然带来大量的房地产开发，区域住房需求增加。改造的城镇居民纷纷选择环境优良、配套完善、生活便利的区域生活居住，这样会极大的刺激市区对住房的需求，带来大量的租房或买房需求。

④消费心理和理性预期

消费者的行为不仅受许多现实的因素影响，还受其消费心理和未来预期的影响。现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和现时商品的价格，还取决于未来收入和商品价格变化的情况。房地产兼具耐用消费品和投资品的双重性质。所以在房地产市场上，作为需求方，人们往往倾向于买涨不买跌，而作为有产者，当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加，即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但在此过程中他们也会享受到财富增值的愉悦，因此他们内心则实际上希望房价继续上涨。根据预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的机制，如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。在反馈效应的作用下，当事人预期房价将会进一步上升，此时购买商品房将会获得再销售的收益。由于大部分居民认为房价上涨，整个社会对房地产的需求量就会增加。