关于宅基地的法律知识， 您了解多少

编者按：据了解，2019年8月26日，《中华人民共和国土地管理法》（修正案）（以下简称《土地管理法》）获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》对农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理的法律规定作出若干调整，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，将改变土地市场供应格局。此外，2019年9月11日，中央农村工作领导小组办公室、国家农业农村部印发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（以下简称《通知》）。近年来，在实施乡村振兴战略和美丽乡村建设过程中，部分村民“摊大饼”式超占、违法买卖宅基地，以及侵占耕地建住宅等问题时有发生，加上青年农民进城务工、购房等因素形成“空心村”，造成土地资源浪费并引发诸多纠纷。对此，本文以案说法，特为读者普及相关宅基地的法律知识。

申建农房，须遵守一户一宅规定

案例：农民李老汉育有一子一女，其子大李2018年婚后虽然办理了分户登记，但一直与父母共同居住。2019年，大李随着儿子的降生，打算与父母分家单独居住，于是便以儿子的名义向村委会提出了批划宅基地的申请。村委会经研究认为，大李应当以本人的名义申请。那么，村委会的意见符合法律规定吗？

说法：宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。长期以来，我国农村宅基地实行一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费。为切实保障农民宅基地用益物权的落实。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治區、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。”这既是对一户一宅制度的延续，又是对这个制度的重大补充和完善。同时，《通知》指出：“农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照‘建新拆旧要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”那么，怎样才算“一户”呢？根据国家公安部《关于执行户口登记条例的初步意见》，农村村民以居住地家庭户为单位立户，户主一般为成年人。据此，本案中，大李的儿子尚为婴儿，属于无民事行为能力人，必须与父母共同生活。根据一户一宅的规定，大李应以自己的名义申请一处宅基地。

宅基地审批权限下放至乡镇

案例：村民赵某家获批的宅基地面积比县政府规定的标准少了15平方米。住宅建设过程中，赵某自作主张利用旁边的空地加盖了两间瓦房。2019年秋后进行新村规划时，村委会要求赵某拆除未经批准擅自加盖的房屋，但赵某认为自家的宅基地比别人的少，表示坚决不拆。那么，赵某的做法正确吗？

说法：赵某的做法是错误的。宅基地的申请、审批必须遵守法律程序。《土地管理法》规定：“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。”将宅基地审批权限由县级下放到乡镇。为畅通审批渠道，《通知》提出进一步要求：“乡镇政府要因地制宜探索建立宅基地统一管理机制，依托基层农村经营管理部门，统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责，推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，建立宅基地和农房乡镇联审联办制度，为农民群众提供便捷高效的服务。要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等‘三到场要求。要开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。”本案中，对于赵某占用宅基地面积超标部分，经自然资源部门和村委会依法认定后，可按照原国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求予以登记。登记后，村集体经济组织可对确认超占的面积实施有偿使用。

严禁占用农地建房

案例：村民秦某因与儿子分家需建新房。经过申请，村委会在村里的规划区内为他划定了宅基地，但秦某嫌位置偏僻，迟迟未建。后来，秦某在本村村民刘某的承包地中“相中”了理想的建房位置，便不顾承包人的阻拦，毁掉土地上的农作物，强行开挖、碾压地基，占地面积达300多平方米。根据刘某举报，自然资源主管部门经调查核实，责令秦某停止侵害，恢复耕地原貌，并按评估价值赔偿刘某的损失。

说法：国家法律、政策从各方面对耕地实行特殊保护，并保护土地承包户的合法权益。《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面……”《通知》对严格落实土地用途管制制度作了进一步明确规定：“农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田;涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。”同时，对于违法占地行为，《土地管理法》第七十五条还明确规定：“违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理，可以并处罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

【小知识】申请宅基地有关知识

1.申请宅基地的条件。农村村民具有下列情况之一的可以申请宅基地：（1）年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的（包括男方到女方落户的）;（2）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划，以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;（3）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;（4）城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的;（5）县级以上人民政府规定的其他条件。

2.宅基地面积审批标准。农村村民建新房宅基地面积审批标准为：（1）城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166平方米;（2）平原地区的村庄，每户面积不得超过200平方米;（3）村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264平方米;（4）人均占有耕地666平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。

3.可收回宅基地使用权的情形。有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：（1）为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房退出原宅基地的;（2）进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;（3）因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地;（4）因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地;（5）未按照批准用途使用的;（6）非法转让宅基地的。

4.申请宅基地确权登记需提交的资料。开展农村宅基地使用权登记发证，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，维护社会和谐与稳定。申请农村宅基地确权登记应向乡镇政府提交下列资料：（1）村民个人申请宅基地的申请书;（2）申请人基本情况（包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员，户口是否本村集体户口等）;（3）村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料（包括申请人现有的宅基地情况，宅基地的位置、面积、宗地草图等）;（4）属于建新交旧的，申请人与村委会签订的建新交旧协议书;（5）其他需要提交的材料。

5.农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产不能被继承，但宅基地上的房屋可以继承。需特别指出的是，继承的房屋将来灭失后（村民一户一宅外），不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地，由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。

（山东  张兆利）